Schenkung von Immobilien: So tappen Sie nicht in die Steuerfalle

Grund und Boden zu verschenken, ist in Österreich grundsätzlich ertragsteuerfrei.

Doch nicht jede Schenkung ist steuerfrei. Es gibt Ausnahmen. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn ein mit Krediten belastetes Grundstück oder eine solche Immobilie innerhalb der Familie übertragen wird. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie von einem Kind übernommen wird und dieses die Geschwister auszahlen muss. Die maßgebliche Grenze für eine Steuerpflicht liegt bei einer Gegenleistung (z.B. Kredit) von 75 % des Verkehrswertes der Immobilie. Dann kann der Staat trotzdem Immobilienertragsteuer (ImmoESt) verlangen.

Es kann auch eine Schenkung geben, bei der kein Geld fließt und die Finanz trotzdem Immobilienertragsteuer verlangt. Nämlich wenn die Liegenschaft mit hohen Schulden belastet übertragen wird. Übersteigen die mitübernommenen Schulden 75 Prozent des Verkehrswertes wird es steuerlich als Veräußerungsvorgang eingestuft. Dann wird aus steuerlicher Sicht aus der Schenkung ein Verkauf. Und dieser ist wiederum steuerpflichtig.

Wird ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Verkäufer (auch als bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dortinnerhalb der letzten zehn Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass der Verkäufer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

• Unentgeltliche Übertragungen unterliegen seit 2016 der neuen Grunderwerbsteuer.

• Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Grundstückswert (= Ermittlung nach Pauschalmethode, Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder Gutachten):

• Die ersten 250.000 Euro mit 0,5 %,

• die weiteren 150.000 Euro mit 2 %

• Beträge über 400.000 Euro unterliegen 3,5 %

• Ebenso muss für die Eintragung im Grundbuch die Grundbucheintragungsgebühr von einem Prozent vom dreifachen Einheitswert entrichtet werden.

Bei bereits zuvor getätigten Schenkungen muss eine Frist von fünf Jahren eingehalten werden, sonst werden die Beträge zusammengezählt und die Grunderwerbssteuer steigt. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und andere Nebenkosten sind ertragsteuerlich nicht absetzbar.

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Wird eine Liegenschaft vermietet oder verpachtet, gilt es sowohl für den Geschenkgeber als auch für den Geschenknehmer aus umsatzsteuerlicher Sicht einiges zu beachten.

Aus der Sicht der Finanz kommt es nicht nur zu einem neuen Mietverhältnis, wenn der Mieter wechselt, sondern auch der Vermieter, also auch im Fall einer Schenkung.

Wann der Vorsteuerabzug weiterhin möglich ist

Ein Besitzerwechsel kann steuerlich kompliziert werden. Etwa wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie übergeben. Solch ein Eigentümerwechsel betrifft steuerlich vor allem die früher geltend gemachte Vorsteuer. Betroffen davon ist auch die Vermietung von Wohnungen, sofern nicht von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht wird.
Bei der Vermietung von Wohnungen bzw. bei gewerblicher Nutzung, wenn der Mieter überwiegend zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, können Vorsteuern auch weiterhin abgezogen werden. Eventuell ist es sinnvoll für die Schenkung zur Umsatzsteuer zu optieren.

Gewerbliche Vermietung: In welchen Fällen Umsatzsteuer eingehoben werden kann Bei gewerblich vermieteten oder verpachteten Geschäftsflächen muss der Vermieter prüfen, ob er weiterhin mit Umsatzsteuer vermieten kann. Das hängt davon ab, ob der Mieter keine umsatzsteuerschädlichen Umsätze tätigt.

Ist die Immobilie des Geschenkgebers zum Zeitpunkt der Schenkung vermietet, kann es durch die Schenkung zur Vorsteuerberichtigung kommen. Diese kann vermieden werden, wenn der Geschenkgeber für die Schenkung zur Umsatzsteuer optiert.

"Auch bei Schenkungen prüft der Fiskus genau, ob für die verrechnete Vorsteuer tatsächlich entsprechende Mieteinnahmen erzielt wurden. Die Finanz achtet genau darauf, ob neue Mietverhältnisse nicht am Ende fingiert sind und prüft, ob für die Leistung auch Entgelt gezahlt wird und keine Scheingeschäfte vorliegen", warnt TPA Expertin Fuhrmann. Dies gilt vor allem bei Vermietungen innerhalb der Familie.

Der Geschenknehmer kann die ertragsteuerlichen Vergünstigungen des Geschenkgebers aus Vermietungen und Verpachtungen weiter führen. Der Geschenknehmer hat so die Möglichkeit, Teilabsetzbeträge von Instandhaltungs- und Herstellungskosten des Geschenkgebers fortzusetzen. Auch die normale Abschreibung (Afa) läuft weiter.

Bei Abschreibungen offener Herstellungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ergeben sich keine Probleme, da diese vom Geschenknehmer fortgesetzt werden. Auch die Frist für die Qualifikation als Alt- oder Neufall im Hinblick auf die Immobilienertragsteuer wird fortgeführt.