Immopreise: Das droht, wenn die Zinsen um nur 1 Prozent steigen
Ein Zinsanstieg von einem Prozent klingt nach nicht viel, könnte aber am Immobilienmarkt ein Beben auslösen. Die Preise könnten in zweistelliger Höhe einbrechen. Rechenbeispiele von Experten zeigen, warum all jene, die Immobilien besitzen und jene, die welche erwerben wollen, auf der Hut sein sollten.
Salzburg zählt, was die Preianstiege bei Immobilien betrifft, zu den Boomtowns Österreichs.
Die Beruhigungspille gleich vorweg: Noch ist keine unmittelbare Gefahr in Verzug. Doch Zinserhöhungen werden kommen. Nur wann und in welchem Ausmaß ist unklar. Die Mehrheit der Experten geht auch davon aus, dass die europäische Notenbank eine Zinserhöhung nur sehr langsam vornehmen wird. Trotzdem sollte man sich schon jetzt mit möglichen Konsequenzen auseinandersetzen, nicht nur wenn man in Aktien und Anleihen investiert ist, sondern auch in Immobilien. Zumal nicht auszuschließen ist, dass Zinserhöhung schneller und umfangreicher kommen, als erwartet. „Auswirkungen wären auf verschiedenste Investments deutlich spürbar“, warnt Werner Obenaus, Immobilienexperte der Wiener Schoellerbank. Scheinbar risikolose Immobilieninvestments könnten sich dadurch bei einem Verkauf oder einem Kauf vor der Korrektur später als erheblicher Verlustbringer erweisen. Das trifft zwar vor allem jene, die Objekte vermieten, aber die Gefahr ist groß, dass die Korrektur auch jene betrifft, die Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen selbst bewohnen.
Drei Prozent Rendite sind derzeit die Untergrenze damit sich Vermietung lohnt
Doch noch sticht die Immobilie das Sparbuch aus. Da die Inflationsrate derzeit über den Zinsen für Sparguthaben liegt, bieten Immobilien im aktuellen Zinsumfeld eine höhere Rendite als das Sparbuch oder verschiedenen Anleiheninvestments. Damit sich eine Immobilie, für Investoren, die ihr Objekt vermieten, jedoch rechnet, müssen diese mehr einbringen, als das aktuelle Zinsniveau, das praktisch bei null liegt. Hinzu kommt, dass Immobilien einen Risikoaufschlag aufweisen sollten, da diese, im Gegensatz zu einem Sparbuch oder bei einer höchst konservativen Veranlagung in Staatsanleihen mit sehr hoher Bonität,Risiken bergen. Bei Immobilieninvestments fallen zudem Kosten und Steuern an. Die Nettomietrendite sollte daher nach Berechnungen der Schoellerbank derzeit bei mindestens drei Prozent betragen, um für Investoren attraktiv zu sein. Die Nettomietrendite errechnet sich aus dem Mietertrag dividiert durch den Verkehrswert der Immobilie. Ein Rechenbeispiel: Ein Zinshaus mit einem Verkehrswert von zwei Millionen Euro müsste einen jährlicher Mietertrag von 60.000 Euro erzielen, um eine Rendite von drei Prozent zu lukrieren.
Mieten müssten theoretisch um bis zu 33 Prozent steigen
Mieten können grundsätzlich jährlich um die Inflationsrate angepasst werden. Soll die Rendite über Mieterhöhungen erzielt werden, müssten diese für eine Rendite von 3,5 Prozent um rund 17 Prozent bzw. für eine Rendite von 4 Prozent sogar um ein Drittel (33 Prozent) vorgenommen werden. Doch Preisanstiege in diesem Ausmaß sind unrealistisch.
Schon ein Zinsanstieg von 0,5 Prozent würde Preiskorrektur von 14 Prozent notwendig machen
Würden nun die Zinsen für eine risikolose Veranlagung, also etwa ein Sparbuch, um +0,5 Prozent steigen, müsste eine neue erworbene Immobilie eine Rendite von 3,5 Prozent erzielen, damit sich der Immobilienkauf für den Investor noch lohnt. Um das zu erreichen, könnte man theoretisch die Mieten kräftig erhöhen. Da Mieten jedoch nur in einem geringen Ausmaß erhöht werden können, muss die andere Variable – nämlich der Kaufpreis – verringert werden. Laut dem Rechenbeispiel der Schoellerbank müsste der Kaufpreis für eine Rendite von 3,5 Prozent bereits um rund 14 Prozent auf etwa 1,71 Million Euro sinken. Bei einer Zinserhöhung auf ein Prozent müsste der Kaufpreis für eine lohnende Rendite sogar um rund 25 Prozent sinken. Würde bei einem langsamen Preisanstieg die Zinsen in zehn Jahren auf die 1-Prozent-Marke steigen, könnten über diese Zeitspanne im Gegenzug Immobilien ebenso langsam aber stetig an Wert verlieren. Wenn auch das konkrete Ausmaß einer Immopreiskorrektur nicht nur von den Zinsen abhängt.
Sparbücher werden derzeit praktisch mit Null verzinst. Wer seine Immobilie vermietet, muss um auch Kosten und Steuern hereinzubekommen, derzeit, laut Berechnungen der Schoellerbank eine Rendite von drei Prozent erzielen. Um bei einem Zinsanstieg von einem Prozent (zum Beispiel innerhalb von zehn Jahren), müssten die Preise von Immobilien um 25 Prozent sinken, damit sich eine Nettomietrendite von drei Prozent ausgeht, da ein Mietpreisanstieg rechtlich nur in äußerst beschränktem Rahmen möglich ist.
Was Immobilienpreise noch beeinflusst
Neben der Renditeerwartung, gibt es noch andere Einflussfaktoren, die den Preis einer Immobilie maßgeblich gestalten: Das sind etwa Grundstückspreise. Da Grundstücke ein knappes Gut sind und sich manche Städte aufgrund der geografischen Gegebenheiten nicht unbegrenzt ausgeweitet werden können, kann in urbanen Gebieten dennoch mit einer weiteren Wertsteigerung gerechnet werden. Ein weiterer wichtiger Treiber von Immobilienpreisen sind die Finanzierungskosten. Die steigen jedoch, wenn die EZB die Zinsen erhöht und drücken so wiederum auf die Preise von Immobilien. Weiters spielen die Bevölkerungsentwicklung. Zudem wird das Angebot an Wohnraum bis zu einem gewissen Grad auch von der öffentlichen Hand gesteuert. Je mehr Wohnungen von den Städten oder Gemeinden gefördert werden, umso geringer ist die Nachfrage nach privaten Mietobjekten. Darüber hinaus beeinflussen Wohntrends und Lebensmodelle wie Singlehaushalte oder Mikrowohnungen die Immobilienpreise.
Steigen die Zinsen, gibt es am Markt attraktivere Veranlagungen als Immobilien.
Dennoch steht eines fest: "Steigen die Zinsen, gibt es am Markt attraktivere Veranlagungen als Immobilien", stellt Obenaus klar. die Folge: die Kaufpreise müssen angepasst werden. Das selbe gilt für Anleihen. Nur dass bei liquiden Anleihen täglich ein Preis festgestellt wird und jeder Investor Preisschwankungen einfach und sofort nachvollziehen kann. Immobilien sind zwar ebenso zinssensibel, ein Zusammenhang zwischen Zinsen und Preise sind aber oft erst auf den zweiten Blick erkennbar. Obenaus: "Im Gegensatz zum Zinsanstiegsrisiko bei Anleiheninvestments, sind vielen Investoren die möglichen Auswirkungen steigender Zinsen auf Immobilieninvestments nicht bewußt."
