Diese Steuerfallen lauern bei der Schenkung von Liegenschaften

Selbst bei Schenkung von Immobilien und Grundstücken kann Immobilienertragsteuer anfallen. Karin Fuhrmann von der Steuerberatungsgruppe TPA erklärt, was es bei Schenkung aus steuerlicher Sicht zu beachten gilt, sowohl für den Geschenkgeber als auch für den Geschenknehmer, wenn die Liegenschaft vermietet oder verpachtet wird.

Thema: Steuertipps
Diese Steuerfallen lauern bei der Schenkung von Liegenschaften

Bei einer Schenkung von Immobilien gilt es vor allem bei Objekten, die vermietet oder verpachtet sind, steuerlich einiges zu beachten.

ARTIKEL-INHALT

Schenkung von Grundstück und Immobilien: Was gilt steuerlich in Österreich?

Grund und Boden zu verschenken, ist in Österreich grundsätzlich ertragsteuerfrei.

Schenkung: In welchen Ausnahmen Immobilienertragsteuer fällig wird

Erwerb innerhalb der Familie weit unter Wert: Immobilienertragsteuer wird fällig

Doch nicht jede Schenkung ist steuerfrei. Es gibt Ausnahmen. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie innerhalb der Familie stark unter ihrem Wert verkauft wird, die Gegenleistung aber über 50 Prozent des Wertes der Liegenschaft liegt. Dann kann der Staat trotzdem Immobilienertragsteuer verlangen.

Immobilienertragsteuer bei Schenkung hoch verschuldetem Besitzes

Es kann auch eine Schenkung geben, bei der kein Geld fließt und die Finanz trotzdem Immobilienertragsteuer verlangt. Nämlich wenn die Liegenschaft mit hohen Schulden belastet übertragen wird. Übersteigen die mitübernommenen Schulden 50 Prozent des Verkehrswertes wird es steuerlich als Veräußerungsvorgang eingestuft. Dann wird aus steuerlicher Sicht aus der Schenkung ein Verkauf. Und dieser ist wiederum steuerpflichtig.

Hauptwohnsitz: Wann die Ertragssteuer bei einer Veräußerung nach der Schenkung nicht fällig wird

Wird ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Verkäufer (auch als bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass der Verkäufer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

Schenkung von Immobilien: Die Auswirkungen bei Vermietung und Verpachtung

Wird eine Liegenschaft vermietet oder verpachtet, gilt es sowohl für den Geschenkgeber als auch für den Geschenknehmer aus steuerlicher Sicht einiges zu beachten.

Neuer Immobilienbesitzer, neues Mietverhältnis

Aus der Sicht der Finanz kommt es nicht nur zu einem neuen Mietverhältnis, wenn der Mieter wechselt, sondern auch der Vermieter, also auch im Fall einer Schenkung.
Vorsteuer: Wann der Abzug weiterhin möglich ist
Ein Besitzerwechsel kann steuerlich kompliziert werden. Etwa wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie übergeben. Solch ein Eigentümerwechsel betrifft steuerlich vor allem die früher geltend gemachte Vorsteuer. Betroffen davon ist auch die Vermietung von Wohnungen, sofern nicht von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht wird
Gewerbliche Vermietung: In welchen Fällen Umsatzsteuer eingehoben werden kannBei gewerblich vermieteten oder verpachteten Geschäftsflächen muss der Vermieter prüfen, ob er weiterhin mit Umsatzsteuer vermieten kann. Das hängt davon ab, ob der Mieter keine umsatzsteuerschädlichen Umsätze tätigt.
Bei Abschreibungen offener Herstellungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ergeben sich keine Probleme, da diese vom Geschenknehmer fortgesetzt werden. Auch die Frist für die Qualifikation als Alt- oder Neufall im Hinblick auf die Immobilienertragsteuer wird fortgeführt.

Die steuerlichen Folgen für Geschenkgeber bei Vermietung von Verpachtung

Ist die Immobilie des Geschenkgebers zum Zeitpunkt der Schenkung vermietet, kann es durch die Schenkung zur Vorsteuerberichtigung kommen. Diese kann vermieden werden, wenn der Geschenkgeber für die Schenkung zur Umsatzsteuer optiert. Ertragsteuerlich darf der Geschenkgeber jedoch weiterhin Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Wahlrecht) im Rahmen der Fünfzehntelabschreibung steuerlich absetzen. Steuerberaterin Karin Fuhrmann von der TPA: "Der Geschenkgeber sollte darauf achten, dass im Sinn der Liebhaberei-Verordnung zum Zeitpunkt des Verschenkens bereits ein Totalüberschuss erzielt wird."

Die steuerlichen Folgen für Geschenknehmer bei Vermietung und Verpachtung

Der Geschenknehmer kann die steuerlichen Vergünstigungen des Geschenkgebers aus Vermietungen und Verpachtungen weiter führen. Der Geschenknehmer hat so die Möglichkeit, Teilabsetzbeträge von Instandhaltungs- und Herstellungskosten des Geschenkgebers fortzusetzen. Sofern die geschenkte Immobilie weiterhin steuerpflichtig vermietet wird und demnach einen Mieter hat der umsatzsteuerpflichtig ist und somit nicht an Ärzte und Banken vermietet ist, kann der Geschenknehmer die Vorsteuer geltend machen.

Der Fiskus prüft jedoch strenger als in der Vergangenheit, ob für die verrechnete Vorsteuer auch tatsächlich entsprechende Mieteinnahmen erzielt wurden. "Die Finanz achtet genau darauf, ob neue Mietverhältnisse nicht am Ende fingiert sind und prüft, ob für die Leistung auch Entgelt gezahlt wird und keine Scheingeschäfte unterliegen", warnt TPA Expertin Fuhrmann.

So hoch ist die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen


Unentgeltliche Übertragungen unterliegen seit 2016 der Grunderwerbsteuer. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist der Grundstückswert (= Ermittlung nach Pauschalmethode, Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder Gutachten):
- Die ersten 250.000 Euro mit 0,5 %,
- die weiteren 150.000 Euro mit 2 % und
- Beträge über 400.000 Euro unterliegen 3,5 %

Grunderwerbsteuer: Wann zählen zuvor getätigte Schenkungen zusammen?

Bei bereits zuvor getätigten Schenkungen muss eine Frist von fünf Jahren eingehalten werden, sonst werden die Beträge zusammengezählt und die Grunderwerbssteuer steigt.
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und andere Nebenkosten sind ertragsteuerlich nicht absetzbar.

Absetzbetrag: So zahlen Sie um Hunderte Euro weniger Steuern

Pendler, Alleinerzieher, Alleinverdiener, Geringverdiener und …

Quellensteuer-Rückerstattung: So holen Sie sich Geld zurück
Quellensteuer-Rückerstattung: So holen Sie sich Geld zurück

Anleger zahlen auf im Ausland ausgeschüttete Dividenden und Zinsen oft …

Familienbonus Plus: Bis zu 2.000 Euro pro Kind vom Staat
Familienbonus Plus: Bis zu 2.000 Euro pro Kind vom Staat

Der Familienbonus Plus in Österreich wurde für das Veranlagungsjahr 2022 …

Werbungskosten: Welche Ausgaben von der Steuer absetzbar sind

Arbeitnehmerveranlagung: Werbungskosten zählen in der Steuererklärung zu …