Immobiliengewinne: Ein Viertel für den Staat

Immobiliengewinne: Ein Viertel für den Staat

Die im Vorjahr eingeführte Steuer auf Immobiliengewinne kann sehr teuer werden. Mit etwas Geschick lässt sich die Steuer bei Verkäufen aber reduzieren.

Der Fiskus kann sich jetzt schon die Hände reiben. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich die hohen Immobiliengewinne der vergangenen Jahre zu einer sprudelnden Einkommensquelle entwickeln. Wer in Zukunft eine Immobilie verkauft, muss 25 Prozent des Gewinns als Immobilien-KESt abführen. Wer nicht aufpasst, wird sogar deutlich mehr bezahlen. Zum Glück gibt es aber auch einige Ausnahmen. So gilt für Anschaffungen, die vor dem 1. April 2002 erfolgten, ein begünstigter Steuersatz von 3,5 Prozent. FORMAT analysiert, wo sich Fallstricke verbergen und wie Immobiliengewinne auch in Zukunft brutto für netto kassiert werden können.

Ausnahme Hauptwohnsitz

Das wichtigste Schlupfloch, um der am 1. April 2012 eingeführten Steuer zu entkommen, ist die Befreiung des Hauptwohnsitzes von der Immo-KESt. Voraussetzung ist, dass ein Haus oder eine Eigentumswohnung seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Achtung: Diese Sonderregel gilt seit dem 1. April 2012 nur noch für den entgeltlichen Erwerb, nicht aber für Erbschaft und Schenkung. Aufpassen müssen auch Ehepaare, wenn der Haussegen schief hängt und ein Partner auszieht. Wenn bei einer späteren Scheidung die Wohnung verkauft wird, gilt die Hauptwohnsitzbefreiung nur dann, wenn die Immobilie in den vergangenen zehn Jahren wenigstens fünf Jahre als Hauptadresse diente.

Diese Fünf-Jahres-Bestimmung gilt auch für den Fall, dass eine Immobilie erst später zum Hauptwohnsitz wird. Das kann steuerlich interessant sein für Zweithausbesitzer. Wer zum Beispiel in der Pension in ein Wochenendhaus übersiedelt, darf dieses dann nach Ablauf von fünf Jahren steuerfrei verkaufen. Allerdings sollte man dabei genau aufpassen, weil das Finanzamt schnell einen steuerlichen Missbrauch wittert. Indizien für einen Scheinwohnsitz sind zum Beispiel auffallend niedrige Stromrechnungen. Auch Fälle, in denen ein Ehepartner in der Stadt wohnen bleibt und sich der andere am Ferienort anmeldet, sind problematisch.

Ein weiteres Schlupfloch gilt für Bauherren, die ein Gebäude selbst auf eigenes Risiko errichten. Hier kann man als Privatperson den Gewinn beim Weiterverkauf steuerfrei behalten, allerdings nur für den Teil, der auf das Gebäude entfällt. Für den Grundanteil muss Steuer bezahlt werden. Steuerberater Joseph Böck: "Voraussetzung für den Steuervorteil ist, dass das Haus nicht vermietet wird. Außerdem gilt diese KESt-Begünstigung nur für Privatpersonen. Wer ein Doppelhaus auf die grüne Wiese stellt und verkauft, wird wohl keine Probleme bekommen. Wer dagegen ein großes Appartmenthaus errichtet, läuft Gefahr, als gewerblich eingestuft zu werden.“

Beim Kauf fertiger Wohnungen als Anlageobjekt lässt sich die Steuer zumindest im Inland kaum vermeiden. Früher gängige Tricksereien wie ein offiziell niedrigerer Verkaufspreis samt Barzahlung auf die Hand sind in Zukunft wenig sinnvoll. Schließlich läuft dann der neue Besitzer Gefahr, beim späteren Weiterverkauf noch mehr zahlen zu müssen.

Außerdem unterliegt die Berechnung der Immobilien-KESt jetzt den Notaren oder Rechtsanwälten, die keinerlei Interesse haben, bei allfälligen Schummeleien mitzuwirken und womöglich den Schaden auch noch selbst zu tragen, falls der Deal auffliegt - und der Hausverkäufer nicht mehr in Regress genommen werden kann. RSM-Steuerberater Stefan Walter meint: "Die bisherige Praxis zeigt, dass die Notare und Rechtsanwälte sehr konservativ vorgehen.“

In Deutschland günstiger

Eine mögliche KESt-Vermeidungsstrategie ist der Gang ins Ausland. In der Regel unterliegt das Besteuerungsrecht dem Staat, in dem eine Immobilie liegt. Wer sich zum Beispiel in Deutschland umschaut, kann nicht nur höhere Renditen erwirtschaften, sondern auch steuerlich günstiger davonkommen. TPA-Horwath-Steuerberaterin Karin Fuhrmann: "Laufende Mieteinnahmen sind in Deutschland zu besteuern. In Österreich ist nur der Progressionsvorbehalt zu beachten. Ein Verkaufserlös bleibt in der Bundesrepublik nach Ablauf der dort noch gültigen Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei. Es gibt dafür auch in Österreich keinen Progressionsvorbehalt.“ Wichtiger Haken: Deutschland kassiert weiterhin Erbschaftssteuer - und das auch von etwaigen österreichischen Erben einer Liegenschaft in der Bundesrepublik.

Die Höhe der Abgabe

Die Zahlungen an das Finanzamt lassen sich in gewissen Grenzen steuern. Grundsätzlich gilt, dass vom Verkaufspreis alle Anschaffungskosten samt Nebenkosten wie etwa Maklergebühren abgezogen werden dürfen. Achtung: Beim Verkauf darf man keine Werbungskosten wie etwa für Inserate abziehen. Anerkannt werden nur die Kosten für die Berechnung der Steuerlast. Dafür kann man Investitionen, die man als Besitzer getätigt hat, geltend machen. Wichtig ist dabei, dass es sich um sogenannte Herstellungs- oder Instandsetzungskosten handelt, also zum Beispiel ein Dachausbau oder der Austausch der Fenster. Kosten für die laufende Instandhaltung des Objektes sind dagegen für die Immo-KESt unerheblich.

Dazu ein Beispiel: Eine gebrauchte Eigentumswohnung wird für 100.000 Euro angeschafft. Anschließend wird neu ausgemalt, was mit anderen Verschönerungsmaßnahmen mit 20.000 Euro zu Buche schlägt. Wird die Wohnung später um 120.000 Euro verkauft, müssen trotzdem 20.000 Euro "Scheingewinn“ versteuert werden. Sind dagegen im Beispielsfall "Instandsetzungsmaßnahmen“ wie eine aufwändige Wärmedämmung um 20.000 Euro durch Belege nachweisbar, bliebe der Verkaufserlös steuerfrei. Steuerberater Böck: "Um unnötige Steuern zu vermeiden, sollte man rechtzeitig prüfen, was als Instandhaltung und was als Instandsetzung gilt.“

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Steuern

Zehn Tipps für den Steuerausgleich

Service

Die Suche nach dem besten Konto

Was man als Passagier wissen muss: 5 Fakten zum Lufthansa-Streik

Geld & Service

Was man als Passagier wissen muss: 5 Fakten zum Lufthansa-Streik