Anlagetrend Mehrfamilienhäuser: Schnellst wachsende Immo-Assetklasse

Österreich folgt dem internationalen Trend zu Investments in Mehrfamilienhäuser. Der Markt wächst wie kein anderer. Die Gründe und welche Erträge solche Investments abwerfen.

Anlagetrend Mehrfamilienhäuser: Schnellst wachsende Immo-Assetklasse

Wohnanlagen kaufen und vermieten: Diese Investmentform ist in Österreich bei großen Immoinvestoren bereits beliebter als Büroimmobilien.

Lange Zeit wurden neu errichtete Mehrfamilienhäuser in Österreich und vielen Ländern Europas vor allem errichtet, um nach der Fertigstellung entweder als freifinanzierte Wohnungen im Eigentum einzeln zu verkaufen oder werden wie in Österreich als Genossenschaften oder Gemeindewohnungen geführt. Der Anteil institutioneller Investoren die ganze Häuserkomplexe zu vermieten, etwa für Investmentfonds oder große private Investoren, war dagegen minimal.

Bei dieser Anlageklasse, den sogenannten Multifamily-Immobilien, lassen Investoren Mehrfamilienhäuser errichten und vermieten diese anschließend. Bisher haben Immobilien-Investoren typischerweise in Gewerbeimmobilien und Büros und Hotels investiert oder bereits bestehende Zinshäuser gekauft und vermietet.

Internationale Investoren entdecken zunehmend Mehrfamilienhäuser
Nun steigen jedoch immer mehr institutionelle Investoren in diesen Wohnimmobilienmarkt ein. Weltweit und auch in Österreich, wie eine Studie von Immobiliendienstleister CBRE belegt. In den USA ist die Assetklasse bereits seit sechs Jahren bei Investoren am beliebtesten.

Multifamily: Am zweitschnellsten wachsende Immo-Assetklasse
Laut einer weltweiten Umfrage von CBRE wollen von den befragten Immobilieninvestoren heuer 32 Prozent in Logistikobjekte investieren. An zweiter Stelle folgen mit 25 Prozent bereits Veranlagungen in Multifamily-Immobilien. Der Anteil derjenigen, die in Büros investieren wollen, liegt bei 23 Prozent, die restlichen Assets wie Hotels und Retail sind unter zehn Prozent. Zum Vergleich: 2006 haben global gesehen erst 13 Prozent der institutionellen Investoren in Wohnimmobilien investiert.

Wien: Mehrfamilienhäuser am schnellsten wachsend
"Auch in Österreich beobachten wir großes und stetig steigendes Interesse internationaler wie nationaler Investoren in die Assetklasse. Vor wenigen Jahren spielte Multifamily nur eine untergeordnete Rolle in Wien, im Jahr 2020 war Multifamily erstmals die stärkste Assetklasse, wobei sich das Interesse der Investoren nicht nur auf Wien, sondern auch auf Linz und Graz konzentriert“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, einem der weltweit größten Berater und Vermittler von gewerblichen Immobilien, im Gespräch mit trend.at. „Auch für 2021 erwarten wir ein ähnliches Ergebnis. Multifamily dürfte in diesem Jahr erneut die stärkste Assetklasse in Österreich werden.“

Deutscher Markt in Europa am größten

In Deutschland ist der Anteil (roter Kreis) von Multifamily-Investments mit 33 Prozent am Gesamt-Immomarkt am höchsten. Stark investiert sind Wohnimmo-Investoren auch in Norwegen, Spanien und Irland.

Büroimmobilien haben sich in Portfolios von Investoren in wenigen Jahren halbiert
Noch vor 14 Jahren haben Büroimmobilien bei Investoren weltweit den größten Anteil im Portfolio eingenommen. Seither hat sich der Anteil nahezu halbiert. Weltweit an zweiter Stelle rangiert im Jahr 2020 bereits die Assetklasse Wohnimmobilien. Das Transaktionsvolumen lag im Jahr 2020 bei rund 209 Milliarden Dollar.

Investitionen in Mehrfamilienhäuser weltweit seit 2010 verdreifacht
Die globalen Investitionen in Mehrfamilienhäuser/Wohnanlagen haben sich von 2010 bis 2020 von USD 63 Milliarden auf USD 209 Milliarden mehr als verdreifacht, was besonders auf Investitionen auf dem amerikanischen Kontinent zurückzuführen ist. Aber auch in der EMEA-Region (Europa, Mittlerer Osten, Afrika) haben sich die Investitionen im letzten Jahrzehnt von 18 Milliarden Dollar auf 63 Milliarden Dollar mehr als verdreifacht. Aufgrund der COVID-19 Pandemie und der wirtschaftlichen Rezession sind die Mehrfamilienhaus-Investitionen in der EMEA-Region jedoch im Jahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 12,8 Prozent zurückgegangen, was allerdings zu erwarten war und sich in der Zukunft wieder ausgleichen dürfte.

Dunkelblauer Balken: Büro, hellbeiger Balken: Wohnen, dunkelbraun: Einzelhandel, hellblau: Logistik, violett: Hotel, hellgrün: gemischte Nutzung und dunkelgrün: Sonstiges.

Der Gründe für das steigende Interesse an Multifamily-Objekten:

Bereits in den vergangenen Jahren war eine Reallokation der Investments in einigen Nutzungsarten zu beobachten: mehr Wohnen und Logistik, weniger Büro, Hotel und Einzelhandel.
Das hat mehrere Gründe:
- Immer weniger können sich Eigentum leisten. „Corona hat diese Entwicklung beschleunigt. Immer weniger Menschen können sich keine eigene Immobilie leisten und mieten sich deshalb öfter als bisher eine Wohnung.“, so CBRE-Immochef Fichtinger.

- Geringes Risiko. Das Risiko hält sich laut Experten in Grenzen. „Die Leerstandsraten sind gering. Wenn beispielsweise eine Wohnanlage über 100 Wohneinheiten verfügt und zwei, drei Wohnungen leer stehen, drückt das die Rendite nicht nennenswert“, so Georg Fichtinger, Österreich-Geschäftsführer und -Investmentchef bei CBRE, einer der weltweit größten Berater und Vermittler von gewerblichen Immobilien.

- Attraktive Renditen. Bei gewerblichen Immobilien liegt die Spitzenrendite im Bereich Shoppingcenter bei 4,7 Prozent, im Bereich Fachmarktzentren bei 5,15 Prozent und bei Einkaufsstraßen bei 3,45 Prozent. Wohnimmobilien bieten in Europa bieten dagegen Renditen zwischen 3,0 und 3,5 Prozent. Und haben sich auch als krisenresistent erwiesen. „Corona hatte kaum Einfluss auf die Rendite“, so eine aktuelle Studie zu dem Thema von Savills. So sind die Renditen von 2019 auf 2020 nur von 3,38 Prozent auf 3,35 Prozent gefallen.

Österreichische Neubau-Zinshäuser für Anleger attraktiv
Für neu errichtet Zinshäuser liegen die Renditen in Wien nach Angaben von CBRE im Schnitt zwischen 3,0 und 3,5 Prozent. In Graz und in Linz könne man mit zusätzlich 27 Basispunkten rechnen.

Renditen bis zu 4,4 Prozent Rendite in europäischen Hauptstädten

In Warschau lässt sich mit der Vermietung von Mehrfamilienobjekten die höchsten Renditen erzielen. An Stelle zwei folgt Stockholm, auf dem dritten London. Österreichische Immobilienrenditen in diesem Sektor sind zwar nicht aufgeführt, liegen aber mit 3 bis 3,5 Prozent im guten Mittelfeld.

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