Die steuerlichen Aspekte beim Verkauf von Immobilien

Beim Verkauf von Immobilien kassiert der Staat 30 Prozent Immobilienertragssteuer. Es gibt jedoch Ausnahmen. Die steuerlichen Konsequenzen, wenn Immobilien mit Verlust verkauft werden. Die Steuerexperten der TPA erklären die Finessen im Steuerrecht beim Verkauf von Immobilien.

Thema: Steuertipps
Die steuerlichen Aspekte beim Verkauf von Immobilien

Wenn ein Immobilienverkauf Veräußerungsgewinne abwirft, langt der Fiskus kräftig zu.

Wer muss Immobilienertragsteuer zahlen?

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Jeder der privat eine Liegenschaft verkauft, unterliegt grundsätzlich der Immobilienertragssteuer (ImmoESt). Von dieser Ertragsteuer ausgenommen sind jedoch alle sogenannten „unentgeltlichen Übertragungen“, da es keine Gegenleistung in Form eines Verkaufserlöses gibt. Die Spekulationsfrist, durch die bis 2012 nach Ablauf von zehn Jahren nach der Anschaffung keine Steuern mehr auf Veräußerungsgewinne gezahlt werden musste, wurde gestrichen.

Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?

Wie hoch die Immobilienertragssteuer bei einem Verkauf sind, hängt davon ab, ob es sich um einen sogenannten Alt- oder Neufall handelt. Anwälte und Notare sind seit dem Jahr 2012 verpflichtet die Immobilienertragsteuer abzuführen.


Immokauf vor 2002 gelten als Altfälle: Bei Verkauf: 4,2 Prozent Steuern

Glück hat, wer eine Immobilie, die zu den sogenannten Altfällen zählt. Das sind jene, die vor dem 31. März 2002 erworben wurde, in Ausnahmefällen muss die Anschaffung sogar vor dem 31. März 1997 erfolgt sein. „Das gilt, wenn Herstellungskosten begünstigt auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben wurden", Manfred Kunisch Immobilien-Steuerrechtsexperte der TPA. Die Höhe der effektiven Besteuerung kommt dadurch zustande, dass 86 Prozent davon als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden können - sofern die Liegenschaft nicht nach Ende 1987 umgewidmet wurde.

Bei Umwidmung vor 1987: 18 Prozent ImmoESt

Wurde die Immobilie jedoch seither umgewidmet, müssen effektiv 18 Prozent des Verkaufserlöses versteuert werden. Steuerlich relevant sind Umwidmungen, wenn diese die Bebauung eines Grundstücks erst ermöglichen. Keine steuerlich wirksame Umwidmung liegt vor, wenn sich lediglich die Widmungskategorie ändert, etwa ein Mischgebiet auf Wohngebiet umgewidmet wird.

Für Immobilien, die ab 2002 erworben wurden, fallen beim Verkauf 30 Prozent Steuern an

Alle Liegenschaften, die die Besitzer selbst zu einem späteren Zeitpunkt erworben haben und verkauft werden, gelten als Neufälle. Für diese gilt der volle Steuersatz in Höhe von 30 Prozent. Sollte die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben worden sein, so ist der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt relevant.

Verkauf ab 2002: Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

Hauptwohnsitzbefreiung: Bei der Veräußerung der Immobilie fallen keine Steuern an

Eine weitere Ausnahme, wenn es um die Befreiung der ImmoESt geht: Keine Immobilienertragssteuer müssen jene zahlen, die eine Liegenschaft veräußern, wenn diese zuvor als Hauptwohnsitz des Verkäufers gedient hat oder das Gebäude selbst hergestellt wurde (Herstellerbefreiung).

Es gelten jedoch folgende Einschränkungen:

1. Hauptwohnsitz muss mindestens zwei Jahre bestanden haben

Eigenheime und Eigentumswohnungen können steuerfrei veräußert werden, wenn diese dem Verkäufer für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und durch den Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz kann auch in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf der Wohnung oder des Eigenheims dieses durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. „Das spielt häufig eine Rolle bei Trennungen von Ehepaaren und dem späteren Verkauf der Liegenschaft“, so Immobilien-Steuerrechtsexperte Kunisch.

2. Grund und Boden selbst hergestellter Gebäude nicht in allen Fällen steuerfrei

Bei einem Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Objekt entfallende Gewinn steuerfrei, nicht jedoch der Teil der Grund und Boden betrifft. Die Steuerbefreiung auf das Gebäude gilt allerdings nur, wenn dieses innerhalb der vergangenen zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Steuerbefreiung gilt nur für den Hersteller, ist aber nicht auf den Rechtsnachfolger übertragbar. Wer nur Teile des Hauses gebaut oder saniert hat, wie einen Dachboden ausgebaut hat, kann nicht auf die Milde des Fiskus hoffen.


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Immobilienkauf mit Verlust: Steuerliche Konsequenzen und Auswege


So stellen Sie fest, ob Sie beim Verkauf steuerlich einen Gewinn oder Verlust erzielt haben

Ziehen Sie vom Kaufpreis, folgende Positionen ab
– Anschaffungskosten
– Herstellungskosten
– Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Fünf-Zehntel den Zeitraum nach der Veräußerung betreffen
– Kosten der Selbstberechnung, die etwa ein Steuerberater, Notar oder Anwalt verursacht
Addieren Sie zum Kaufpreis
+ steuerbefreite Subventionen
+ bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener bei Berechnung der „besonderen Einkünfte“.

Bei Altfällen ist die Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor Verkauf geltend gemachten begünstigten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn hinzuzurechnen und ebenfalls mit 30 Prozent zu versteuern.

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Verluste mit anderen Gewinnen von Immobilienverkäufen gegen verrechnen

Verluste aus der privaten Veräußerung von Immobilien können mit Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen gegengerechnet werden. Dazu müssen nicht alle Grundstücksveräußerungen eines Kalenderjahres herangezogen werden.

Ab 2016 müssen 60 Prozent des übersteigenden Verlustes bei der steuerlichen Veranlagung auf 15 Jahre verteilt werden und mit künftigen Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung gegengerechnet werden. Per Antrag kann der Verlust auch sofort im selben Jahr verrechnet werden, sofern ausreichend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen.


Wann gilt der Immobilienverkauf als Liebhaberei?

Das ist dann der Fall, wenn trotz Vermietung oder Verpachtung spätestens nach 20 oder 25 Jahren nach dem Kauf und Vermietungsbeginn die addierten steuerlichen Ergebnisse dieser Jahre nicht positiv sind. 20 Jahre gelten als Obergrenze bei Vermietung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern („kleine Vermietung“).
- 25 Jahre sind maßgeblich für nicht parifizierte Zinshäuser, Lagerhallen, Büros oder Geschäftsgebäude („große Vermietung“).

Sanierung von Objekten hebt die Liebhaberei-Grenze um drei Jahre

Die gesetzliche Grenze, wann ein Objekt als Liebhaberei eingestuft, kann bis zu drei Jahre angehoben, wenn die Immobilie vor der Vermietung oder Verpachtung erst saniert werden muss oder das Gebäude überhaupt erst gebaut werden musste. Dass keine Liebhaberei vorliegt, muss der Finanzverwaltung durch eine Prognoserechnung nachgewiesen werden.

Bei gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen Steuern mit marktüblichen Preisen kalkulieren

„Liegen Beschränkungen wie ein gesetzlich vorgeschriebene Mietzinsbeschränkung bei Altbauten vor und dürfen daher keine marktüblichen Mieten verlangt werden, können diese marktüblichen Mieten zur Berechnung des steuerlichen Ergebnisses herangezogen werden“, erläutert Immobilien-Steuerrechtsexpertin Karin Fuhrmann der TPA. Auf 15 Jahre abgeschriebene Herstellungskosten dürfen in eine Normalabschreibung (1,5 Prozent) umgerechnet werden.

Immobilienverkauf mit Verlust: Steuerrückzahlung bei Anlagemodellen

Wer eine Immobilie verkauft, bevor diese einen Totalüberschuss erzielt, läuft Gefahr geltend gemachte Vorsteuern aus der Anschaffung oder verrechnete Verluste aus der Vermietung nachversteuern bzw. zurückzahlen zu müssen.

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