Vorsorgewohnung: So senken Sie Ihre Steuerlast

Vorsorgewohnungen sind trotz hoher Immobilienpreise nach wie vor beliebt, da sie steuerlich interessant sind. Miteinnahmen können, je nach Kalkulation durch den Vorsteuerabzug für Investitionen unterm Strich sogar steuerfrei sein. Worauf es bei der Kosten-/Nutzenrechnung ankommt, welche steuerlichen Vorgaben einzuhalten sind und wann man ins Visier der Finanzpolizei geraten kann.

Vorsorgewohnung: So senken Sie Ihre Steuerlast

Wer sich steuerschonend eine Eigentumswohnung zulegen will, sollte eine Vorsorgewohnung in Erwägung ziehen.

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Wann rechnet sich der Kauf einer Vorsorgewohnung?

Eine Wohnung zu kaufen, ist für viele kaum noch leistbar. Wenn der Fiskus allerdings, wie bei Vorsorgewohnungen mithilft, Ausgaben als steuermindernd gelten zu machen, ist es für so manchen doch eine Überlegung wert, sich eine solche Immobilie zuzulegen - auch wenn man in solchen Fällen bis zur Abbezahlung durch den Mieter selbst nicht drinnen wohnen darf. Denn die nach wie vor niedrigen Zinsen und die steuerlichen Vorteile dürften den höheren Kaufpreis in so manchen Fällen wieder wettmachen. Doch erst eine genaue Kalkulation lässt eine gute Prognose, ob und wann sich ein Investment in eine Anlegerwohnung rechnet, zu.

Je höher die Zinsen steigen, umso so wichtiger ist die Kosten-Nutzenrechnung. Dazu sollten nehmen Sie den (potentiellen) Kaufpreis uns stellen Sie diesem folgende Einnahmen und Kosten gegenüber:

Summe der Einnahmen: Die Nettomiete pro Jahr und die Betriebskosten (die zahlt der Mieter)
Summe der Ausgaben: Abschreibung pro Jahr - entspricht 60 Prozent des Nettokaufpreises, mal 1,5 Prozent
Betriebskosten, Kosten für die Darlehenszinsen, Versicherung, Absetzung für die Abnützung (AfA), Verwaltungskosten

Bleibt am Ende des Jahres voraussichtlich etwas übrig, ist dass der Gewinn/Totalüberschuss und die Sache rechnet sich in entsprechender Höhe.
Die Prognoserechnung sollte auch mit großzügig einkalkulierten Leerständen konservativ kalkuliert werden. Wenn es dem Käufer möglich ist monatlich zusätzlich ein paar hundert Euro zur Tilgung daraufzulegen, um die Raten bis zur vollständigen Entschuldung zurückzahlen zu können, lohnt sich die Anschaffung einer Vorsorgewohnung umso leichter.

Was ist eine Prognoserechnung für die Steuererklärung?

Eine Kalkulation, also die Summe der Einnahmen und der Ausgaben gegenüberzustellen bei einer geplanten und bereits bestehenden Vorsorgewohnung ist nicht nur als Kaufentscheid notwendig, sondern auch für die Finanz. Die verlangt nämlich eine sogenannte Prognoserechnung in der Steuererklärung. Dieser liegt eine Prognose zugrunde, wann sich das Investment rechnet. Durch die Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben lässt sich errechnen, in wie vielen Jahren sich die Investition rechnet.


So funktioniert das Steuersparen mit einer Vorsorgewohnung

Der wesentliche Steuervorteil einer Vorsorgewohnung ist es, die Vorsteuer vom Finanzamt zurückzubekommen. Bei einer angenommenen Mietrendite rund drei Prozent der Anschaffungskosten, können zu Beginn bei angenommenen 1,5 Prozent Fremdkapitalzinsen und 1,5 Prozent Afa von den Anschaffungskosten (gekürzt um den Grundanteil) nahezu die gesamten Mieten steuerfrei lukriert werden.

Voraussetzung, um mit einer Anlegerwohnung Steuern zu sparen?

Die Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen muss sich nach spätestens 20 Jahren rechnen, also einen Totalüberschuss erzielen, höchstens jedoch binnen 23 Jahren nach der erstmaligen Vermietung. Voraussetzung, um die Vorsteuer in voller Höhe rückerstattet zu bekommen, ist, dass die Wohnung vermietet wird und nicht vor Ablauf der 20-Jahresfrist verkauft wird. Innerhalb dieses Zeitraums ist der Investor an die Bestimmungen zur Berichtigung der Vorsteuer gebunden. Wer seine Vorsorgewohnung vor Ablauf dieser Frist verkaufen oder selbst nutzen muss die beanspruchten Vorsteuerbeträge dem Finanzamt wieder zurückzahlen. Auch wenn ab dem jeweils vorgeschriebenen Zeitpunkt kein Totalüberschuss erzielt wird, gilt das Investment als Liebhaberei und eine Steuernachzahlung wird fällig.

Kann der Kauf von Wohnungseinrichtung steuermindernd geltend gemacht werden?

Dafür gilt sogar eine verkürzte steuerliche Abschreibung der kompletten Einrichtung auf zehn Jahre.

Diese Werbungskosten können Vorsorgewohnungsbesitzer abschreiben

Wer eine Vorsorgewohnung besitzt, kann damit auch die Einkommensteuer drücken. Alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, können steuerlich abgesetzt werden und so die Einkommensteuer senken.
Dazu gehören unter anderem folgenden Werbungskosten:

  • Abschreibungen auf Anschaffungs- und Herstellungskosten (jährlich mit 1,5 %)
  • Aufwendungen für Instandhaltungen und Instandsetzungen
  • Ausgaben für Steuer- und Rechtsberatung
  • Betriebskosten
  • Kosten der Immobilienverwaltung
  • Kreditzinsen
  • Nebenkosten für die Immobilienfinanzierung

Vorsorgewohnung: Wann ist ein Steuerberater empfehlenswert?

Viele Anbieter von Vorsorgewohnungen bieten auch gleich Rat in Steuerfragen. Es gibt aber Anleger, die selbst eine Eigentumswohnung kaufen und dafür ein Vorsorgewohnungsmodell konstruieren. Es ist zwar steuerlich nicht kompliziert, aber wenn sich jemand steuerlich noch nie damit beschäftigt hat, wie man Kosten, die für eine Vorsorgewohnung anfallen, von der Steuer absetzt, ist es sinnvoll sich beim Steuerberater erklären zu lassen, was die Pflichten sind.


Wie können Vermieter ins Visier der Finanzpolizei geraten?

Die Finanzpolizei kann das Grundbuchregister online abgefragt und mit den Daten des Melderegisters abgleichen. Hatte jemand mehr als eine Wohnung wird, meist im Rahmen einer Schwerpunktaktion, kontrolliert, ob dazu Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben wurden.

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Wie kann Liebhaberei und Steuernachzahlung bei Anlegerwohnungen verhindert werden?

Da Vorsorgewohnungen meist nur befristet vermietet sind, sollte, wenn ein neuer Mietvertrag abgeschossen wird, das Potenzial der Mieten voll ausgeschöpft werden. Es reicht vielleicht, die Miete zu erhöhen, wenn diese im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen günstiger ist. Außerdem kann sich ein Versuch lohnen, mit der Bank zu verhandeln, um eine Reduktion der Zinsen zu erwirken, falls diese im Marktvergleich zu hoch sind. Eine Selbstanzeige ist jedenfalls nicht notwendig, wenn keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen, wie eine nicht fremdübliche Vermietung an Verwandte.

Bis zu welchem Zeitpunkt sollte man, wenn notwendig, eine Selbstanzeige machen?

Sollte eine Selbstanzeige, etwa wenn ein Vorsorgeobjekt unter dem Marktwert vermietet wurde, angezeigt sein sollte, dass passieren, bevor die Finanz von sich aus aktiv wird. Um eine korrekte strafbefreiende Selbstanzeige zu machen – diese verhindert allerdings den Zuschlag nicht – sollte einen Steuerberater beiziehen, um Schlimmeres zu verhindern. Spätestens möglicher Zeitpunkt ist die Eröffnung einer Finanzprüfung und man dem Prüfer das erste Mal gegenüber sitzt, wenn in diesem Fall bei Steuernachzahlungen schon Zuschläge zu bezahlen sind.

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