Büros und Gewerbeimmobilien: Kaufpreise und Mieten vor Anstieg

Büros und Gewerbeimmobilien: Kaufpreise und Mieten vor Anstieg

Immobilien sind im Dauerboom. Doch wie ist der Ausblick? Steigen die Preise bei Büro und Gewerbeimmobilien weiter und wie werden sich die Mieten entwickeln? Welche Städte werden bei Preisen von Immobilien und Mieten zulegen? Das sagen Experten dazu.

International erste Anzeichen für einen Abschwung

Der europäische Immobilienmarkt boomt. An der Spitze der Preisentwicklung stehen in Kontinentaleuropa die Städte Amsterdam, Berlin, Frankfurt und Paris. Weltweit ist die Stimmung von Investoren und Vermietern laut dem Global Commercial Property Monitor gut. Wenn einer Umfrage unter Immobilienfachleuten (RICS) weltweit die Mehrheit davon ausgeht, dass in den großen internationalen Metropolen New York, Dubai und Shanghai es dort bereits erste Anzeichen für einen Abschwung gibt.

Nachfrage nach Büros und Gewerbeflächen in Europa zieht an

Laut einer Analyse von Schroders Investment Managers zum Thema „Immobilien auf dem europäischen Festland“ ist die wirtschaftliche Ausgangslage für weiter steigende Immobilienrenditen gut. Vor allem Büros- und Gewerbeimmobilien würden demnach weiterhin gute Erträge abwerfen. Der wachsende Konjunkturoptimismus und ein Aufschwung bei Beschäftigung und Unternehmensgewinnen sorgen demnach dafür, dass die Nachfrage anzieht.

Leerstandsrate bei Büros sinkt

Im Vorjahr standen laut dem Immospezialisten CBRE in fast allen Großstädten Europas weniger Büros als im Jahr davor leer. Die Mieten zogen entsprechend nach oben. Auf dem europäischen Festland kletterten die Mieten für Büroflächen laut CBRE in Spitzenlagen im Jahr 2017 im Durchschnitt um sechs Prozent, während die entsprechenden Werte der Objekte sogar um 15 Prozent kletterten. Die Stimmung unter den Investoren verbesserte sich, während die Immobilienrenditen allerdings, aufgrund der steigenden Kaufpreise, leicht sanken.

Kein Überangebot erwartbar

„Zwar wachen die Bauunternehmer in Europa allmählich aus dem Winterschlaf auf, doch in den meisten europäischen Großstädten ist in den nächsten Jahren nicht von einem Überangebot an gewerblichen Immobilien auszugehen“, so Schroders in seiner aktuellen Immobilienstudie. Die Investmentgesellschaft managt ein Vermögen von rund 500 Milliarden Euro. Nach Schätzungen von Immobilienexperten wird die Bautätigkeit bis 2020 um vier Prozent zulegen. Womit die Entwicklung jedoch deutlich hinter dem Bauboom der Jahre 2001 bis 2003 hinterherhinkt. In dieser Zeit betrug der Zuwachs an Büros und Einkaufszentren zehn Prozent.

Industrieobjekte erzielen die höchste Mietrendite

Die höchsten Renditen sind laut Berechnungen von CBRE, Datastream und Schroders derzeit mit Industrie- und Gewerbimmobilien zu erzielen. Diese werfen im Schnitt einen jährlichen Ertrag von rund 5,8 Prozent ab. Die Vermietung von Shops lässt in Europa im Schnitt eine Rendite von 3,8 Prozent zu. Wer Büros vermietet, kann auf knapp über drei Prozent. Zum Vergleich: 10-jährige deutsche Staatsanleihen werfen nicht einmal ein Prozent Zinsen pro Jahr ab.

Jede Vermietung von Büro- und Gewerbeimmobilien in Europa bringt im Schnitt deutlich mehr als Investments in deutsche Staatsanleihen - wenn auch bei Immobilien, die Renditen in den vergangenen Jahren gesunken sind.

Preise von Logistikimmobilien legen zweistellig zu

Insgesamt lässt sich bei Geschäfts- und Gewerbeimmobilien 2017 aber ein differenziertes Bild erkennen. Der Preise von Logistikimmobilien in Toplage stieg im Vorjahr um elf Prozent. Grund ist das starke Wachstum im Bereich Onlineshopping und die damit verbundene Anstieg von Lagerkapazitäten. Die Preise von Objekten in erstklassigen Shoppingzentren legte im Vorjahr zwar auch zu, jedoch nur um sechs Prozent zu.

Etablierte Immostandorte bleiben attraktiv

Trotz der starken Preisanstiege in der Vergangheit dürfte der Immoboom in vielen Städten noch nicht zu ende sein. RICS Chief Economist Simon Rubinsohn: „Städte wie Berlin, Amsterdam, München und Dublin, die sich am Markt als Top-Immostandorte etabliert haben, sind und bleiben sowohl für Investoren als auch Mieter am attraktivsten.“ Eine starke Entwicklung ortet Rubinsohn auch in Lissabon und Madrid und in den osteuropäischen Städten Budapest und Sofia, wo Investitionen auf solidem Niveau getätigt werden.

Hohe Zahlungskraft der Mieter

Das liegt laut einem Marktbericht - trotz der hohen Mietpreisanstiege - an der anhaltenden guten Zahlungskraft der Mieter. Vor allem Büros und Gewerbeimmobilien sind stark gefragt und verzeichnen deutliche Zuwächse. Im Einzelhandel, wo vielfach auch die Nachfrage der Konsumenten nicht vom wirtschaftlichen Aufschwung profitieren kann, etwa im Gegensatz zur Baubranche, stagniert die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sogar.

Berlin als Bürostandard in Deutschland am beliebtesten

Bei Büros ist Berlin laut Global Commercial Property Monitor am gefragtesten, und auch Frankfurt, München und Hamburg brummt die Nachfrage. Laut RICS-Umfrage erwarten die Teilnehmer für die kommenden zwölf Monate nicht mehr eine ganz so gut Entwicklung als zuletzt - Prognosen über die Entwicklung von Immopreisen wurden im Vergleich zur letzten Befragung zwar zurückgenommen - wenn der Ausblick auch positiv bleibt.

Mieten bei Büros und bei Industrieobjekten vor weiterem Anstieg - Handel bleibt schwierig

Die Mietpreise dürften nach Einschätzung der von RICS befragten Immobilienmaklern weiter steigen. Dieser Trend wird vor allem für Büros zutreffen, neue Spitzenmiete dürften auch im Industriesegment erreicht werden. Nur für Einzelhandelsflächen dürften Immobesitzer nur schwer höhere Preise durchsetzen können, wenn für Geschäftsflächen in Toplagen weiterhin hohe Mieteinnahmen lukriert werden sollten.

Die höchsten Mietanstiege werden in Deutschland in Berlin prognostiziert. Die Erwartungen für Frankfurt und München liegen im Landesdurchschnitt. Hamburg, das stark vom Einzelhandel geprägt ist, werden dagegen sinkende Mieten prognostiziert.

Inflation dürfte niedrig bleiben

Obwohl das stärkere Wachstum die Inflation ankurbeln wird, geht Schroders davon aus, dass die Preissteigerungsrate in den nächsten Jahren bei 1,25 bis 1,5 Prozent jährlich niedrig bleiben wird und infolgedessen die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinssätze bis 2019 nicht und danach nur allmählich erhöhen dürfte.

Immobilien, die von langfristigem strukturellen Wandel profitieren

Trotz der positiven Aussichten für die Wirtschaft in der Eurozone setzt Schroders vor allem auf Immobilien, von denen sie davon ausgehen, dass diese von Strukturveränderungen profitieren und sich im Verlauf der gesamten Konjunkturzyklen als robust erweisen werden. Dazu zählt Schroders den Logistiksektor. Dieser profitiert nicht nur von einem zyklischen Aufschwung der Nachfrage der Hersteller, sondern auch vom langfristigen strukturellen Wachstum im Onlineshopping.

Online-Händler brauchen viel größere Lagerflächen als Einzelhändler

Über zehn Prozent des Umsatzes im Einzelhandel werden in Nordeuropa bereits online abgewickelt und jede zusätzliche Milliarde Euro, die im Onlineverkauf erzielt wird, schafft laut den Immobilienexperten von Schroders eine Nachfrage für 100.000 Quadratmeter zusätzlicher Lagerfläche. Onlinehändler benötigen größere Lagerflächen als traditionelle Einzelhändler: Sie können Waren nicht im Laden lagern, müssen viel mehr kleinere Aufträge ausliefern und wickeln mehr Retouren ab.

Verteilerzentren in Großstadtnähe mit hohem Wachstumspotential

Etwa ein Viertel aller online bestellten Waren (Kleidung/Schuhe) wird zurückgeschickt. Obwohl Immobilienentwickler reagiert haben und mehr solcher Logistikzentren bauen, hinkt das Angebot in den meisten Großstädten dennoch der Nachfrage hinterher. Schroders geht davon aus, dass sich sowohl bei großen Lagerhallen in strategischen Verteilerzentren als auch großstadtnahen kleineren Lagern „vor Ort“ in den nächsten Jahren ein nachhaltiges Mietwachstum abzeichnen wird

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