Richtig in Zinshäuser investieren
Sie zählen nach wie vor zu den beliebtesten Immobilien-Investments. Besonders begehrt sind Objekte in Wien, von denen manche ab Oktober auch in Auktionen zu erstehen sind. Doch zunehmend sehen sich Investoren auch nach Alternativen abseits der Bundeshauptstadt um.
Prächtige Stuckfassaden, ein imposantes Entree, ein holzvertäfeltes Stiegenhaus und Jugendstil-Leuchten, die sich in edler Zurückhaltung üben. Dazu noch eine noble Stadtlage mit möglichst niedriger Postleitzahl, betagte Mieter, die pünktlich ihren Zins bezahlen, und vielleicht einen geräumigen Dachboden. Stimmt obendrein auch noch die Rendite, kann man sicher sein, dass ein solches Lustobjekt potenzieller Hausherren wohl nicht lange ohne Besitzer sein wird.
Denn Zinshäuser zählen seit langem zu den beliebtesten und relativ sicheren Immobilieninvestments. Die Nachfrage ist groß, das Angebot an idealen Liegenschaften schrumpft jedoch sukzessive. Derzeit gibt es am Wiener Markt laut Erstem Wiener Zinshausbericht von Otto Immobilien zwar noch 14.997 klassische Gründerzeit-Zinshäuser, doch diese kommen nur vereinzelt auf den Markt. Denn wer sich in der glücklichen Lage befindet, Betongold zu besitzen, trennt sich nicht so schnell davon. "Während wir vor ein paar Jahren noch jedes Jahr im zweistelligen Bereich Häuser zugekauft haben, sind es mangels Angebot derzeit nur noch ein paar wenige, sagt Daniel Jelitzka, Geschäftsführer von JP Immobilien in Wien. Das treibt freilich auch die Preise in lichte Höhen, während gleichzeitig die Renditen sinken.
Doch wo wird man noch fündig, wenn man investieren will, mit welchen Kosten muss man rechnen und wie lässt sich die Rendite steigern? Denn schließlich ist auch am umkämpften Zinshausmarkt nicht alles Gold, was glänzt.
Teures Pflaster
Wer als Privater ein Zinshaus erwerben will, sollte nicht an der falschen Stelle sparen, sondern Experten zu Rate ziehen. Denn mit der einmaligen Investition und dem Auslagern aller anderen Belange rund um die Immobilie an die Hausverwaltung ist es nicht getan.
Bevor man sich also auf die Suche nach dem passenden Objekt macht, sollte man über die eigene Risikofreudigkeit im Bilde sein. Wer lediglich sein Geld parken möchte und sich auch mit einer niedrigen Rendite von rund zwei Prozent zufrieden gibt, dem raten Experten zu einem bereits fixfertig entwickelten Haus in zentralen städtischen Lagen - und da wirds schwierig, denn in Wien bedeutet das innerhalb des Gürtels oder im 13., 18. oder 19. Bezirk. Dort beginnen die Kaufpreise bei rund 1000 Euro pro Quadratmeter und schnellen bis zu 2800 Euro hinauf. Ausnahme ist der erste Bezirk: Hier werden bis zu 5200 Euro berappt (in Ausnahmefällen auch deutlich mehr). Sofern ein passendes Objekt überhaupt auf dem Markt ist. Denn innerhalb Wiens fündig zu werden ist ähnlich schwierig wie die sprichwörtliche Suche nach der Nadel im Heuhaufen. "Allerdings steigen die Preise nun nicht mehr so rasch wie in den vergangenen Jahren, weiß Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien in Wien. Er empfiehlt, auch Lagen rund um den neuen Hauptbahnhof im zehnten Bezirk in Betracht zu ziehen. Auch der 12., 15., 16. und 17. Bezirk rücken immer mehr in den Fokus der Investoren, liegen die Preise doch bei unter 1000 Euro pro Quadratmeter und winken Renditen von bis zu sechs Prozent. Die gibt es allerdings nur, wenn man sein Haus nicht bloß verwaltet, sondern auch entwickelt.
Günstiger ist es in den Bundesländern. Passende Objekte sind allerdings auch hier spärlich gesät und je weiter man Richtung Westen blickt, desto weniger Zinshäuser gibt es generell. Das liegt vor allem an zwei Gründen: Einerseits war Wien während der Monarchie der Wasserkopf des Kaiserreichs. Dementsprechend viel Wohnraum - und zwar nicht nur herrschaftlicher - musste geschaffen werden. Andererseits ist der Eigentumsgedanke im Westen stärker ausgeprägt. Gemietet wurde selten, dementsprechend wenige Zinshäuser gibt es.
"Fündig werden kann man allerdings in Linz, Graz und Salzburg. Dadurch, dass die Objekte kleiner sind, werden sie auch erschwinglicher, weiß Zinshausmakler Gerhard Hudej. Er rät, Objekte noch genauer unter die Lupe zu nehmen als in Wien: Durch die geringeren Einwohnerzahlen ist der Mietmarkt kleiner und lokale Gegebenheiten lassen nicht immer die erwünschten Entwicklungsmöglichkeiten zu. So können Dachausbauten in der Grazer Innenstadt, wo Zinshäuser zwischen 3500 und maximal 4000 Euro pro Quadratmeter kosten, nur selten realisiert werden, da die Dachlandschaft speziell unter Schutz gestellt ist. Ein Ausbau ist mit mehr Aufwand und höheren Kosten verbunden, was sich wiederum negativ auf Renditen auswirkt.
Berliner Luft
Wem das hiesige Angebot zu eng, die Renditen zu niedrig und die Preise zu hoch sind, der weicht ins Ausland aus. Vor allem Berlin hat es Investoren angetan und gilt seit einigen Jahren als Hotspot für Zinshäuser. " Nimmt man Wiener Renditen mal zwei, erhält man jene in Berlin, schwärmt Alexander Neuhuber, Geschäftsführer der Magan Holding, die auf die Beratung in Zinshausinvestments spezialisiert ist. Lange Zeit galt die deutsche Hauptstadt als heikles Pflaster. Mietnomaden, schlechte Bausubstanz und eine ebensolche Zahlungsmoral schreckten ab. Das änderte sich in den vergangenen Jahren. Die Vorteile für Investoren: Das deutsche Mietrecht ist dem heimischen ähnlich, der Berliner Mieter dem Wiener allerdings nicht. "Ersterer ist mobiler und würde nie durch die halbe Stadt zur Arbeit fahren. Da zieht er lieber um. Hausentwicklung ist daher leichter möglich, so Neuhuber.
Ein weiterer entscheidender Punkt ist laut Andreas Ruthensteiner, Vorstand der Citec Immobiliengruppe, dass in Berlin alle drei Jahre die Miete um 15 Prozent erhöht werden darf, so lange der amtliche Mietenspiegel nicht überstiegen wird: "Und wer Investitionen ins Haus tätigt, darf jährlich bis zu elf Prozent davon an die Mieter verrechnen.
Die Preise für Zinshäuser bewegen sich zwischen 1000 und maximal 3000 Euro pro Quadratmeter, die Renditen in teuren Lagen bei vier, in einfacheren Lagen gar bei sieben Prozent. Besonders beliebt sind bürgerliche Bezirke wie Charlottenburg und Wilmersdorf, aber zunehmend auch Trendgegenden wie Kreuzberg, Prenzlauer Berg und neuerdings Neukölln. Ebenfalls beliebt ist die Stadt Potsdam, während Dresden und Leipzig in der Gunst der Investoren bereits wieder fallen. Hier sind Renditen von nur einem Prozentpunkt mehr als in Berlin zu erwarten, der Markt ist aufgrund der Kleinheit der Städte aber schwieriger zu beackern. "Wer im Ausland investiert, sollte auch auf gute Flugverbindungen achten, da man regelmäßig vor Ort sein muss, sagt Neuhuber.
Während Deutschland ein unproblematischer Markt ist, raten Profis von Investments in Bulgarien und Rumänien ab. Zu schwierig ist das Aufbauen der nötigen Netzwerke vor Ort. Und jedes Mal einen Dolmetscher zu benötigen, wenn man mit der Hausverwaltung reden möchte, verkompliziert die Angelegenheit.
Stolpersteine
Doch ganz gleich, wo man schließlich investiert, die ins Auge gefasste Immobilie gilt es im Vorfeld, genau unter die Lupe zu nehmen. Der Kaufpreis setzt sich aus Quadratmeterpreis, Rendite, Durchschnittsmiete, Lage und Zustand des Hauses zusammen, weiß der Immobiliensachverständige Hubert Schöbinger: "Passen diese Parameter, sollte man sich die Bausubstanz ansehen. Dach, Keller und Stiegenhaus geben Aufschluss über die Qualität des Hauses. Nur von Äußerlichkeiten sollte man sich nicht leiten lassen. Eine reiche Stuckfassade lässt nicht auf die inneren Werte des Gebäudes schließen. Fachmann Eugen Otto rät unbedingt technische Experten beizuziehen.
Nicht verzichten sollte man auch auf einen Blick in die Zinsliste, die Käufern oft nur ungern ausgehändigt wird. Daran erkennt man aber nicht nur, wer wie viel Miete zahlt, sondern auch, wie es um die Mieterstruktur des Hauses bestellt ist. "So wird eine Mieterin mit sehr niedrigem Nettomietzins und dem Vornamen Rosalinde im seltensten Fall eine 22-jährige Studentin sein. Dann weiß man auch, dass die Dame unter Umständen noch länger bleiben wird, sagt Daniel Jelitzka.
Von einer zu Beginn niedrigen Rendite sollte man sich aber nicht abschrecken lassen, denn mit dem Kaufpreis bezahlt man eigentlich die Wertsteigerung mit, die die Immobilie in den nächsten drei bis fünf Jahren erfährt. Hohe Renditen kommen oft nur durch überhöhte Mieten zustande - und diese Mieter ist man schnell wieder los, weil sie sich den Zins nicht leisten können; Leerstände drücken sich wiederum negativ auf die Rendite aus. Sind die Quadratmeter-Mieten bereits hoch, ist oft eine Weiterentwicklung nicht mehr möglich. Wer darauf spekuliert den Wert seines Hauses mittels Dachbodenausbau zu steigern, sollte abklären, ob ein Ausbau überhaupt erlaubt ist und Baupläne mit dem tatsächlichen Bestand übereinstimmen.
Auf der sicheren Seite sind Käufer wie auch Verkäufer neuerdings mit der "Wiener Zinshaus-Auktion von Otto Immobilien und Brichard Immobilien. Durch die Auktionssituation erwarten sich die Makler Erlöse von bis zu 30 Prozent über dem Verkehrswert. Für Käufer hat die Versteigerung den Vorteil, nicht die Katze im Sack zu kaufen, schließlich liegt für die versteigerten Objekte (siehe Liste oben) ein Gutachten vor. Erstmals findet die Auktion am 17. Oktober im Radisson SAS Blue Hotel in Wien statt, wo es am Ende ganz sicher heißen wird: "Verkauft!
