Neue Steuern für Firmen bei Immobilienverkauf in Deutschland

Neue Steuern für Firmen bei Immobilienverkauf in Deutschland

In deutschen Städten wie Frankfurt besitzen auch österreichische Unternehmen Immo-Beteilungen. Deren Verkauf könnte neue Steuern auslösen.

Bisher müssen österreichische Kapitalgesellschaften Gewinne bei Verkauf deutscher Immobilien-Kapitalgesellschaften nur in Österreich versteuern. Das könnte sich ab dem kommenden Jahr jedoch ändern. Wie stark die finanzielle Belastung für Unternehmen ausfallen dürfte.

Ab 1. Jänner 2019 könnten in Deutschland auch für ausländische Kapitalgesellschaften - die an deutschen Kapitalgesellschaften mit Immobilienvermögen in Deutschland investiert sind - im Fall eines Verkaufs Ertragsteuern anfallen. Ein aktueller Gesetzesentwurf sieht vor, dass die beschränkte Steuerpflicht in Deutschland zum Tragen kommt, wenn der Wert der Immobilienanteile zu irgendeinem Zeitpunkt während der letzten 365 Tage vor der Veräußerung (direkt oder indirekt) zu mehr als 50 Prozent auf deutschem unbeweglichem Vermögen beruht und die Anteile zu diesem Zeitpunkt dem Veräußerer zuzurechnen sind.

Wertveränderungen sollen künftig zu den Einkünften aus Immoverkäufen zählen

Künftig sollen auch Wertveränderungen von Wirtschaftsgütern zu den Einkünften aus Immobilienveräußerung gehören, die mit den betreffenden Immobilien in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Beispielsweise würde ein aus einem Verzicht auf ein noch bestehendes Darlehen resultierender Ertrag künftig in Deutschland der beschränkten Steuerpflicht unterliegen.

Wie hoch ist die Steuerpflicht?

Ist der Veräußerer eine ausländische Kapitalgesellschaft greift laut dem deutschen Körperschaftsteuergesetz bei einem Verkauf die Befreiung aufgrund des sogenannten Schachtelprivilegs, womit die Besteuerung in Deutschland weitestgehend ins Leere läuft (bis auf das marginale Steuersubstrat, welches durch die pauschale Betriebsausgabenhinzurechnung erzielt wird „Wegelagerersteuer“).

Wann die Neuregelung keine Steuerpflicht in Deutschland auslöst

 Werden nicht die Anteile an der deutschen Kapitalgesellschaft sondern die Anteile an der ausländische Kapitalgesellschaft veräußert, sollte die Steuerpflicht in Deutschland nicht schlagend werden.
 Weiters erfolgt eine Besteuerung der Gewinne in Deutschland aus einem Verkauf von Immobilien nach dem 31. Dezember 2018 nur dann, sofern die Gewinne aus Wertänderungen resultieren, die erst nach diesem Stichtag eingetreten sind. Es wird somit für vor dem 1. Jänner 2019 gehaltene Anteile auf den zum Stichtag geltenden maßgeblichen Wert abgestellt.

Keine signifikanten Mehrbelastung zu erwarten

„Die Neuregelung wird bei institutionellen Investoren zu keinen signifikanten steuerlichen Mehrbelastungen führen“, erklärt Gerald Kerbl, Steuerexperte von TPA. „Die Befreiung internationaler Schachtelbeteiligungen greift nach wie vor. Auch eine Anrechnung der deutschen Steuer auf die österreichische Steuer ist ist natürlich möglich“, so der Steuerprofi. Die Anrechnung ist jedoch begrenzt mit der inländischen Steuer begrenzt.

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