Schenkung von Immobilien [Österreich]: So tappen Sie nicht in die Steuerfalle

Welche Steuer bei Schenkungen von Liegenschaften anfallen, warum man sich gut überlegen sollte, wie man die Grunderwerbsteuer dafür berechnet, was es bei Übertragungen von Liegenschaften, die mit einem Kredit belastet sind, steuerlich zu beachten gilt und wann bei Geschwister, die ein Erbteil auszahlen müssen, Steuern anfallen.

Thema: Steuertipps
Schenkung von Immobilien [Österreich]: So tappen Sie nicht in die Steuerfalle

Die Berechnung des Grundstückswertes, die Bemessung der Immobilienertragssteuer, die Einbehaltung des Fruchtgenusses: Vererben und verschenken ist aus steuerlicher Sicht ein Minenfeld.

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Fällt in Österreich bei der Schenkung von Immobilien und Grundstücke eine Steuer an?

In Österreich gibt es seit dem Jahr 2008 zwar keine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer, bei Erbschaften oder bei unentgeltlichen Übertragungen von Grundstücken ist weiterhin die Grunderwerbsteuer zu entrichten. Es besteht jedoch eine Anzeigepflicht bei Schenkungen.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung von Immobilien an?

  • Die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch betragen 1,1 Prozent des Verkehrswert oder bei Schenkungen im erweiterten Familienkreis das Dreifache des Einheitswerts.
  • Die Grunderwerbsteuer: Bei Schenkungen, bei einem Erwerb (auch entgeltlich) durch eine Person des begünstigten Familienkreises oder bei Erwerb von Todes wegen gelten
  • folgende Stufentarife:
    Bei einem Wert von bis zu 250.000 Euro beträgt der Tarif 0,5 % der Bemessungsgrundlage,
    für die folgenden 150.000 Euro sind es 2 % der Bemessungsgrundlage,
    darüber hinaus gilt der reguläre Steuersatz von 3,5 % der Bemessungsgrundlage.
  • Kosten für einen Rechtsanwalt oder Notar.
  • Bei Liegenschafts- oder Grundstücksschenkungen ist ein Schenkungsvertrag mit notarieller Beurkundung und einer Aufsandungserklärung (ausdrückliche Erklärung der Geschenkgeberin/des Geschenkgebers, dass der Eintragung der Beschenkten/des Beschenkten im Grundbuch zugestimmt wird) notwendig dafür, dass die Beschenkte/der Beschenkte ihr/sein Eigentumsrecht im Grundbuch eintragen lassen kann.
  • Wenn der Beschenkte die Immobilie verkauft, kann eine Immobilienertragsteuer fällig werden. Diese beträgt 30 Prozent des Verkaufsgewinns (bei Immobilien, die nach dem 31. März 2002 angeschafft wurden) und 4,2 Prozent des Verkaufspreises bei Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Immobilien, die vom Beschenkten in den letzten zehn Jahren mehr als fünf Jahre bewohnt wurden gilt steuerlich eine Hauptwohnsitzbefreiung.

So wird die Grunderwerbsteuer bei Erbschaften und Schenkungen berechnet

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Erbschaften und Schenkungen

Seit der Steuerreform 2016 wird bei Erbschaften und Schenkungen statt des dreifachen Einheitswertes der vielfach höhere Verkehrswert als Berechnungsbasis für die Grunderwerbsteuer herangezogen. Als Basis dafür dient der Grundstückswert. Dieser muss nach bestimten Vorgaben ermittelt werden.

Wie wird der Grundstückswert ermittelt?

Es stehen zwei Formeln zur Auswahl, um den Grundstückswert zu berechnen:
- Die sogenannte Pauschalwertmethode oder
- es wird der Immobilienpreisspiegel dafür herangezogen.
Oder ein Sachverständigengutachten schätzt den Grundstückswert.

Je nach Wahl der Berechnungsmethode für den Grundstückswert kann es finanziell zu erheblichen Differenzen kommen, selbst bei kleinen Eigentumswohnungen kommen.

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Beispielrechnung kleine Eigentumswohnung in Wien Schenkung

  • Schenkung auf Basis der Pauschalwertmethode: So wurde beispielsweise bei der Schenkung einer Eigentumswohnung im 4. Wiener Bezirk mit einer Wohnfläche von 65 Quadratmeter auf Basis der Pauschalwertmethode einen Grundstückswert von 128.268 Euro.
  • Schenkung auf Basis des Immobilienpreisspiegel: Zieht man für dasselbe Objekt den Immobilienpreisspiegel als Berechnungsbasis heran, liegt der so errechnete Wert des Grundstücks um rund 20.000 Euro höher.

Beispiel großes Einfamilienhaus Schenkung in Tulln

Anders ist die Situation bei einem 180 Quadratmeter großen Einfamilienhaus in Tulln.

  • Pauschalwertmethode: In diesem Fall kommt man mit dieser Methode auf einen höheren Grundstückswert, nämlich in Höhe von 258.300 Euro.
  • Mit dem Immobilienpreisspiegel ist der Grundstückswert um knapp 7.000 Euro niedriger.

Pauschalwertmethode oder Immobilienpreisspiegel: Wann sich welche Methode empfiehlt

Bei Immobilien außerhalb von Städten mit größeren Grundstücken empfiehlt sich als Berechnungsbasis für den Grundstückswert der Immobilienpreisspiegel. Bei Eigentumswohnungen in Städten ist häufig die Pauschalwertmethode die bessere Wahl. Man sollte sich aber vorher genau überlegen, welche Methode man wählt. Hat man sich nämlich einmal für eine Variante entschieden, kann man diese im Nachhinein nicht mehr rückgängig machen. Jedenfalls kann man aber frei wählen. Auch wenn mehrere Grundstücke übertragen werden für jedes Grundstück gesondert.

Durch Fruchtgenussrecht bei Übertragung von vermieteten Immobilien Steuern sparen

Bei Schenkungen wird oft die Auswirkung auf die Umsatzsteuer übersehen. Gerade dabei kann man aber leicht in die Steuerfalle tappen. Wenn etwa Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie schenken, sollte man aufpassen. So kann durch den Eigentümerwechsel die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs verloren gehen. Das betrifft Einnahmen von Mietern, die wie Ärzte unecht umsatzsteuerfrei sind. Durch die Schenkung oder Erbschaft unterstellt die Finanz ein neues Mietverhältnis, sodass an diese Mieter nur mehr ohne Umsatzsteuer vermietet werden kann und es zur Vorsteuerkorrektur kommen kann. Das kann durch die Schenkung mit Zurückbehaltung des Fruchtgenusses vermieden werden.

Ist bei einer Schenkung Grunderwerbsteuer zu zahlen, wenn ein Fruchtgenussrecht zurückbehalten wird?

Die Eigentumsübertragung unter Zurückbehaltung des Fruchtgenussrechtes unterliegt genauso der Grunderwerbsteuer. Der Fruchtgenuss reduziert die Bemessungsgrundlage nicht. Innerhalb der Familie spielt auch eine vereinbarte Gegenleistung keine Rolle. Für sie gilt der günstigere Stufentarif. Dabei werden für die ersten 250.000 Euro Steuern in Höhe von 0,5 Prozent eingehoben, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und für alles darüber hinaus 3,5 Prozent.


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