Digitale Aktie: Immobeteiligungen mit Security Token

Immobilieninvestments waren lange Zeit nur für Großinvestoren interessant. Hohe Eintrittsschwellen, hohe Transaktionskosten und ein träger Prozess der Eigentumsübertragung wirkten investitionshemmend. Eine neue Lösung bietet die Emission von Security Token, die als digitale Wertspeicher – ähnlich zu Wertpapieren – Rechte an einer Immobilie verbriefen.

So funktioniert der digitale Kauf von Anteilen
Der Investor überweist entweder einen Geldbetrag oder einen Kryptogeldbetrag an den Emittenten des Token. Schlussendlich werden die erworbenen Token auf das Wallet des Investoren übertragen. Diese erhält damit je nach Ausgestaltung auch die mit dem Erwerb verbundenen Rechte wie Eigentumsrechte, Genussrechte oder Vorkaufsrechte. Security Token ermöglichen Investoren somit schon ab kleinen Investment-Beträgen und gegen geringe Gebühren einen einfachen und schnellen Zugang zu Immobilien. Grundsätzlich bieten Security Tokens unterschiedliche Möglichkeiten. Verbriefen können entweder - wie bei Aktien - gesellschaftsrechtliche Ansprüche, wie zum Beispiel Dividenden, Gewinnansprüche und Stimmrechte oder – vergleichbar mit Anleihen – schuldrechtliche Ansprüche, wie die Zahlung von Zinsen und etwa am Ende der Laufzeit, die Rückzahlung von Kapital.

Digitale Aktie: Zuvor erfolgt ein Securtiy Token Offering - vergleichbar mit einem Börsegang
Black Manta Capital, seit August 2019 von der deutschen Finanzaufsicht BaFin als Finanzdienstleistungsinstitut zugelassen, bietet Immobilienunternehmen über ihre Plattform „Tokenization as a Service“, also die Umsetzung von Security Token Offerings (STO), vergleichbar mit einem ICO oder einem Börsengang. Security Tokens sind damit eine Art „digitale Aktie“. DLA Piper berät Black Manta Capital in den wesentlichen regulatorischen Fragen und der rechtlichen Ausgestaltung der verschiedenen Prozesse.

Selbe Rechtssicherheit wie für Aktien
Bei Security Token müssen sämtliche damit zusammenhängende rechtliche Vorgaben einhalten werden und wenn in Österreich emittiert, müssen diese von der Finanzmarktaufsicht geprüft werden. Gibt diese grünes Licht bieten Token die selbe Rechtssicherheit wie Aktien.

Projekt in Berlin: Zwei Millionen Euro über Token finanziert
Ein Beispiel ist das Projekt in der Stralauer Allee in Berlin: Die Token-Emission vom österreichischen Immobilienentwickler Tigris Immobilien wurde Ende Juni 2020 abgeschlossen. Das Gesamtprojektvolumen beträgt knapp elf Miollionen Euro, wobei knapp zwei Millionen Euro über tokenisierte Beteiligungsrechte finanziert werden.

Geringes Mindestkapital und Beteiligung am Projektgewinn
Die Token-Inhaber partizipieren am Gewinn, der sich aus dem Ankauf des Wohnhauses, seiner Sanierung und dem anschließenden Verkauf aller Wohnungen ergeben. Nach dem Verkauf der Wohnungen werden die Token-Investoren mit 20 Prozent des Projektgewinnes beteiligt. Der Mindestzeichnungsbetrag betrug 500 Euro. Investoren, die mehr als 25.000 Euro investierten, erhielten ein Vorkaufsrecht auf die Wohnungen.

„Die Nachfrage nach Projekten wie dieses sowohl von Kapitalnehmern, als auch auf Kapitalgebern zeigen, dass Security Token nicht mehr die Zukunft, sondern bereits die Gegenwart sind. Die Lösung bietet besonders hohe Flexibilität, Transparenz und Zeitersparnis bei Immobilieninvestments“, erklärt Alexander Rapatz, österreichischer Mitgründer von Black Manta Capital.

Neuland bei der Digitalisierung von Immoinvestments
„Das Unternehmen hat ursprünglich rechtliches Neuland betreten und damit wichtige Aufbauarbeit in der Digitalisierung von Immobilien geleistet. Die Mühen wurden zunächst mit einer Zulassung durch die BaFin und nun durch eine rege Nachfrage belohnt“, sagte Christoph Urbanek, Immobilienfinanzierungsexperte bei DLA Piper.