Ferienimmobilien in Istrien: Die schönsten Objekte - die Preise

Die Nachfrage nach Immobilien in Istrien steigt seit drei Jahren wieder. Wie hoch die Preise dafür im Schnitt sind, die besten Makleradressen, die neuesten Angebote im gehobenen Segment, was man für ähnliche Objekte in Mallorca oder Ibiza zahlen würde. Welche Orte die Käufer vorziehen sind und welche Fallstricke beim Kauf von Immobilien in Kroatien lauern.

Die Villa San Bartolo

Villen in Istrien sind bei Investoren begehrt. Diese Villa in Motovun verfügt über 180 Quadratmeter, 650 Quadratmeter Garten und Pool und kostet 635.000 Euro, exklusive Steuern.

Schon zu Zeiten der k.-u. -k.-Monarchie hat es die Reichen und Schönen aus Österreich nach Istrien gezogen. Nun kommen sie wieder. Immobilien in Kroatien sind wieder begehrt. Das Angebot hat sich in den vergangenen Jahren auch extrem gewandelt. Dominierten vor rund zehn, fünfzehn Jahren noch eher bescheide Steinhäuser, ist jetzt das Angebot an gehobenen Immobilien so groß wie nie zuvor.

Schon vor der Finanzkrise 2008 hat es österreichische Immobilieninvestoren nach Kroatien und da allen voran nach Istrien gezogen. Nach dem folgenden Preissturz von rund 40 Prozent sind die Käufer von Luxusimmobilien wieder zurück. "Seit 2014 zieht der Markt wieder an", beobachtet Andreas Dussmann, Gründer und Geschäftsführer von Dussmann Homes, der in Kroatien seit 14 Jahren Luxusimmobilien vermarktet. "2016 war ein Rekordjahr. Die Nachfrage dürfte sich heuer weiter verstärken", so der Makler.

Mehr Immobilie und Rendite für sein Geld als in Österreich

Dass Investitionen in kroatische Ferienimmobilien wieder anziehen, hat nach Einschätzung von Dussmann mehrere Gründe: "Die steigenden Immobilienpreisen und sinkenden Renditen in der Heimat. Zum anderen, dass man in Kroatien mehr für sein Geld bekommt und das zu einer höheren Rendite. "Kroatien und Istrien geht in Richtung Luxus", so Dussmann.

Die Auswahl an schicken und hochwertigen Immobilien in Istrien ist groß. Zu den etablierten Immobilienmaklern für Luxusobjekte im Ausland zählt bellevue.de.. Dort wird derzeit etwa in Vabriga, einem kleinen Urlaubsort bei Novigrad eine Doppelhaushälfte eines Steinhauses mit Meerblick, Pool mit einer Wohnfläche von 180 Quadratmeter um 447.500 Euro angeboten. Generell ist die Auswahl von Immobilien in Istrien um die 500.000 Euro groß.

Schickes Steinhaus um 139.000 Euro

Auf Immobilienscout24.de werden aktuell in Istrien über 400 Häuser zum Kauf angeboten. Von riesigen Refugien mit 10.000 Quadratmeter Grund mit Villenensemble um 2,5 Millionen Euro bis zur modernen Doppelhaushälfte aus edlem Stein mit Pool und 72 Quadratmeter Wohnfläche um 139.000 Euro sind die Angebot zwischen denen man wählen kann groß und der Standart hoch.

Eine elegantes Apartment in Split in der Größe von 144 Quadratmeter mit allen Schikanen wie hauseigener Pool, Blick aufs Meer, Fitnesscenter, Sauna und ein kleines Team für das medizinische Wohlbefinden bietet realestatecroatia.com um 760.000 Euro an. Der Kroatien-Spezialist hat derzeit über 70 Objekte im Programm.

Exklusive Villen bei Rovinj um eine Million Euro

In der Königsklasse der Immobilien-Verkäufer und -Entwickler spielt Dussmann Homes. Der deutsche Immobilienplayer bietet ausschließlich Objekte im High-End-Bereich an. Die Villa in Motovun (siehe Bild oben) zählt mit einem Preis von 635.000 Euro noch zu den günstigeren Liegenschaften. Zwei in Rovinj offerierte Luxusimmobilien mit 270 Quadratmeter Wohnfläche und großzügigem Grund und Pool werden jeweils zu gut einer Million Euro (exklusive Mehrwertsteuer) feilgeboten.

Stattliche Villa um 380.000 Euro

Wo man in Wien für 380.000 Euro oft nur noch eine vergleichsweise bescheidene Behausung kriegt, bekommt man in Istrien noch für das selbe Geld ein stattliches Steinhaus. Auf immowelt.at wird in Vabriga etwa ein Haus mit einer Fläche von 136 Quadratmeter, mit drei Bädern, einem Balkon, eine Terrasse, fünf Schlafzimmer angeboten.

Istrien hat gutes Image aufgebaut

Ein Grund für die zunehmende Popularität Istriens sieht Immobilienluxus-Spezialist Dussmann, dass es die Region in den vergangenen Jahren geschafft hat, ein eigenes Image zu entwickeln. "Urlauber assoziieren mit der Halbinsel eine unverbaute Natur, klares Wasser, einsame Buchten, mittelalterlich-venezianische Dörfer mit landestypischen Natursteinhäusern, aber auch kulinarische Besonderheiten wie das vielfach ausgezeichnete Olivenöl, den Weinbau, Trüffel und luftgetrockneten Schinken." Die Halbinsel verzeichnet stetig steigende Urlauberzahlen, infolgedessen auch die Zahl prämierter Restaurants sowie Vier- und Fünf-Sterne-Hotels zunimmt. Auch Prominente wie Brad Pitt und Anthony Hopkins haben die Halbinsel für sich entdeckt und in ihre Traumvilla investiert.

Mehr gehobene Hotels und Restaurants

So stellen sich Hotels und Restaurants auf kaufkräftige Zielgruppen ein. So hat laut Dussmann vor gut zehn Jahren kein einziges 5-Sterne-Hotel in der Region existiert. Mittlerweile gibt es fünf. Es gibt 20 Hauben-Restaurants – 11 mehr als im Raum Kitzbühel. Trotzdem ist das Essen knapp halb so teuer. Insbesondere Neubauprojekte sind auf hochpreisigen Tourismus ausgelegt – und dennoch günstiger als in Frankreich oder in der Schweiz.


Istrien, der Underdog von Europa, holt Jahr für Jahr auf


Zu den schlagensten Argumente zählen jedoch die vergleichsweise niedrigen Preise. „Istrien ist noch der Underdog in Europa, holt aber Jahr für Jahr auf", so Dussmann. Der Immobilienmakler hat dazu eine Analyse zum kroatischen Luxusimmobilienmarkt erstellt. Untersucht wurden Hausangebote der Region Istrien ab einem Angebotspreis von 500.000 Euro. Die Erhebung konzentriert sich auf die drei istrischen Städte Opatija, Rovinj und Motovu. Generell finden sich in Istrien rund ein Viertel aller Luxusimmobilien Kroatiens.
"Unsere Marktanalyse zeigt, dass die Nachfrage ähnlich wie bei günstigeren Immobilien auch bei Luxusimmobilien steigt“, sagt Dussmann dessen Unternehmen zu den großen Boutique-Projektentwickler in Istrien zählt und auf Natursteinferienhäuser spezialisiert ist.

Durchschnittlicher Preis für höherpreisige Immobilien: 2.700 Euro pro Quadratmeter, Luxusimmos kosten im Schnitt 4.000 Euro/m2

Wie die Erhebung von mehr als 1.000 Immobilienangeboten zeigt, müssen Käufer in Istrien im Durchschnitt rund 2.700 Euro pro Quadratmeter für hochpreisige Immobilien zahlen und knapp 4.000 Euro für Luxusimmobilien. Wer sich eine Premiumimmobilie leisten möchte, muss aktuell im Mittel knapp 762.000 Euro aufwenden. Ein Haus im absoluten Luxuspreissegment kostet durchschnittlich etwas weniger als zwei Millionen Euro. „Die Marktanalyse macht die wachsende Bedeutung von Istrien im Premium- und Luxusimmobiliensektor deutlich. In den vergangenen Jahren hat der Markt für hochwertige Objekte erfolgreich die Marke von 500.000 Euro pro Objekt geknackt. Mehr als 20 Prozent der untersuchten Immobilien kosten eine Million Euro oder mehr“, resümiert Dussmann. Das zunehmende Angebot von Luxusimmobilien und die anziehenden Preise sind dem Immoexperten zufolge das Ergebnis der hohen Nachfrage.

Istrien um 50 Prozent billiger als vergleichbare Regionen

Ein Vergleich mit anderen Urlaubsregionen macht die Relationen einer Investition im hochpreisigen Segment in Istrien deutlich: In der Toskana kostet der Quadratmeter im Schnitt 8.000 Euro, auf Mallorca 6.700 Euro und auf Ibiza 7.500 Euro. „Immobilienkäufer schätzen in Istrien natürlich das noch günstige Preis-Leistungs-Verhältnis. Wer in Istrien 2.700 Euro pro Quadratmeter zahlt, bekommt dafür eine qualitativ hochwertige Immobilie mit durchschnittlich 381 Quadratmeter Wohnfläche. Wer darüber hinaus ein für die Region typisches Natursteinhaus möchte, muss noch rund 25 Prozent über dem Durchschnitt investieren und liegt dann immer noch 50 Prozent unter dem Preisniveau vergleichbarer Urlaubsregionen“, sagt Dussmann. Die Angebotsspanne der untersuchten Objekte liegt zwischen 272 Euro und 27.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Hohe Preise bedeuten allerdings nicht zwingend gute Qualität: Grundsätzlich sind laut Dussmann hochwertige Objekte zu Preisen von 3.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter in Istrien realistisch. Typische Preisfaktoren sind Lage, Ausstattung und Bauart.

Worauf man bei Immokäufen in Kroatien achten sollte

Was laut Dussmann eine Ferienimmobilie in Istrien ebenfalls interessant macht: „Es gibt weniger Bürokratie als südlich der Küste. Je südlicher ein Grundstück gelegen ist, desto aufwendiger ist dessen Kauf und Entwicklung in Kroatien. Gerade auf den Inseln können sich die Genehmigungsphasen sehr lange hinziehen." Ein weiterer Vorteil, der für alle Immo-Investments in Kroatien gilt: Die Rechtssicherheit hat sich seit dem EU-Beitritt 2013 deutlich verbessert. Immobilienkäufe durch Ausländer mussten bis vor kurzem vom Justizministerium genehmigt werden. Dieses Verfahren entfällt jetzt. Ausländer werden aber nur mit jenen Rechten bedacht, die auch für kroatische Staatsbürger im jeweiligen Ausland gelten.

Doch Vorsicht, bevor man eine Immobilie in Kroatien kauft, sollte man die Eigentumsverhältnisse unbedingt durch einen Anwalt bei Gericht prüfen lassen. Denn in Kroatien wird der Besitz nicht unbedingt grundbuchlich (zum Beispiel auf Erben) umgeschrieben.

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