Wohnungen als Investment: IMMOunited untersucht das Geschäft mit Wiederverkaufsobjekten in den Bundesländern

Österreich, 20. September 2022 – Wohnungen werden oft als lukratives Investment gesehen, die gekauft und einige Zeit später wieder weiterverkauft werden. Wie häufig das tatsächlich passiert, haben die Grundbuchexperten der IMMOunited GmbH analysiert. Im Zuge dessen wurden Wohnungstransaktionen in Österreich im Zeitraum Jänner 2017 bis März 2022 untersucht. Dabei wurden knapp 6.300 Objekte identifiziert, die im Analysezeitraum initial gekauft und mindestens einmal eindeutig weiterverkauft wurden. Das sind insgesamt 2,5 % aller Wohnungstransaktionen in diesem Zeitabschnitt. In 200 Fällen wurden sogar zwei oder mehr Wiederverkäufe festgestellt. Im Schnitt wurden die Objekte 1,5 Jahre gehalten. Beim Wiederverkauf war der Kaufpreis schließlich 36 % höher als beim Initialkauf. Das entspricht einer Preissteigerung von 23 % pro Jahr.

Die Bundesländer und Landeshauptstädte im Detail

Wichtige Anmerkung zu den Preisentwicklungen vorweg:

Über den Zustand der Wohnung zum jeweiligen Kaufdatum kann keine Aussage gemacht werden. Andreas Millonig, COO und Prokurist der IMMOunited GmbH merkt an: „Für die verhältnismäßig kurzen Haltedauern und die gleichzeitig großen Preissprünge gibt es mehrere mögliche Ursachen. Zum einen ist denkbar, dass baufällige Objekte gekauft, renoviert und weiterverkauft wurden, zum anderen spielt die Lage der Objekte eine große Rolle. Möglicherweise hat das Aufstreben bestimmter Regionen oder Mikrolagen WohnungseigentümerInnen dazu veranlasst, ihre Immobilien früher als geplant wieder zu verkaufen. Um die konkreten Gründe für einen Weiterverkauf ausfindig zu machen, müsste man sich das jeweilige Objekt im Detail ansehen.“

Niederösterreich

Etwas mehr als 9 % der Weiterverkäufe (ca. 600) entfielen auf Niederösterreich. Im Gegensatz zu den anderen Bundesländern fand sich der Großteil davon allerdings nicht in der Landeshauptstadt, sondern in den Wien-nahen Bezirken Baden (17 %) und Mödling (16 %). Darum konnten für St. Pölten keine validen Zahlen erhoben werden. Überdurchschnittliche 1,8 Jahre blieben Weiterverkaufsobjekte in Niederösterreich im Besitz. Die Preissteigerung fiel mit 16 % pro Jahr aber unterdurchschnittlich aus. Gekauft wurden die Wohnungen um rund 142.900 €, weiterverkauft um 184.500 €. In den beiden Bezirken Baden und Mödling war die Haltedauer mit 1,5 bzw. 1,6 Jahren etwas kürzer. Baden verzeichnete zudem eine jährliche Netto-Preissteigerung von 21 %, Mödling wies 15 % aus.

Oberösterreich

In Oberösterreich konnten knapp 500 Objekte identifiziert werden, die zwischen Jänner 2017 und März 2022 gekauft und mindestens einmal weiterverkauft wurden. Mehr als ein Viertel davon wurden in Linz verortet. Analog zu Niederösterreich und Vorarlberg blieben Weiterverkaufsobjekte in Oberösterreich überdurchschnittliche 1,8 Jahre im Besitz. Pro Jahr legte der Transaktionspreis um 16 % zu. Während Wohnungen initial zu 143.700 € gekauft wurden, lag der Verkaufspreis bei durchschnittlich 185.600 €. Deutlich schneller ging es in Linz. Hier wurden die identifizierten Wohnungen bereits nach rund 444 Tagen bzw. 1,2 Jahren weiterverkauft. Die Preissteigerung belief sich auf 22 %. Gingen die Wohnungen initial um 153.700 € über den Tisch, waren es beim Weiterverkauf bereits 194.800 €.

Salzburg

Mit fast 400 Objekten, entfielen rund 6 % der identifizierten Wiederverkäufe auf das Bundesland Salzburg. Der Großteil davon auf die gleichnamige Landeshauptstadt (43 %). Mit 1,6 Jahren Haltedauer und einer jährlichen Preissteigerung von 24 % lag das Bundesland im landesweiten Mittelfeld. Die analysierten Wohnungen wurden um durchschnittlich 201.500 € ge- und schließlich um 277.500 € weiterverkauft. Etwas teurer waren die Weiterverkaufsobjekte in der Landeshauptstadt Salzburg. Dort wurden Wohnungen initial um 232.000 € gekauft. Der Wiederverkaufspreis lag ca. 430 Tage bzw. 1,2 Jahre später schließlich bei 305.900€ - ein Anstieg von 27 %.

Steiermark

In der Steiermark wurden im Analysezeitraum die zweitmeisten Wiederverkäufe festgestellt (19 %, ca. 1.200 Objekte). Noch mehr gab es lediglich in Wien. Fast zwei Drittel der Fälle entfielen alleine auf Graz. Gleich wie in anderen Bundesländern werden die identifizierten Objekte auf Bundeslandebene (1,5 Jahre) länger gehalten als in der Landeshauptstadt (1,2 Jahre). Auch bei der Preisentwicklung gab es Unterschiede. Im Steiermark-Schnitt wurde eine Wohnung um 119.500 € ge- und um 161.000 € weiterverkauft. Pro Jahr stieg der Netto-Transaktionspreis somit um 23 %. In Graz gingen Wohnungen initial um 133.000 € über den Tisch. Ca. 440 Tage später wurden sie um 183.300 € weiterverkauft. Das resultiert in einem jährlichen Preisanstieg von überdurchschnittlichen 31 %.

Tirol

Fast 530 Wiederverkaufsobjekte wurden in Tirol identifiziert - rund 8 % der Gesamtsumme. Ca. 36 % davon entfallen auf die Landeshauptstadt Innsbruck, aber auch im Bezirk Innsbruck-Land wurden 23 % registriert. Auf Bundesland-Ebene wurden diese Objekte im Schnitt 1,5 Jahre gehalten und mit einer jährlichen Preissteigerung von 23 % weiterverkauft. Lag der Kaufpreis initial bei 267.500 €, so waren es beim 1. Wiederverkauf 360.400 €. Lediglich etwas mehr als ein Jahr wurden Weiterverkaufsobjekte in Innsbruck gehalten. Während sie initial um 213.300 € gekauft wurden, betrug der Wiederverkaufspreis nach nur knapp 400 Tagen bereits 288.700 € - ein Plus von 33 % und abseits einiger Wiener Bezirksspitzenwerte der höchste Preissprung der Analyse.

Vorarlberg

In Vorarlberg gab es etwas mehr als 250 Wohnungen, die im Beobachtungszeitraum eindeutig wiederverkauft wurden – ähnlich wie in Kärnten waren es auch hier 4 % der Gesamtsumme. Der Großteil entfiel auf die Landeshauptstadt Bregenz, aber auch in Feldkirch und Dornbirn wechselten einige Wohnungen zumindest einmal die EigentümerInnen. Insgesamt wurden die analysierten Objekte in Vorarlberg 1,8 Jahre gehalten, bis sie schließlich mit einem jährlichen Plus von 17 % weiterverkauft wurden. Der Kaufpreis stieg in dieser Zeit von 231.900 € auf 303.700 €. Auch in Bregenz blieben Wohnungen rund 1,7 Jahre im Besitz. Die Preissteigerung pro Jahr lag allerdings bei 23 %. Der Kaufpreis kletterte somit von 264.900 € auf 368.100 € beim Weiterverkauf.

Wien

Mit 40 % bzw. fast 2.530 bestimmbaren Objekten, wies Wien die mit Abstand größte Anzahl an weiterverkauften Wohnungen aus. Besonders zahlreich waren die Wiederverkäufe in den Bezirken Landstraße, Favoriten und Ottakring. Im Durchschnitt blieben die Wiener Wohnungen 509 Tage bzw. 1,4 Jahre im Besitz, bevor sie zum ersten Mal weiterverkauft wurden. Allerdings gab es hier Unterschiede zwischen den Bezirken. Während die Haltedauer in Donaustadt und Liesing 1,7 Jahre betrug, waren es in Margareten lediglich 1,1 Jahre. Mit 41 % wies Margareten zudem die größte jährliche Preissteigerung auf. In 419 Tagen stieg der Durchschnittspreis der Wiederverkaufsobjekte von 169.500 € auf 248.900 €. Vergleichsweise gering fiel der jährliche Anstieg in Donaustadt aus. 194.200 € wurde für die analysierten Objekte initial gezahlt, weiterverkauft wurden sie um 236.600 € - ein Plus von 13 %. Insgesamt fiel die Preissteigerung in Wien mit 28 % trotzdem überdurchschnittlich aus. Lag der Initialkaufpreis bei rund 207.600 €, waren es keine anderthalb Jahre später 288.800 €.

Manchmal muss es schnell gehen: Wiederverkäufe in weniger als 365 Tagen

Fast 2.700 Objekte, die im Rahmen der Auswertung identifiziert wurden, wurden innerhalb eines einzigen Jahres weiterverkauft. Die meisten davon in Wien und der Steiermark (konkret: Graz). Hier ging es außerdem besonders schnell. Die Haltedauer lag lediglich bei ca. 160 Tagen. Zum Vergleich: Der Österreichschnitt betrug 182 Tage. In Wien wechselten Wiederverkaufsobjekte rund 195 Tage später die BesitzerInnen. Die größten absoluten Preissteigerungen in der kurzen Zeit wurden in Vorarlberg und Wien gemessen (jeweils 39 %). Dahinter folgten die Steiermark (37 %), Tirol und Kärnten (jeweils 33 %) sowie Salzburg (31 %). Den Schluss bildeten Niederösterreich (28 %) und Oberösterreich (22 %). Für das Burgenland lagen zu wenig Daten für eine valide Auswertung vor.

Methodik

Für die Auswertung wurden Wohnungen analysiert, die im Zeitraum 01.01.2017 – 31.03.2022 initial gekauft und mindestens einmal eindeutig wiederverkauft wurden. Damit eine Transaktion als Wiederverkauf gezählt wurde, mussten die jeweiligen Kaufverträge eindeutig übereinstimmen, d. h. Adresse, Katastralgemeinde, Hausnummer, Stiege sowie Topnummer ident mit dem Initialkauf sein. Über den Zustand der Wohnung zum jeweiligen Kaufdatum kann keine Aussage gemacht werden. Stichtag der Auswertung ist der 12.08.2022.