UBM-CEO Winkler: "Wir haben heute mehr Cash als vor der Pandemie"

trend: Vor einem Jahr war UBM der größte Hotelentwickler Europas - dann kam die Pandemie. Wie haben Sie den Paradigmenwechsel erlebt?
Thomas G. Winkler: Corona ist nicht nur gesundheitlich wie wirtschaftlich die schwierigste Phase der vergangenen 15 Jahre für uns alle, sondern wirkt auch wie ein Katalysator: Viele Entwicklungen, die mittelfristig erwartet wurden, sind durch die Pandemie sofort schlagend geworden. Wer geglaubt hat, die Konjunktur ist eine Einbahnstraße, wurde eines Besseren belehrt. Ich habe im trend-Interview vor einem Jahr, noch auf dem Höhepunkt der Euphorie, von schwarzen Schwänen gesprochen und davon, dass es die Kernaufgabe eines Vorstands ist, Risikomanagement zu betreiben. Diese Einstellung hat sich ausgezahlt: Wir haben heute mehr Cash und mehr Eigenkapital als Anfang 2020 vor Ausbruch der Pandemie. Das macht uns zuversichtlich, weiter stark zu wirtschaften und ausschüttbare Gewinne - sprich echtes Geld, keine Aufwertungsgewinne -zu erzielen.

Die Strategie wurde geändert, UBM hat sich innerhalb der Assetklassen neu fokussiert. Können Sie das näher erläutern?
Wir sind weiterhin ein Entwickler und kein Bestandhalter, aber unser Entwicklungsportfolio haben wir zuerst zur Hälfte eingefroren und dann mit neuen Ideen wieder auf das frühere Niveau verdoppelt. In den kommenden zwei, drei Jahren bauen wir vorerst keine neuen Hotels. Ich weiß allein in Wien von 27 Hotels, die zum Verkauf stehen, und wenn ein Investor ein bestehendes Haus mit einem massiven Preisabschlag übernehmen kann, wird er kein neues zu vollen Kosten kaufen. Inzwischen besteht daher mehr als die Hälfte unserer Pipeline von 2,2 Milliarden Euro aus Wohnen, und auch im Bereich Büro haben wir neue Ideen: Die Strategie für UBM lautet "Green, smart and more". Wir legen den Fokus auf Nachhaltigkeit, intelligentes Büro und wollen den Mehrwert, den wir in der Assetklasse Hotel erlernt haben, auf die anderen Immobilienarten übertragen: Der Bereich Hotel war für UBM so erfolgreich, weil wir immer eine Story zum Projekt erzählt haben. Auch bei unseren künftigen Büroprojekten wollen wir neue Standards setzen -und Marktführer im Holzbau-Development werden.

Warum gerade im Holzbau?
Büros werden meistens nicht aus Holz gebaut, auch wenn sie Green Buildings sind. Ja, aber durch Corona wird der Umschwung von "über Nachhaltigkeit reden" zu "wirklich nachhaltig agieren" beschleunigt. Für uns bedeutet "grün" in Zukunft Holzbau: Wir können hier Vorreiter sein und zeigen, dass es geht. In unserem Timber Pioneer in Frankfurt wird man von Waldduft im Empfangsbereich begrüßt, und auch im Aufzug wird Vogelgezwitscher zu hören sein - das ist die Story zur Bauweise, bei der mehr als 1.500 Tonnen CO2 im Gebäude gespeichert werden können. Um ehrlich zu sein, sind wir stolz wie Oskar, diese Entwicklung vorausgesehen zu haben. Denn Holz hat in Sachen Nachhaltigkeit keinen Erklärungsbedarf: Ein nachwachsender Rohstoff spart bereits beim Bau jene Emissionen, die herkömmlich errichtete Green Buildings sonst mit speziellen "Tricks" reduzieren müssen. Auch in Sachen Brandschutz ist Holz heute genauso gut wie andere Baustoffe, dazu kommen physikalische Vorteile Holz ist leicht. Durch die Vorfertigung werden die Baustellenfahrten auf rund ein Siebtel reduziert und auch damit Emissionen gespart. In anderen Regionen wie den USA hat Holzbau eine lange Tradition.

Warum errichtet UBM neue Bürohäuser? Ist Homeoffice nicht der "Bürokiller"?
Wir glauben nicht an Homeoffice: Homeoffice ist auf Dauer keine Alternative. Das sehen wir auch am eigenen Unternehmen. Wir haben anfangs auf Homeoffice und Kurzarbeit gesetzt - inzwischen haben wir keine Kurzarbeit mehr und die Mitarbeiter kommen wieder ins Büro, weil sie hier produktiver und kommunikativer sein können. Große Projekte kann man nicht über Videokonferenzen entwickeln. Gerade unsere wichtigen Bürostandorte wie Frankfurt, München oder Wien zeigen: Der Leerstand steigt nur langsam, die Mieten bleiben stabil. Veraltete Flächen verschwinden aus dem Markt oder ihre Eigentümer müssen hohe Investitionskosten schultern, aber neue Bürowelten sind äußerst nachgefragt, wie auch der erfolgreiche Verkauf unseres FAZ Tower zuletzt zeigt, der mit knapp 200 Millionen Euro Volumen einer der größten Immobiliendeals Deutschlands im Vorjahr war.

Bei Wohnen setzt UBM nicht auf günstige "Wohnsilos" am Stadtrand, sondern auf zentrale Lagen und hochwertige Ausstattung. Das hat seinen Preis. Wie entwickelt sich die Nachfrage?
Sehr gut: Wir haben im Vorjahr 1.000 Wohnungen verkauft und haben noch 3.000 in der Pipeline, die meisten davon in Deutschland und in großen Projekten in Toplagen in Wien. Sowohl Einheiten für Eigennutzer als auch solche für Anleger können wir gar nicht so viele auf den Markt bringen, wie nachgefragt werden.

Droht nicht nach der Krise eine Immobilienblase zu platzen, weil jetzt alle in "Betongold" flüchten?
Die klassische Definition einer Blase ist, dass mehr produziert als gebraucht wird. In Wien werden derzeit mehr Wohnungen pro Jahr neu errichtet, als Haushalte begründet werden, deswegen müssen sich Entwickler neue Projekte sehr überlegt aussuchen - wir setzen auf zentrale Lagen in den nachgefragtesten Bezirken innerhalb des Gürtels. In München aber kommt weniger als zwei Drittel des Bedarfs neu auf den Markt. Und anders als hierzulande kann man dort nicht auf günstigere Lagen ausweichen: Inzwischen befinden sich alle zehn der teuersten Speckgürtellagen Deutschlands um München. Bedenkt man auch den Mangel an sicheren Anlagealternativen, wird Wohnen auf unseren Märkten noch einige Zeit eine gute Performance abliefern.

Apropos Anlagealternativen - zur UBM-Aktie sagen derzeit alle Analysten "kaufen", auch die Dividendenrendite ist attraktiv. Wird es ein breites Comeback des Aktienmarktes geben?
Etwa dann, wenn mehr Anleger merken, dass Bitcoins doch etwas riskanter als Wertpapiere sind? Ja, wir haben unsere Dividende auch im Vorjahr nicht nur abgeliefert, sondern wie immer im Juni und nicht erst im Herbst ausgeschüttet. Auch heuer wird es wie geplant eine Ausschüttung an die Aktionäre geben. Eine Meldung auf einer Social-Media-Plattform kann den Aktienkurs heute aber mehr beeinflussen als schöne Quartalszahlen oder die Höhe der Dividendenrendite: Die Anleger werden wieder jünger. Gerade deswegen bin ich überzeugt, dass es zu einer Renaissance der Privatanleger kommen wird. Denn auch wenn Bitcoins auf den ersten Blick spannender erscheinen: Die Aktien eines Unternehmens zu kaufen, dessen Geschäftsmodell man versteht und mit dem man sich identifizieren kann, ist die Basis für nachhaltige Anlageerfolge - frei nach dem Motto von Altmeister Warren Buffett: "Kaufe nur das, was du verstehst."