S Immo: Städte aus der zweiten Reihe gegen die Renditeflaute

S Immo: Städte aus der zweiten Reihe gegen die Renditeflaute

Erfurt: Pittoreske Hauptstadt von Thüringen mit Renditepotential.

In Erfurt im ostdeutschen Thüringen legte börsennotierte Unternehmen S Immo anhand seiner dortigen Immobilien seine ungewöhnliche Deutschland-Strategie dar und gab Einblicke auf die weiteren Pläne.

Wer in Deutschland in Immobilien investiert, denkt selten an Erfurt, Magdeburg oder Halle. Schon gar nicht als Österreicher. Aber genau Investments in solchen Städte zählen zur den bevorzugten Zielen der börsenotierten Wiener Immobiliengesellschaft S Immo.

2005: Hohe Kaufpreise in Osteuropa und Strategieschwenk

Die Suche nach solchen Städten aus der zweiten Reihe begann nicht erst nach dem starken Preisauftrieb in den Metropolen, sondern bereits als unter Immobilieninvestoren in Osteuropa noch Goldgräberstimmung herrschte und dort manche Glücksritter bereit waren, horrende Preise zu zahlen. Doch wer den Rechenstift ansetzte, merkte oft rasch, dass sich ein Investment in vielen dieser Städte, bei aller Zukunftsphantasie, nicht rechnen konnte, meint S-Immo-Chef Ernst Vejdovszky rückblickend: „Wenn man für den Kauf eines Bürogebäudes in Bukarest deutlich mehr zahlt, als beispielsweise für eine Immobilie in Hamburg in guter Lage, kann etwas nicht stimmen.“

Und so wurden seit 2005 bei der S Immo aus Investments in Bukarest oder anderen Ost-Hauptstädten - Schritt für Schritt - solche in Hamburg, Rostock, Magdeburg oder eben Erfurt, wo die S Immo nun ihre Deutschland-Strategie demonstrierte. Von vielen damals milde belächelt, hat sich der Strategieschwenk in diesem Bereich ausgezahlt: „Uns gelingt es, nach dem Kauf von Immobilien die Mietpreise bei der nächsten Neuvermietung anzuheben und so den Wert der Immobilie zu steigern“, erläutert s-Immo-Deutschland Chef Robert Neumüller.

Die S Immo ist zwar nach wie vor in Osteuropa aktiv, aber wie in Deutschland auch dort vorwiegend in ausgewählten Städten der zweiten Reihe, wie etwa Bratislava. Sie auch trend.at Story Bratislava: "Jeder wollte Immobilien entwickeln"

Boomtown Erfurt: Eines der größten Stadtentwicklungsprojekte

Als Beispiel nennt Deutschland-Chef Boss Neumüller zwei Erwerbungen aus der jüngsten Vergangenheit: Die ehemalige Erfurter Gewehrfabrik und die frühere Reichsbahndirektion. Die Gewehrfabrik in einer guten Bürolage am Rande der Altstadt wurde komplett saniert und in kleinteilige Büros umgewandelt. Im Gebäude der frühere Reichsbahndirektion, direkt am Bahnhof Erfurt, ist seit Jahrzehnten die Bahndirektion untergebracht. Nun stehen auch dort neue Zeiten bevor. Nach dem Kauf durch die S Immo und nach Ablauf des Mietvertrags planen die Manager eine Umnutzung, verbunden mit einem kräftigen Preisanstieg. Einigt man sich nicht mit den Bundesbahnen, werden in dieser zentralen Lage neue Mieter gesucht.

Der jüngste Zukauf am Erfurt Bahnhof ist Goldes wert. So zählt die ICE-City Erfurt zu den größten Stadtentwicklungsprojekten Deutschlands. Rund um den Bahnhof sollen in den nächsten Jahren rund 30 Hektar Fläche in ein neues, trendiges Stadtviertel umgewandelt werden. Derzeit liegen die Mieten im Schnitt noch bei 7,50 Euro pro Quadratmeter, die S Immo will zwölf bis 14 Euro erzielen.

Bei der komplett sanierten Gewehrfabrik war ebenfalls eine deutliche Anhebung der Mieten erfolgreich. Beim Kauf von Wohnhäusern wurden solche in den gefragten Gründerzeitvierteln rund um die mittelalterlich geprägte Altstadt erworben. „Auch bei Wohnimmobilien ist deutliche Anhebung der Mieten möglich“, so Neumüller. So liegen die Mieten im Schnitt bei 6,30 Euro pro Quadratmeter. Bei Neuvermietung sind 7,50 bis acht Euro drinnen.

Milliarden-Investment in Ostdeutschland

Der Focus auf Ostdeutschland zeigt sich am Immobilienbestand der S Immo. Derzeit besitzt sie Objekte in Kiel, Rostock, Hamburg, Bremen, Berlin und dem Berliner Umland, Magdeburg, Potsdam, Halle, Leipzig, Erfuhrt und München Umgebung. Alleine in Erfurt gehören der S-Immo 31 Objekte, sowohl Büros als auch Wohnhäuser. In Leipzig zählen fast 60 Objekte zum Eigentum der Gesellschaft, in Magdeburg sind es beispielsweise 26. Der Gesamtbestand deutscher Immobilien beträgt knapp eine Milliarde Euro. Die Immobilien in Deutschland sind auch jene mit dem höchsten Verkehrswert (47 Prozent) im Depot der Gesellschaft.

Ob ein Ort für ein Immobilieninvestment in Frage kommt, hängt für die S Immo stark von der Bevölkerungsentwicklung ab. Die durchschnittliche Rendite in diesen Objekten beträgt derzeit noch moderate fünf Prozent. Die meisten Quadratmeter hält das Unternehmen in Erfurt und Leipzig mit je rund 25 Prozent, gefolgt von Halle und Kiel. „Mehr Zu- als Abwanderung ist für uns ein wichtiges Argument, um in einer Stadt Immobilien zu kaufen“, so Neumüller. Bis vor wenigen Jahren war die Demographie in vielen Städten im Osten Deutschlands noch rückläufig. Seither hat sich in vielen Städten aus der zweiten Reihe das Blatt gewendet. In Magdeburg etwa ist die Bevölkerung in wenigen Jahren um über sechs Prozent gestiegen. Prognosen für diese Städte sehen bis 2030 eine Zunahme der Bevölkerungszahl.

Das Abflauen der Konjunktur macht der S Immo Vorstand Vejdovszky keine Kopfzerbrechen. „Der Leerstand ist in Deutschland als auch in Österreich extrem niedrig.“ Vor allem in Städten mit Zuzug, In Großstädten wie Berlin, wo über Jahrzehnte zu wenig gebaut wurde, wird der Druck auf die Mietpreise noch lange hoch bleiben. „Durch die zu erwartende Mietpreisbremse haben wir unsere Investitionen in unsere Berliner Bestandsobjekte allerdings bereits zurückgefahren“, stellt Neumüller klar. In der deutschen Bundeshauptstadt gehören der Gesellschaft 55 Objekte. „Das Einfrieren der Mieten wird aber letztlich nicht viel bringen, wenn zu wenig Wohnraum geschaffen wurde“, so S Immo Vorstand Vejdovszky.

Eine Million Quadratmeter Hoffnungsgebiet am Stadtrand Berlins

Die S Immo ist für einen stärkeren Wohnbau in Berlin gut gerüstet und hat sich in den vergangenen zwei Jahren mit Grundstücken und Gebäuden am Stadtrand von Berlin eingedeckt. Insgesamt wurden von Privaten und Industrieunternehmen Grundstücke im Wert von 16 Millionen Euro erworben. Dafür gab es nicht bloß ein paar Häuser, sondern 1,25 Millionen Quadratmeter. Darunter Flächen in kleinen Ortschaften wie Oranienburg, Kezin, Hüterfelde oder Jagen. Manche Gebiete davon direkt an großen Wasserläufen. Weitere Zukäufe am Berliner Stadtrand sollen folgen. "Es war eine mühevolle Kleinarbeit diese Flächen zu erwerben, aber selbst wenn nur 60 Prozent davon aufgehen, ist das Potential langfristig betrachtet erheblich. Das Risiko aufgrund der geringen Kaufpreise aber minimal“, resümiert Vejdovszky. Bereits jetzt wird mit Kommunen, Behörden und der Politik über Bebauungspläne verhandelt und Überzeugungsarbeit geleistet.

Das Unternehmen plant in Deutschland weitere Zukäufe. Mögliche Kaufobjekte sind auch in den großen Städten abseits der Metropolen keine Mangelware. "Wir erhalten pro Woche Immo-Angebote in Höhe von 200 Millionen Euro", erzählt Neumüller. Einer der möglichen Ziele ist die Nachbarstadt von Erfurt, Weimar, die einstige Literaturhauptstadt Deutschlands, wo viele Häuser im Bauhausstil das Stadtbild prägen und Literaten wie Wieland, Goethe, Herder und Schiller sich niedergelassen hatten.

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