Eine Frage der Lage: Immobilien werden billiger, Luxusobjekte bleiben preisstabil

„Ich hatte noch nie so viele Kunden, die ihre Immobilie gleich bar zahlen möchten, wie in den vergangenen vier Monaten“, analysiert Eugen Otto, Chef von Otto Immobilien. Angesichts der Bankenkrise und stark fallender Zinsen hat bei zahlreichen Gutbetuchten die Flucht in die Sachwerte eingesetzt. Die Kehrseite der Medaille: Für Kunden, die den Traum von den eigenen vier Wänden nur mit einem Kredit realisieren können, heißt die Parole Abwarten. Einerseits schreckt man in Zeiten, in denen der Job nicht mehr sicher ist, vor hohen finanziellen Belastungen zurück.

Schleppende Kreditvergabe
Außerdem sind die Banken extrem zurückhaltend bei der Kreditvergabe. Makler Otto: „Früher benötigte man oft nur zehn oder 20 Prozent Eigenmittel, heute verlangen die Banken 50 Prozent.“ Martina Riess, Remax-Maklerin in Wien: „Früher haben Kunden sich erst die Immobilie angeschaut und sind dann zur Bank gegangen. Jetzt rate ich, vor der Besichtigung zuerst den finanziellen Spielraum abzuklären.“ Raiffeisen-Immobilien-Chef Peter Weinberger: „Kredite sind auch deshalb schwieriger zu bekommen, weil Leute zu überbezahlten Preisen kaufen müssen, da das derzeitige Angebot am Wohnungsmarkt relativ niedrig ist.“ Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG Realitäten, fügt hinzu: „Wegen der restriktiven Kreditvergabe vieler Banken schwenken zahlreiche Wohnungssuchende auf Miete um.“

Ambivalente Reaktion
Dementsprechend reagiert der österreichische Immobilienmarkt sehr unterschiedlich auf die Krise. Günther Pillwein, Vorstand der Volksbank-Tochter Immobank: „Gute Immobilien in Toplagen sind preisstabil. In weniger guten Lagen hat man das Problem, dass das Publikum sehr zurückhaltend ist.“ Brigitte Jank, Präsidentin der Wiener Wirtschaftskammer, rechnet deshalb bei schlechteren Immobilien in Wien mit einem Preisrückgang um bis zu zehn Prozent. Besonders unter Druck geraten Nachkriegsobjekte mit schlechter Wärmedämmung.

Die Lage entscheidet
Mehr denn je gilt heute das Motto für erfolgreiche Immobilieninvestoren: Lage, Lage, Lage. Jank: „Lage kann man aus eigener Kraft nicht verändern. Sanieren allein hilft da nicht.“ Trotzdem sollte man auch im Luxussegment vorsichtig sein. Thomas Schwarz, Chef von Immobilien Schwarz und Präsident der Maklervereinigung Austria Immobilienbörse (AIB): „Immobilien in exzellenten Lagen werden die Preise halten können. Aber wenn manche Eigentumswohnung bisher um 4.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter angeboten wurde, war das oft künstlich hochgetrieben und hatte mit reellen Werten wenig zu tun.“

Preissteigerung ade
Unter dem Strich heißt das: Die Zeiten kräftiger Preissteigerungen sind vorbei. Laut Index der AIB stieg in Wien der Quadratmeterpreis für neue Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2000 um 21 Prozent, während gebrauchte Eigentumswohnungen um 26 Prozent teurer wurden. Österreichweit zeigt sich ein ähnliches Bild. Wer jetzt Kasse machen will, sollte sich von übertriebenen Preisvorstellungen verabschieden. Remax-Österreich-Chef Alois Reikersdorfer: „Oft werden Objekte 25 bis 30 Prozent zu teuer auf den Markt gebracht. Es hat dann noch gar nichts mit einer Krise zu tun, wenn die Preise sinken müssen.“

Graz verliert, Kärnten boomt
Auch in den Bundesländern sehen die Experten sehr unterschiedliche Entwicklungen. s-Real-Chef Michael Pisecky: „Während sich die Stadt Salzburg ungebrochener Beliebtheit erfreut, ist im Pinzgau die Nachfrage aus England abgerissen. Die Briten machten dort immerhin 25 Prozent des Geschäfts aus.“ In Oberösterreich gibt es genauso wie in Graz einen Nachfragerückgang. Pisecky: „Schuld daran ist sicher die Krise in der Automobil- und Industriebranche, weil viele Unternehmen auf Kurzarbeit umgestellt haben. In Graz und Umgebung ist die Nachfrage um 25 bis 40 Prozent eingebrochen.“ Von einer Krise in Kärnten ist hingegen keine Rede. Dort ist die Nachfrage von Italienern, die meist Barzahler sind, nach wie vor präsent.

Wohnungen als Geldanlage  
Wer eine Wohnung als Investment kaufen möchte, sollte auch die Nebenkosten mitberechnen (siehe Mietwohnung als Anlageobjekt ). Bei potenziellen Mietern sind Wohnungen besonders gefragt, die 40 bis 80 Quadratmeter groß sind und mindestens zwei bis drei Zimmer haben. Michael Ehlmaier, CPB-Chef: „Ich empfehle Neubauwohnungen. Dort sollte es die nächsten zehn bis 15 Jahre keinen Investitionsbedarf geben.“ Sanierungsbedürftige Altbauten sind dafür steuerlich interessanter (siehe Steuervorteile bei Altbauwohnungen ). Das nutzen auch Käufer von Wiener Zinshäusern aus. Immobilieninvestor Alexander Neuhuber: „Objekte von ein bis fünf Millionen Euro gehen gut. Hier liegen die Mietrenditen bei vier bis fünf Prozent, in guten Lagen auch darunter.“ Im großvolumigen Bereich, der Immobiliengesellschaften und -fonds interessiert, beobachtet Neuhuber dagegen „einen völligen Stillstand“.

Immer am aktuellen Stand
Wer sich für ein Objekt außerhalb von Großstädten entscheidet, sollte sich über geplante Verkehrsprojekte der jeweiligen Landesregierung genau informieren. Raiffeisen-Immo-Chef Weinberger: „In Tulln wird zum Beispiel die Hochleistungsbahn gebaut, dadurch wird diese Region aufgewertet, die Preise steigen.“ Bei Wiener Vorsorgewohnungen, die nicht in Gehweite von U-Bahnen liegen, rät Metropolis-Bauträger-Chef Walter Eichinger zur Vorsicht: „Die meisten Mieter bleiben nur wenige Jahre. Schon neun Monate Leerstand können die Kalkulation über den Haufen werfen. Eichinger geht deshalb ganz neue Wege und bietet in der Steiermark unter dem Namen „Silver Living“ Investmodelle für betreutes Wohnen für Senioren an ( www.metropolis-real-estate.at ). Eichinger: „Dort gibt es Mietgarantien über 20 Jahre.“

Kein Leerstand bei Eigenbedarf
Über den Leerstand müssen sich Immobilienkäufer, die die Wohnung zur Eigennutzung verwenden, naturgemäß keine Sorgen machen. Trotzdem sollte man den Wiederverkaufswert im Auge behalten. Makler Otto sieht zum Beispiel Probleme bei Objekten rund um Wien, je weiter der Weg für Pendler wird: „Das Angebot wird zunehmend austauschbar.“ Leichter hatte es Remax-Maklerin Riess. Eine 240 Quadratmeter große Architektenvilla in Wien-Ober St. Veit fand schon nach kurzer Zeit einen neuen Besitzer. Riess: „Der Zuschlag erfolgte praktisch zum Preis, mit dem das Objekt angeboten worden war.“

Von Carolina Burger, Ingrid Krawarik, Martin Kwauka