Diese Steuerfallen lauern bei der Schenkung von Liegenschaften

Diese Steuerfallen lauern bei der Schenkung von Liegenschaften

Bei einer Schenkung von Immobilien gilt es vor allem bei Objekten, die vermietet oder verpachtet sind, steuerlich einiges zu beachten.

Beim Verschenken von Immobilien oder eines Grundstücks können Steuern anfallen, auch wenn es keine Erbschaftssteuer gibt. Karin Fuhrmann von der Steuerberatungsgruppe TPA erklärt, was es bei Schenkung aus steuerlicher Sicht zu beachten gilt.

Grund und Boden zu verschenken, ist grundsätzlich ertragsteuerfrei. Aber es gibt Ausnahmen. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie, innerhalb der Familie stark unter ihrem Wert verkauft wird, die Gegenleistung aber über 50 Prozent des Wertes der Liegenschaft liegt. Dann verlangt der Staat trotzdem Immobilienertragsteuer. Es kann aber auch eine Schenkung geben, bei der kein Geld fließt und die Finanz trotzdem Ertragsteuer verlangt. Nämlich wenn die Liegenschaft mit hohen Schulden belastet übertragen wird. Übersteigen die mitübernommenen Schulden 50 Prozent des Verkehrswertes wird es steuerlich als Veräußerungsvorgang eingestuft. Dann wird aus steuerlicher Sicht aus der Schenkung ein Verkauf. Und dieser ist wiederum steuerpflichtig.

Wird eine Liegenschaft vermietet oder verpachtet, gilt es sowohl für den Geschenkgeber als auch für den Geschenknehmer aus steuerlicher Sicht ebenfalls einiges zu beachten.


So beginnt aus Sicht der Finanz ein neues Mietverhältnis nicht nur wenn der Mieter wechselt, sondern auch der Vermieter, also auch im Fall einer Schenkung. Dann kann es steuerlich kompliziert werden. Etwa wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Immobilie übergeben. Solch ein Eigentümerwechsel, betrifft vor allem die früher geltend gemachten Vorsteuern. Betroffen davon ist auch die Vermietung von Wohnungen, sofern nicht von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht wird. Bei gewerblich vermieteten oder verpachteten Geschäftsflächen muss der Vermieter prüfen, ob er weiterhin mit Umsatzsteuer vermieten kann. Das hängt davon ab, ob der Mieter keine umsatzsteuerschädlichen Umsätze tätigt. Aus Sicht der Abschreibungen offener Herstellungs- und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ergeben sich keine Probleme, da diese vom Geschenknehmer fortgesetzt werden. Auch die Frist für die Qualifikation als Alt- oder Neufall im Hinblick auf die Immobilienertragsteuer wird fortgeführt.

Die steuerlichen Folgen für Geschenkgeber bei Vermietung von Verpachtung

Ist die Immobilie des Geschenkgebers zum Zeitpunkt der Schenkung vermietet, kommt es durch die Schenkung zur Vorsteuerberichtigung. Diese kann vermieden werden, wenn der Geschenkgeber für die Schenkung zur Umsatzsteuer optiert. Ertragsteuerlich darf der Geschenkgeber jedoch weiterhin Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Wahlrecht) im Rahmen der Fünfzehntelabschreibung steuerlich absetzen.

Die steuerlichen Folgen für Geschenknehmer bei Vermietung und Verpachtung

Der Geschenknehmer kann die steuerlichen Vergünstigungen des Geschenkgebers aus Vermietungen und Verpachtungen weiter führen. Der Geschenknehmer hat so die Möglichkeit Teilabsetzbeträge von Instandhaltungs- Instandsetzungs- und Herstellungskosten des Geschenkgebers fortzusetzen.
Wenn etwa eine Liegenschaft nach der Schenkung erstmals vermietet oder verpachtet wird, kann bei Vorliegen eines Altfalles die Abschreibung von den fiktiven Anschaffungskosten vom Geschenknehmer vorgenommen werden.
Sofern die geschenkte Immobilie weiterhin steuerpflichtig vermietet wird und demnach einen Mieter hat, der umsatzsteuerpflichtig ist (somit nicht Ärzte, Banken), kann der Geschenknehmer die Vorsteuer geltend machen.

Der Fiskus prüft jedoch strenger als in der Vergangenheit, ob für die verrechnete Vorsteuer auch tatsächlich entsprechende Mieteinnahmen erzielt wurden. Die Finanz achtet also genau darauf, ob neue Mietverhältnisse nicht am Ende fingiert sind und prüft, ob für die Leistung auch Entgelt gezahlt wird und keine Scheingeschäfte unterliegen.

So hoch ist die Grunderwerbsteuer bei Schenkungen

Unentgeltliche Übertragungen unterliegen seit 2016 der Grunderwerbsteuer. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist der Grundstückswert (= Ermittlung nach Pauschalmethode, Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria oder Gutachten):
- Die ersten 250.000 Euro mit 0,5 %,
- die weiteren 150.000 Euro mit 2 % und
- Beträge über 400.000 Euro unterliegen 3,5 %

Bei bereits zuvor getätigten Schenkungen muss eine bestimmte Frist (5 Jahre) eingehalten werden, sonst werden die Beträge zusammengezählt und die Grunderwerbssteuer steigt.
Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und andere Nebenkosten sind ertragsteuerlich nicht absetzbar.

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