"Immobilien-Leasing ist nur bei langen Laufzeiten sinnvoll"
FORMAT: Was sind die wesentlichen Unterschiede bei der Finanzierung von Gewerbe- und Wohnimmobilien?
Peter Wendlinger: Während bei der Finanzierung eines privaten Objekts wesentlich ist, dass sich der Käufer die Ratenzahlung aus seinem laufenden Einkommen leisten kann, spielen bei Büroimmobilien der Cashflow aus der Immobilie und die Mietrendite die entscheidende Rolle. Bei fremdvermieteten Immobilien prüfen Banken, wie nachhaltig die Vermietung tatsächlich ist.
Welchen Ertrag muss ein Objekt erwirtschaften, damit eine Finanzierung überhaupt möglich ist?
Wendinger: Grundsätzlich ist eine Finanzierung für jedes Objekt möglich, je niedriger der Immobilienertrag ist, umso schwieriger wird es, eine tragfähige Finanzierungsstruktur darzustellen. Ein Logistiklager wirft beispielsweise eine deutlich höhere Rendite ab als ein Bürogebäude oder ein Zinshaus im ersten Wiener Gemeindebezirk. Daher ist aus dem jeweiligen Immobilien-Cashflow eine Finanzierung für ein hochrentierliches Objekt einfacher darstellbar als für ein niedrigrentierliches Objekt.
Welche Rendite bringen Büro- oder Gewerbeimmobilien in Wien im Jahr?
Wendinger: In Randlagen kann man mit Anfangsrenditen zwischen sechs und sieben Prozent rechnen. Sofern sich das Objekt in einer sehr zentralen Lage befindet, ist die Rendite entsprechend geringer, wahrscheinlich eher zwischen fünf und sechs Prozent. Dort, wo jemand selbst baut, entwickelt und vermietet, ist die Rendite deutlich höher, als wenn fertiggestellte und bereits vermietete Immobilien gekauft werden.
Haben sich die Renditen seit der Finanzkrise wieder erholt?
Wendinger: Die wirtschaftliche Unsicherheit hat die Nachfrage nach bestimmten Immobilien wie etwa Zinshäusern extrem stark angekurbelt. Die hohe Nachfrage drückt die Renditen. Deswegen weichen viele Immobilienentwickler und Investoren aus und investieren in Berlin, Russland oder in Polen, weil dort noch deutlich höhere Renditen zu erzielen sind. Der Ausblick für 2013 ist eher getrübt. Ich glaube nicht, dass diese Finanzkrise schon vorbei ist.
Wie viel Eigenkapital ist nötig, um Gewerbeimmobilien zu finanzieren?
Wendinger: Börsennotierte Immobiliengesellschaften haben in der Regel 40 Prozent Eigenkapital und 60 Prozent Fremdkapital. Bei Zinshäusern im ersten Bezirk liegt die Finanzierung häufig unter 50 Prozent.
Ist es steuerlich sinnvoll, mit 100 Prozent Eigenkapital zu finanzieren?
Wendinger: Für Investoren, die sehr ertragsorientiert investieren, wäre diese Variante suboptimal. Aber viele, die ausreichend Eigenkapital haben, entscheiden sich trotzdem dafür, weil sie die Sicherheit schätzen und keine potenziellen Probleme bei der Kredittilgung eingehen wollen.
Was spricht für die Finanzierung mittels Leasing anstelle von Krediten?
Wendinger: Leasing kann sinnvoll sein, wenn klar ist, dass man das Objekt 25 bis 30 Jahre halten will. Eine vorzeitige Auflösung eines Leasingvertrages ist meist sehr teuer. Die im Vergleich mit den herkömmlichen Kreditzinsen deutlich höheren Leasingraten führen zu einer geringeren Steuerbemessungsgrundlage und können somit steueroptimierend wirken. Allerdings muss jedem klar sein, dass im Hintergrund von einem Leasingvertrag auch immer eine Finanzierung (für die Leasinggesellschaft) läuft. Das hat zur Folge, dass Leasingverträge generell um rund 20 Basispunkte oder mehr teurer sein müssen als ein Kredit.
Wie lange laufen Kredite für Gewerbefinanzierungen in der Regel?
Wendinger: Früher waren langfristige Kredite auf 15 bis 20 Jahre üblich. Heute werden die Laufzeiten immer kürzer, weil aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus langfristiges Geld sehr teuer ist. Viele Objekte werden nur noch auf fünf bis zehn Jahre finanziert, und danach ist dann eine Anschlussfinanzierung notwendig.
Wie lange ist die Nutzungsdauer von Gewerbeimmobilien im Schnitt?
Wendinger: Dies hängt davon ab, ob die Immobilien betrieblich genutzt oder fremdvermietet werden, steuerlich liegt die Nutzungsdauer meist zwischen 50 und 66,6 Jahren. Die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer hängt jedoch auch ab von Faktoren wie Bauqualität und laufenden Instandhaltungsaufwendungen.