Preis auf Anfrage

Der aktuelle Zinshaus-Marktbericht für Wien des Immobiliendienstleister EHL kommt zu einem klaren Befund: „Zwischen 2019 und 2020 sind die Preise für Zinshäuser um 20 Prozent gestiegen, wobei die Zuwächse innerhalb des Gürtels und in ausgewählten, attraktiven Wohnanlagen der äußeren Bezirke am stärksten ausfielen“, fasst EHL-Chef Michael Ehlmaier das Ergebnis zusammen. Interessante Details: Im 4. Bezirk erreichen die Quadratmeterpreise an der Grenze zum 1. Bezirk bis zu 5.500 Euro, im Bezirk Brigittenau weist das Preisniveau von durchschnittlich 3.300 Euro pro Quadratmeter noch einiges Potenzial auf.

Die detaillierten Preisangaben sind weder geschätzt noch gewürfelt oder orientieren sich an Makler-Hoffnungen. Sie basieren auf fundierten Daten, die der Immobiliendienstleister IMMOunited erhebt. Ausgewertet werden dafür die Kaufverträge von durchschnittlich 130.000 jährlichen Immobilientransaktionen in Österreich. Diese Daten aus dem Grundbuch wertet das 2007 von Roland Schmid gegründete Unternehmen systematisch aus und ermöglicht damit einen präzisen Überblick über Käufe, Verkäufe, Schenkungen und Erbschaften von Immobilien in der Umgebung einer konkreten Straße und Hausnummer – Datamining vom Feinsten.

Jeder Käufer einer Immobilie kann einfach und unkompliziert überprüfen, ob der Preis marktüblich ist.

Andreas Millonig, IMMOunited

Erst vergleichen, dann kaufen

„Jeder Käufer oder Verkäufer einer Liegenschaft, eines Hauses oder einer Wohnung kann so einfach und unkompliziert überprüfen, ob der Preis angemessen und marktüblich ist“, nennt Andreas Millonig, Chief Operations Officer (COO), den wesentlichen Vorteil der Services. Und das ist mehr als ein netter Nebeneffekt. „Der Kauf einer Immobilie zählt zu den sichereren Geldanlagen“, erläutert Millonig, „das Risiko liegt in der Finanzierung“ (siehe auch Interview rechts).

Der typische Käufer einer Vorsorgewohnung tilgt den meist notwendigen Bankkredit mit den Mieteinahmen. Da die Miethöhe nicht beliebig nach oben geschraubt werden kann, geht die Rechnung allerdings nur auf, wenn die Wohnung zu einem angemessenen Preis erworben wurde, nicht überteuert. Unter „Checkimmo“ bietet IMMOunited auch privaten Interessenten eine Erstinformation über ein Objekt an, das sie ins Auge gefasst haben. Angesichts von mehreren Hunderttausend Euro, die in einen Wohnungskauf investiert werden müssen, ist der Preisüberblick ein Schnäppchen: Er ist ab 144 Euro zu haben.

12,29 Euro Miete im sechsten Bezirk

Eine der großen Unsicherheiten beim Immo-Erwerb ist die Frage, ob die kalkulierte Miete in der Praxis auch zu erzielen ist. Bauträger neigen eher nicht dazu, die geschätzten Mieteinnahmen zu niedrig anzusetzen. Das Problem: Im Gegensatz zu Kaufverträgen, die im Grundbuch einsehbar sind, sind Mietvereinbarungen nicht öffentlich. Deshalb wertet IMMOunited unter dem Produktnamen „Imabis“ neben den Kaufobjekten auch sämtliche Mietangebote au, die auf österreichischen Onlineplattformen veröffentlicht werden – in Summe sind das über 500.000 Inserate täglich. Auch daraus werden Mietvergleiche destilliert. Wie das funktioniert, zeigt ein Beispiel aus dem begehrten 6. Wiener Gemeindebezirk: Aus 148 angebotenen Objekten ergibt sich eine durchschnittliche Nettomiete von 12,29 Euro pro Quadratmeter.

Forward Deals neu im Fokus

„Natürlich sind das nur Angebote. Ob zu diesem Preis auch tatsächlich vermietet wurde, lässt sich daraus nicht ablesen“, betont Millonig. Deshalb rät er Käufern von Vorsorgewohnungen, bei den kalkulierten Mieteinnahmen einen Puffer von zehn bis 20 Prozent einzubauen, „auch für Zeiten eines möglichen Leerstands“. Und noch ein hilfreicher Hinweis: Wer mit Daten von IMMOunited in der Tasche zum Kreditgespräch bei seiner Bank auftaucht, tut sich auch dort leichter. Nicht nur, weil die Daten fundiert sind, sondern weil viele Banken selber auf genau diese Daten zurückgreifen.

Wurde bisher bei Quadratmeterpreisen der Status quo erhoben, will IMMOunited jetzt auch in die Zukunft schauen. Der Hebel dafür ist sowohl die Auswertung von Forward Deals als auch die Analyse von Verwertungszeiträumen, also wie lange ein Objekt bis zum vollständigen Verkauf angeboten werden muss. Beides sind Indikatoren für eine zukünftige Einschätzung des Marktes – und wären auch Alarmsignale für eine mögliche Immobilienblase.

„Keine Anzeichen für eine Blasenbildung“

IMMOunited-Prokurist ANDREAS MILLONIG sagt, warum der Vergleich auch beim Wohnungskauf sicher macht und wie die richtigen Daten bei der Entscheidung helfen.

IMMOunited bietet Preisvergleiche für konkrete Objekte an. Für wen ist das interessant?
Andreas Millonig: Der Kauf einer Immobilie gehört zu den sichersten Formen der Geldanlage. Das Risiko liegt in der Finanzierung. Der Kauf einer Vorsorgewohnung ist meistens so geplant, dass die Mieteinnahmen den damit verbundenen Kredit tilgen. Diese Rechnung geht aber nur auf, wenn sowohl der Kaufpreis marktüblich ist als auch die Mieteinnahmen realistisch kalkuliert sind. Für beides bieten wir Vergleichswerte an, die eine Orientierung für Käufer und auch Verkäufer von ­Liegenschaften, Häusern und Wohnungen bieten.

Was bedeutet das konkret? Wenn Sie sich für eine konkrete Wohnung interessieren, können wir Ihnen beispielsweise sagen, zu welchem Quadratmeterpreisen Wohnungen in ­unmittelbarer Nähe vor Kurzem verkauft worden sind. Das hilft bei der ­Einschätzung, ob der Preis marktüblich und angemessen ist. Und unterstützt Sie auch beim Finanzierungsgespräch mit der Bank.

Wie kommt IMMOunited zu diesen Daten? Wir werten systematisch alle Kaufverträge aus dem Grundbuch aus und ­verknüpfen sie mit weiteren relevanten Daten. Auf dieser Basis können wir praktisch Preisvergleiche für jede Straße, jedes Grundstück anbieten.

Wer nutzt dieses Service? Makler, Immobilienentwickler, Bauträger, Fonds, viele Banken und auch immer mehr private Investoren, die sich vor dem Kauf einer Vorsorgewohnung durch einen Preisvergleich Unterstützung holen.

Würden die Daten auch anzeigen, wenn eine Immobilienblase droht? Wenn sich die Verwertungszeiten von Immobilien deutlich verlängern ­würden, wäre das ein Anzeichen für eine Blasenbildung. Davon ist zur Zeit nichts zu sehen. Auch wenn es regionale Preiseinbrüche geben dürfte, wirkt der österreichische Immobilienmarkt insgesamt stabil.

Andreas Millonig, 37, hat mit Anfang des Jahres die operative Geschäftsführung von IMMOunited übernommen. Der gebürtige Kärntner hat angewandte Betriebswirtschaft studiert und ist seit über zehn Jahren im Unternehmen. Zuletzt war er als Chief Innovation Officer für das Innovationsmanagement bei IMMOunited verantwortlich.