Immobilienkauf: Das Interesse an Zinshäusern ist sprunghaft angestiegen

Immobilienprofi Hans Peter Haselsteiner, der für seine Privatstiftung vor kurzem sechs schmucke Zinshäuser in bester Wiener Innenstadtlage kaufte, steht mit seiner Anlageentscheidung nicht alleine da. In unsicheren Zeiten besinnen sich immer mehr auf Sachwerte. „Die Finanzkrise und die Sorge vor einer anziehenden Inflation sorgt für einen Boom am Zinshausmarkt“, sagt Eugen Otto, Chef der Otto Immobilien. Besonders in den vergangenen sechs bis acht Wochen ist das Interesse von Privaten, die vorher nie an ein Zinshaus gedacht haben, sprunghaft gestiegen. „Das Zinshaus ist eben eine solide und wertbeständige Anlage“, sagt Robert Ziegler, Geschäftsführer der Maklerfirma Live Urban. CPB-Investment-Consulting-Chef Franz Pöltl: „Auf der Verkäuferseite machen oft Großinvestoren wegen Liquiditätsknappheit Kasse, auf der Käuferseite finden sich derzeit fast nur Privatpersonen und Stiftungen.“

Gemeinsam zum Miteigentum
Man muss aber kein Millionär sein, um ein Zinshaus zu erstehen. Die Kaufpreise ­beginnen schon ab 500.000 Euro. Derzeit sind laut Otto Objekte bis 1,5 Mil­lionen Euro am stärksten nachgefragt. „Es schließen sich immer öfter Investoren zu einer sogenannten ideellen Miteigentums-Gemeinschaft zusammen und beteiligen sich an einem Haus“, weiß Otto. Auf diese Weise erwirbt man prozentuell einen Anteil an einem Haus. Allerdings ist die Finanzierung der Objekte schwieriger geworden. In der Regel braucht man dafür heute 30 Prozent Eigenkapital. Bei einer Million Euro Kaufpreis könnten sich so zwei Investoren mit jeweils 150.000 Euro Kapital auf die Suche begeben. Bei Kunden mit geringerer Bonität und bei Objekten in schlechteren Lagen verlangen die Banken aber bis zu 50 Prozent.

Wien wird angeraten
Die Hoffnung potenzieller Investoren, die Preise könnten als Folge der Wirtschaftskrise zurückkommen, hat sich nach Ansicht von conwert-Boss Johann Kowar nicht bewahrheitet: „Schnäppchen gibt es praktisch keine.“ Trotzdem raten Experten zum Kauf. „Im Gegensatz zu anderen Ländern ist Wien immer noch billig“, erklärt Christian Nowotny, Chef des Maklerbüros Remax-Masteragents. Lohnender als der Kauf von Eigentumswohnungen sind Zinshäuser trotz der gestiegenen Preise aber allemal. Während beispielsweise eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Wien 3.000 Euro pro Quadratmeter kostet, sind es bei einem Wiener Zinshaus im Schnitt zwischen 1.600 und 2.000 Euro. Außerdem lassen sie sich viel leichter wieder verkaufen als Eigentumswohnungen.

Rendite versus Leerstandsrisiko
Wien ist in zwei Preishälften geteilt: So erzielt man innerhalb des Gürtels im Schnitt eine Rendite zwischen zwei und vier Prozent, außerhalb können es in Ausnahmefällen bis zu acht Prozent sein. Allerdings muss man für die höheren Renditen ein entsprechendes Leerstandsrisiko in Kauf nehmen. „Wer solidere Einnahmen bevorzugt, sollte ein attraktives Haus in guter Lage mit hoher Mieterqualität innerhalb des Gürtels oder in Cottagelage wählen und dafür, aufgrund des höheren Kaufpreises, eine geringere Rendite in Kauf nehmen“, rät Kowar. Zudem sind Interessenten gut beraten, Einzelheiten wie die Qualität des Hauses oder die Daten über die Mieteinnahmen genau zu prüfen. „Sind die Preise bei Altmieten überhöht, müssen Käufer damit rechnen, dass die Mieter den erhöhten Betrag einklagen“, warnt Ziegler von Live Urban.

Markt diskret und intransparent
Zusätzlicher Vorteil bei Altbauten: Sobald der Altmieter auszieht, kann etwa durch den Ausbau von Dachgeschoßen wesentlich mehr verlangt werden. Allerdings bleiben Altmieter oft länger als geplant. CA-Immo-Vorstand Wolfhard Fromwald: „Man muss bei Mietshäusern sehr langfristig denken. Wir als börsennotierter Investor bevorzugen deshalb Büroimmobilien, die höhere Renditen abwerfen.“ Zumindest dann, wenn sie vermietet sind. In Krisenzeiten ist deshalb Sparkassen-Immo-Chef Holger Schmidtmayr froh, einen Wohnhausanteil von 44 Prozent im Portfolio zu haben. In Österreich raten Profis vor allem zu Käufen innerhalb Wiens. Ist erst einmal die Zielregion für ein Investment gefunden, fängt die Suche jedoch erst richtig an. Denn der Markt für Zinshäuser ist sehr diskret und damit auch intransparenter als die Investmentbranche. Kowar: „Investoren sollten sich an große Makler, die auf Zinshäuser spezialisiert sind, wenden.“ Eine große Auswahl an Häusern bieten auch Immobilienplattformen im Internet wie www.wohnnet.at , wo Investoren in Wien zwischen 338 Zinshäusern wählen können. Das größte Angebot finden potenzielle Käufer derzeit bei sanierten, hochwertigen Objekten.

Lohnender Blick nach Deutschland
Auch ein Blick über die Grenzen nach Deutschland kann sich lohnen. Immobi­lieninvestor Alexander Neuhuber, der über die Firma Spree Invest 66 Mietshäuser in Berlin gekauft hat: „Die Auswahl ist viel größer als in Wien. Ich bekomme pro ­Woche 80 Objekte angeboten. Außerdem sind die Mietrenditen in Berlin mit sechs bis acht Prozent deutlich höher.“ Obwohl in der deutschen Vier-Millionen-Metropole die Mieten im vergangenen Jahr um sechs Prozent stiegen, haben die Kaufpreise zum Teil zweistellig nachgegeben. Neuhuber über die Ursache der paradoxen Entwicklung: „Einerseits wird sehr wenig gebaut, andererseits kommen jetzt sehr viele Objekte aus abgereiften Steuersparmodellen oder wegen Finanzierungsproblemen auf den Markt. Andrew Groom, Bewertungsexperte des Maklers Jones Lang Lassalle: „Berlin hat unter den großen Metropolen Europas die niedrigsten Kaufpreise und ein besonders großes Entwicklungs­potenzial.“

Vorteil Steuerrecht
Das betrifft auch die Mieten. Selbst in guten Lagen sind sieben bis neun Euro schon meist das obere Ende – ohne Mehrwertsteuer, die in Deutschland auf Mieten nicht anfällt. Liegen die Mieten niedriger, kann der Hausherr drei Vergleichsobjekte heranziehen und dann alle drei Jahre 20 Prozent zulegen. Neuhuber, der auch öster­reichische Investoren bei Investments in Berlin berät: „Ein weiterer Vorteil ist das Steuerrecht. Grundsätzlich muss man die Mieten in Deutschland versteuern, bei niedrigen Summen profitiert man dort von geringen Eingangssteuersätzen. In Österreich gilt dann nur der Progressionsvorbehalt.“

Von Anneliese Proissl und Martin Kwauka