Wiener Bauwerksbuch: Compliance-Risiken für Eigentümer

Historische Dokumente, aktuelle Nachweise, Listen über Baumängel: Bis Ende 2027 müssen laut jüngster Novelle der Wiener Bauordnung Häuser mit Baujahr vor 1919 im neuen Bauwerksbuch dokumentiert sein, bis 2030 sämtliche anderen Bauten. Ein Riesenprojekt, das rund 200 Millionen Euro an Aufwand bedeute und wohl die Vorhut für andere Bundesländer sei, sagt Architekt Johann Kaiser, der Immobilieneigentümer berät. „Wir sprechen von Zehntausenden Gebäuden“, so Kaiser. Der Informationsbedarf sei hoch: „Viele wissen noch gar nicht, dass ihnen die neue Vorschrift ins Haus steht.“

Den Kopf in den Sand zu stecken, kann jedoch teuer werden. Wer die Frist versäumt, riskiert nach Paragraf 135 der Bauordnung bis zu 50.000 Euro Strafe. Daher nehmen Eigentümer das Thema ernst. Während große Immobilienentwickler Kontakte und Manpower haben, um sich zu rüsten und bei Behörden Druck zu machen, könnten Private allerdings Probleme bekommen: „Die Zahl der Objekte ist enorm und die Fachressourcen nicht unbegrenzt verfügbar“, meint Markus Malina, Geschäftsführer von Aphelion Baumanagement, der Eigentümer berät. „Wer zu lange wartet, wird sich am Ende gemeinsam mit vielen anderen in derselben Warteschlange wiederfinden. Ein Stau bei den Behörden und beteiligten Stellen ist wahrscheinlich.“ Das Hauptproblem sei die Überlastung der benötigten Fachexperten und der Ämter, die auch selbst vor einer „mehrmonatigen Wartezeit“ warnen: Bis Ende des kommenden Jahres brauchen rund 30.000 Gebäude ein Bauwerksbuch, laut Baupolizei wurden aber erst einige Tausend registriert. Auch die zuständige Magistratsabteilung MA 37 schreibt in ihren Erläuterungen zum Bauwerksbuch daher, Eigentümer sollten die Akteneinsicht „ab sofort“ in Angriffnehmen, auch wenn ihr eigenes Buch erst später erstellt wird.

„Die Frist steht, aber der Weg ist verstopft“, bestätigt Baumeister Nihad Kotlo, der wie Malina Hausherren beim „Pickerl fürs Haus“ unterstützt. Bei ihm beträgt der Vorlauf derzeit vier Wochen. Wer erst 2027 beginne, bekomme vielleicht nicht einmal mehr einen Termin im Planarchiv.

Doch der Termin ist notwendig: Auf eigene Faust einfach alte Dokumente in einem Ordner zu sammeln und mit „­Bauwerksbuch“ zu beschriften, reiche nicht, warnt Lukas Andrieu, Partner bei Scherbaum Seebacher Rechtsanwälte. Erstellung und Erstprüfung müssen durch befugte, unabhängige Personen erfolgen. „Es geht nicht um ein Allumfassungsgutachten, sondern um eine strukturierte, behördlich kontrollierbare Dokumentation sicherheitsrelevanter Bauteile“, sagt Andrieu. „Das Bauwerksbuch ist kein Haftungsfreibrief. Aber wer dokumentiert, prüft und organisiert, kann im Ernstfall nachweisen, dass er seinen Sorgfaltspflichten nachgekommen ist.“

Das Ziel des Buchs sei, den Zustand von Gefahrenquellen im Haus zu dokumentieren. Damit gehen auch die Konsequenzen von Nichtcompliance über das Strafmaß hinaus: Bei Gefährdung drohen verwaltungsstrafrechtliche und zivilrechtliche Folgen. Fehlende Dokumentation könne im Streitfall belasten, warnt der Scherbaum-Seebacher-Partner: „Rechtliche Beratung ist vor allem dann sinnvoll, wenn Konsens- und Haftungsfragen auftauchen.“

Wer zahlt, ist klar geregelt – die wirtschaftliche Last trifft die Eigentümer. Das Gesetz gibt keinen Tarif vor, die Kosten sind so individuell wie die Häuser selbst. Begehung, Fotos, Befund, Detailuntersuchungen, Updates: Die Preisspanne reicht von niedrigen vierstelligen bis zu mittleren fünfstelligen Eurobeträgen.

„Kurzfristig entstehen Kosten“, resümiert Andrieu. „Langfristig geht es aber um Werterhalt und Risikominimierung. Auch bei Transaktionen und Finanzierungen wird das Bauwerksbuch zum Standardpunkt.“ Selbst Eigentümer, für die nach Troubles mit steigenden Instandhaltungskosten, neuen Airbnb-Regeln und Mietpreisbremsen die neue Vorschrift zum Tropfen wird, der das Fass zum Überlaufen bringt, müssen also in den sauren Apfel beißen. Denn auch um ein zur Last gewordenes Haus loszuwerden, braucht es bald zuerst ein Bauwerksbuch.