Immobilienmogul Hallmann: „Bei mir ist definitiv nichts versteckt“

Ihr Immobilienentwickler SÜBA ist insolvent. Wie geht es dort jetzt weiter? 

Eine gute Frage, die ich Ihnen nicht beantworten kann. Das hängt vor allem vom Masseverwalter ab und auch vom weisungsfreien Vorstand der SÜBA. Ich bin nur der Aktionär und war nicht ins Tagesgeschäft eingebunden. Ich gehe aber davon aus, dass der Sanierungsplan realisiert werden kann.

(Wie der trend berichtete wurde zwischenzeitlich bekannt, dass die Hallmann Holding eine Fortführungskaution an die Masse der insolventen SÜBA-Gruppe bereit stellt. Es solle sich dabei jedoch keineswegs um eine Patronatserklärung handeln, da es keinerlei Haftungsverhältnis zwischen Hallmann Holding und SÜBA AG gebe; Anm.)

Sie sind 100-Prozent-Eigentümer, und die SÜBA wurde erst im Vorjahr per 2023 aus Ihrer Hallmann Holding entkonsolidiert. Sie mussten doch im Detail über die Finanzen Bescheid gewusst haben? 

Wir haben die SÜBA nicht aus der Holding ausgebucht, weil ich nicht mehr an das Unternehmen glaubte, sondern weil sie den Abschluss für 2023 nicht geliefert hat. Dadurch konnte ich auch keinen Konzernabschluss abgeben. Deswegen hat der Wirtschaftsprüfer zur Entkonsolidierung geraten. Was wichtig ist zu verstehen: Es gibt und gab auch davor keine Patronatserklärungen der Holding.

Keine Haftung und keine Verantwortung: Bei Banken und auch in der Branche wird das durchaus als Kindesweglegung gesehen …

Was nicht stimmt. Die SÜBA hatte das gesamte Neubau-Development unserer Gruppe übernommen, und die Holding hat immer wieder hohe Darlehen gegeben. Sie ist jetzt mit Abstand der größte Gläubiger und hat Forderungen in der Größenordnung von 45 bis 50 Millionen Euro. Den Insolvenzantrag einzubringen, wurde vom Vorstand beschlossen, nachdem wir ein paar Tage davor noch Mittel eingeschossen hatten. Das ist keine Kindesweglegung, aber mein Handlungsspielraum als Aktionär ist beschränkt.

Wird das Unternehmen SÜBA überleben?

Es hätte alle Voraussetzungen dazu. Es gibt viele gute Projekte, und das Ziel, nachhaltiges Bauen voranzutreiben, wurde erreicht. Eines der Probleme war und ist, dass Transaktionen bei fertigen Projekten heute viel länger dauern als früher – und auch der Einzelverkauf von Wohnungen schleppend lief, was sich mit Auslaufen der KIM-Verordnung ändern sollte. Die Zinsen sind wieder -gesunken, was ebenfalls eine große Chance für die SÜBA ist. Aber die Entscheidung liegt nicht bei mir, die hängt u. a. von diversen Behörden ab. Auf jeden Fall wichtig ist, dass dem Sanierungsantrag stattgegeben wird.

Bleiben Sie SÜBA-Aktionär, wenn es denn weitergeht?

Das wird die Zukunft zeigen. Es ist zu früh, dazu was zu sagen. Ich bin zum allerersten Mal mit einer
Insolvenz konfrontiert und kann schwer abschätzen, wie sich die Sache entwickelt. Aber abgeschlossen ist das Kapitel für mich nicht.

Dem Vernehmen nach hat sich eine finanzierende Gesellschaft namens Palmoner Zugriff auf viele SÜBA-Assets gesichert. Was hat es damit auf sich?

Es gibt Unstimmigkeiten mit jemandem, das stimmt. Wie mir vom Vorstand zugetragen wurde, ist jedoch der Zugriff auf die Assets ungerechtfertigt. Das muss jetzt der Masseverwalter klären.

Steigt die Hallmann-Gruppe nach dem SÜBA-Debakel jetzt ganz aus Development aus?

Nein, das wurde irreführend kommuniziert. Wir ziehen uns nur aus dem Neukauf von Umwidmungsprojekten zurück, weil die Zeitspanne bis zur Baubewilligung zu lange geworden und das Geschäft dadurch nicht mehr planbar ist. Sehr wohl werden wir die Bestandsimmobilien weiterentwickeln und auch jene, die wir schon gekauft haben, um sie für eine spätere Veräußerung zu attraktivieren.

Zum Beispiel die vier ehemaligen Kika-Leiner-Immobilien, die Sie von Signa gekauft haben? Mit denen ist noch nichts passiert.

St. Pölten und Wiener Neustadt gehören der SÜBA. Die Holding hat nur zwei Standorte. Bei diesen sind wir gerade in Prüfung, was wir damit im Development tun. Die Hallmann Holding befindet sich in einer Transformation, in der wir dieses Geschäft tendenziell zurückfahren und auf Diversifizierung der Investments setzen, um das Klumpen-risiko zu reduzieren. In volatilen Zeiten halte ich das für die richtige Strategie.

Die Bestandsimmobilien sind der wichtigste Pfeiler Ihrer Aktivitäten. Wie stabil ist der, nachdem Sie 2023 auch gut 80 Millionen Euro Verlust aus Wertberichtigungen zu tragen hatten?

Jeden, der 2023 nicht ordentlich abgewertet hat, sollte man sich genauer ansehen. Das sind die Marktgesetze. Aber unsere Liegenschaften befinden sich in Toplagen und sind dementsprechend sehr werthaltig. Da muss sich niemand Sorgen machen. Das Eigenkapital der Holding beträgt immer noch 403 Millionen Euro, was einer Eigenkapitalquote von 42 Prozent entspricht. Und darin sind die Immobilien, die ich privat besitze, nicht berücksichtigt.

Aber Ihr lukratives Geschäft des Immobilienhandels stand zuletzt mehr oder weniger still. Wie bedienen Sie die Verbindlichkeiten, wenn daraus nichts mehr reinkommt?

Das Geschäft ist nicht zum Erliegen gekommen, sondern hat sich in der gesamten Branche sehr verlangsamt. Wir haben 36,6 Millionen im Jahr 2023 aus Verkäufen lukriert – und übrigens auch keine Mitarbeiter abgebaut wie kolportiert. Der Personalstand ist schlicht durch die Herausnahme der SÜBA gesunken. Außerdem könnte ich, wenn Liquidität gebraucht wird, etwas verkaufen oder eine neue Finanzierung aufnehmen, was bei unserer Eigenkapitalquote sicher möglich wäre. Beides haben wir in Zeiten hoher Zinsen so weit wie möglich vermieden.

350 von 435 Millionen Euro Verbindlichkeiten sind kurzfristig in den nächsten fünf Jahren fällig. Das setzt Sie doch unter hohen Zeitdruck, oder?

Innerhalb von fünf Jahren lässt sich das durch die eben erwähnten Optionen stemmen. Ich gehe nicht davon aus, dass wir Schwierigkeiten damit bekommen, und rechne außerdem wieder mit einem Aufschwung des Immobiliensektors.

Auf der Homepage der Hallmann-Gruppe stehen vier Immobilien, „die es wert sind, gekauft zu werden“, darunter das Prestigeobjekt Schubertring 9–11 in Wien, das angeblich am Markt ist. Beginnen Sie schon mit dem Abverkauf?

Nein, wir haben keine Verkaufshomepage, das sind nur Beispiele für unsere Highlight-Immobilien. Wir befinden uns naturgemäß immer in An- und Verkaufsverhandlungen. Wenn ein gutes Offert kommt, schließe ich eine Transaktion nie aus. Man muss auch wieder etwas verkaufen, um neu investieren zu können. Ich habe in meinem Leben Hunderte Immobilien besessen und wieder verkauft. Wir sind definitiv nicht in der Situation, dass wir unter Wert veräußern müssen.

Gab es das kolportierte Immo-Karussell, in dem Liegenschaften zu immer höheren Bewertungen rasch die Besitzer wechselten? Als ein Beispiel gilt das sogenannte Gewerbehaus im dritten Wiener Bezirk: Das kaufte René Benko für 17 Millionen von der Wirtschaftskammer, kurz später übernahmen Sie für 26,5 Millionen und reichten das Objekt danach für über 31 Millionen an JP Immobilien weiter.

Ich war nie Teil irgendeines Karussells und kann darin auch keinen wirtschaftlichen Sinn erkennen. Es hat eben jeder eigene Ideen für Objekte, die zu unterschiedlichen kalkulatorischen Parametern führen. Im gegenständlichen Fall hat JP Immobilien das Hoxton-Hotel entwickelt, das jetzt ein Hotspot ist und wunderbar läuft. Die Liegenschaft hat zu ihrer Bestimmung gefunden und wird sich aus meiner Sicht gut rechnen.

Sie betonen, dass alle Assets im alleinigen Eigentum der Hallmann Group stehen. Haben Sie tatsächlich nie hochverzinstes Mezzaninkapital aufgenommen oder sonstige Investoren im Hintergrund?

Nein, nie. Ich habe immer nur mit Eigenkapital und einem Senior Loan von Banken finanziert. Hätte wir Mezzaninkapital, würden Sie das ja in der Bilanz sehen.

Bei Signa war vieles etwa in Luxemburger Subholdings versteckt …

Bei mir ist definitiv nichts versteckt. Das unterscheidet mich vielleicht von manch anderen Geschäftsmodellen.

Stichwort Geschäftsmodell: Sie haben den Plan zur Diversifizierung erwähnt. Genannt werden Sparten wie Entertainment, Medizintechnik, IT oder Finanzdienstleister. Im Firmenbuch ist dazu wenig zu finden. Die einzige bekannte größere Beteiligung ist das Film House Germany.

Weil wir dort Mehrheitseigentümer sind und ich Aufsichtsrat bin. Und wir haben zusammen mit den Tochtergesellschaften Summerstorm Entertainment, Egoli Tossell, der Produktionsfirma Hallmann Entertainment sowie der gewinnbringend wieder verkauften Beteiligung an Pantaleon in 20 Jahren mehr als 90 Filme und Dokus gedreht. Richtig ist, dass die Sparte abseits der Kernbranche Immobilien ein großes Engagement ist.

Ist sie auch ein Geschäft?

Ein schwieriges, aber man verdient Geld. Es geht immer darum, zur richtigen Zeit mit dem richtigen Thema auf den Markt zu kommen. Manchmal spielen kleine Produktionen mit wenig Budget das 50-Fache der Kosten ein. Dann wieder erweist sich ein erhoffter Megablockbuster als Flop. Auf jeden Fall bietet die Filmbranche positive Nebeneffekte wie ein Kontaktnetzwerk, das einen Mehrwert hat.

Im Medizinbereich waren Sie an der MagForce AG beteiligt, die nach Insolvenz von der Börse genommen wurde. Bei IT halten Sie nur Anteile an zwei Unternehmen Ihres Freundes Alexander Schütz, der cybersec Investment und der Cyan AG, die ebenfalls keine Erfolgsstory ist. Finanzdienstleister haben wir keinen gefunden, seit Sie bei C-Quadrat draußen sind. Ein eher noch bescheidener Track Record, oder?

Kommt auf die Betrachtung an. Bei MagForce bin ich schon vor dem Delisting ausgestiegen. Die Cyan AG sollte als eines von wenigen Cybersecurity-Unternehmen 2025 ein positives Ergebnis erzielen, da bin ich von hohen Chancen in der Zukunft überzeugt. Wir haben eine Beteiligung an der Rejuveron Life Sciences AG, die Medikamente und Technologien zur Heilung altersbedingter Krankheiten entwickelt. Außerdem halte ich – ohne eine Funktion – kleinere Aktienpakete an anderen Healthcare-Firmen. Wir sind Gesellschafter beim Risikokapitalgeber Katalysen Ventures, und ich hatte in den letzten Jahren unter anderem eine sehr interessante Beteiligung am Finanzdienstleister JDC Group AG. Auch dort war ich Kernaktionär und -Aufsichtsrat, bevor meine Aktien absolut gewinnbringend an eine Versicherung verkauft wurden. Tatsächlich war das bislang eine begrenzte Zahl an ausgewählten Beteiligungen. Aber ich mache Schritt für Schritt, denn die genaue Recherche ist das Wichtigste.

Haben Sie weitere Zukäufe schon konkret in Planung?

Ich kann nur sagen, dass wir vermehrt – vor allem internationale – Investitionen tätigen werden. Interessant ist alles, was eine nachvollziehbare Wachstumsstory hat. Das muss sich gar nicht auf Hightech beschränken. Es kann auch eine Schraubenfabrik sein, wenn der Bedarf an Schrauben plötzlich ansteigt.

Ist die angespannte Finanzlage Ihrer Gruppe der Grund, dass Sie heuer Anfang Juni nicht mehr Partner von Arnold Schwarzeneggers Austrian World Summit sind?

Wir sind zwar nicht mehr Leading Partner, aber unterstützen diese für uns alle wichtige Klimainitiative meines Freundes Schwarzenegger nach wie vor.

Die Hallmann Holding brüstet sich für ihre sozialen Initiativen und Projekte „zum Wohl von Mensch und Umwelt“. Welche gibt es denn noch?

Um nur ein paar Beispiele zu nennen: Wir unterstützen seit Jahren den Europäischen Kulturpreis, die Wiener Chormädchen, das Rote Kreuz oder das Hallmann-Basketball-Schulprojekt, an dem bereits circa 1.000 Kinder und Jugendliche in Wien teilnehmen. Ich bin nicht nur sehr kulturaffin, sondern unterstütze auch humanitäre und soziale Initiativen von Herzen gerne.

Erst kürzlich haben Sie die Aigis Privatstiftung gegründet. Aigis bedeutet Schutzschild, angeblich ein Hinweis auf den humanitären Zweck. Aber ist die Stiftung nicht vielmehr ein Schutzschild für Ihr privates Vermögen in unsicheren Zeiten für Ihre Unternehmen?

Aigis wurde als reine Nachlassstiftung gegründet. Das bedeutet, dass noch gar keine Assets eingebracht wurden. Erst im Falle meines Ablebens würde das Vermögen dort hineinfließen – zur Absicherung meiner Familie, aber auch zur weiteren Finanzierung humanitärer und kultureller Projekte.