Sechs Fallen: Aufgepasst beim Immobilienerwerb über Zwangsversteigerungen

Sechs Fallen: Aufgepasst beim Immobilienerwerb über Zwangsversteigerungen

Eine Zwangsversteigerung galt lange als gute Möglichkeit, eine Schnäppchenimmobilie zu ergattern. Durch den Immobilien-Boom der letzten Jahre ist dies schwieriger geworden. Mit folgenden Tipps vermeiden Schnäppchenjäger sechs Kostenfallen.

Zwangsversteigerungen kommen immer dann zustande, wenn sich ein Eigentümer so hoch verschuldet hat, dass er seine Schuld nicht mehr begleichen kann. Sind alle anderen Lösungsmöglichkeiten gescheitert, stellt die Bank beim Bezirksgericht einen Antrag für die Zwangsversteigerung der Immobilie des Schuldners, um hinterher die Gläubiger mit dem Geld auszubezahlen. Das Gericht prüft diesen Antrag und gibt den Versteigerungstermin öffentlich in einer Ediktsdatei bekannt. Dort können Interessenten Informationen zu den Immobilien einsehen und sich als Bieter anmelden.

Bieter müssen drei Voraussetzungen erfüllen: Zum einen müssen sie volljährig sein und vor der Versteigerung das sogenannte Validum, eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Immobilienschätzwerts, auf einem Sparbuch bei Gericht vorlegen (§ 147 EO). Zum anderen benötigen sie einen gültigen Lichtbildausweis.

Wer eine Immobilie ersteigern möchte, sollte mit Bedacht vorgehen – und folgende Kostenfallen vermeiden

Kostenfalle 1: Sich nicht mit dem Ablauf einer Zwangsversteigerung auseinandersetzen

Wer bei einer Versteigerung mitbieten möchte, sollte sich gut über den Ablauf einer Zwangsversteigerung informieren – schließlich geht es dabei um viel Geld. Zudem sollten angehende Bieter ein paar Versteigerungen besuchen, ohne mitzubieten. Auf diese Weise lernen sie die Fachbegriffe des Versteigerungsverfahrens kennen und können sich eine gute Strategie zurechtlegen.

Kostenfalle 2: Besichtigungstermin verpasst

Vor der Versteigerung der Immobilie gibt es einen Besichtigungstermin, der gesetzlich vorgeschriebenen ist. In der Regel ist das die einzige Möglichkeit, das Gebäude vor der Zwangsversteigerung zu besichtigen. Wer diesen Termin nicht wahrnimmt, aber trotzdem mitbietet, geht ein großes finanzielles Risiko ein. Vom Gericht erhalten Interessenten zwar Informationen wie die Adresse, eine Werteinschätzung, die Grundstücks- und Immobiliengröße, aber diese Informationen reichen nicht aus, um sich ein realistisches Bild vom baulichen Zustand der Wohnung oder des Hauses zu machen. Ist das Hausdach intakt? Gibt es Schimmel im Gebäude? Wie hoch ist der Sanierungs- beziehungsweise Renovierungsbedarf? Diese Fragen lassen sich nur beim Besichtigungstermin vor Ort klären.

Wer auf der Zwangsversteigerung den Zuschlag erhält und danach Mängel an der Immobilie entdeckt, hat das Nachsehen, denn es gibt keine Gewährleistung. Der Vorbesitzer kann für die Mängel also nicht haftbar gemacht werden.

Kostenfalle 3: Immobilienfinanzierung nicht geklärt

Ein weiterer Fehler, den manche Bieter machen, ist, dass sie noch nicht alle Details ihrer Immobilienfinanzierung geklärt haben. Für eine Zwangsversteigerung gelten in Sachen Finanzierung dieselben Regeln wie für einen regulären Immobilienkauf. Je mehr Erspartes vorhanden ist, desto günstiger fällt die Finanzierung aus.

Kostenfalle 4: Zu viel bezahlt

Der Immobilienerwerb mittels einer Zwangsversteigerung ist längst kein Geheimtipp mehr. Wer eine Wohnung oder ein Haus ersteigern möchte, sollte sich auf Konkurrenz einstellen. Je mehr Bieter vor Ort sind, desto mehr werden die Preise in die Höhe getrieben. Aus diesem Grund liegen die Versteigerungssummen kaum mehr unter den regionalen Durchschnittspreisen für Wohnungen und Häuser.

Um im Eifer des Gefechts die Nerven zu behalten, ist eine gute Bieterstrategie wichtig. Zudem sollten sich Interessenten auf Basis ihres Budgets und aller Fakten rund um die Immobilie ein Limit setzen – und unbedingt daran festhalten. Schließlich muss die Finanzierung der Immobilie und einer eventuell notwendigen Renovierung auf festen Beinen stehen.

Kostenfalle 5: Nebenkosten nicht bedacht

Ein weiterer Fehler, den manche Bieter-Neulinge bei der Festsetzung ihres Höchstgebots begehen, ist, dass sie die Nebenkosten außer Acht lassen. Wie auch beim regulären Immobilienkauf fallen bei der Ersteigerung einer Immobilie Nebenkosten an. Diese setzen sich folgendermaßen zusammen:

  • Grunderwerbssteuer: 0,5–3,5 Prozent des Gebots, mindestens des Grundstückswerts
  • Verbücherungskosten: Eingabegebühr von mindestens 44 Euro und 1,1 Prozent des Gebots. Falls die Immobilie durch eine Hypothek belastet wird, fallen zusätzlich 1,2 Prozent des Pfandrecht-Wertes als Nebenkosten an.
  • Finanzierungskosten , falls ein Kredit aufgenommen wird
  • Eventuell Kosten durch mitersteigerte Hypotheken und Grundkosten

Da die Nebenkosten zusätzlich bezahlt werden müssen und vom Preis der ersteigerten Immobilie abhängen, sollte das Bieterlimit mit Bedacht gewählt werden.

Kostenfalle 6: Keine Zusatz-Informationen rund um die Immobilie eingeholt

Wer ein Haus oder eine Wohnung ersteigern möchte, sollte sich so genau wie möglich über die Immobilie informieren. Dazu gehören auch Informationen rund um offene Forderungen und Grundbuchschulden, die Bieter mit ersteigern.

Zudem sollten Bieter in Erfahrung bringen, ob Wohn- und Wegerechte für das Grundstück oder die Immobilie bestehen. Da es sich hierbei um bleibende Rechte handelt, bestehen sie nach einem Eigentümerwechsel weiterhin. Wenn beispielsweise der Nachbar bisher einen Weg über das Versteigerungsgrundstück nutzen durfte, um zu seinem eigenen Grundstück zu kommen, darf er das auch nach der Versteigerung. Aus diesem Grund senken Wohn- und Wegerechte in der Regel den Immobilienwert und dämpfen auch das Interesse möglicher Käufer.

Bei der Besichtigung vor Ort können Interessenten genau diese Fragen klären und auch Informationen über die betreibende Bank einholen. Nur so gehen Bieter sicher, dass sie nicht die sprichwörtliche Katze im Sack einkaufen.

Der Immobilienerwerb mittels einer Zwangsversteigerung ist eine heikle Sache. Wer sich jedoch vorbereitet, die Immobilie gründlich unter die Lupe nimmt und sich eine gute Bieterstrategie überlegt, kann mitunter ein Schnäppchen ergattern.

Immofinanz-CEO Oliver Schumy

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