So steuersparend sind Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle

Anleger, die in Gebäude wie Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodelle investieren, genießen durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) spezielle Steuervorteile. Seit der Steuerreform 2022 macht diese solche Investments durch die beschleunigte Abschreibung noch attraktiver.

Themen: Steuertipps, Investieren in Immobilien
So steuersparend sind Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle

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Was bedeutet die Absetzung für Abnutzung (AfA)? - Welche Steuervorteile ergeben sich dadurch bei Immobilieninvestments?

Wozu dient die Absetzung für Abnutzung (AfA)?

Durch die AfA wird der Anschaffungswert von Wirtschaftsgütern in Bezug auf das abnutzbare Anlagevermögen wie Laptop, Firmen-Pkw, Maschinen oder Lizenzen oder Gebäuden gleichmäßig, also linear (seit dem Konjunkturstärkungsgesetz 2020 zum Teil auch degressiv) über die Nutzungsdauer verteilt. Die Abnutzung wird für die jeweilige (angenommene) Nutzungsdauer als Betriebsausgabe deklariert und ist als solche steuerlich abschreibbar.

Welche Wirtschaftsgüter können durch die AfA abgeschrieben werden und welche nicht?

Die AfA zu nutzen, ist für alle Wirtschaftsgüter mit einem Anschaffungswert über 800 Euro und die länger als ein Jahr im Unternehmen genutzt werden, möglich.
Geringwertige Wirtschaftsgüter, also Unternehmensvermögenswerte unter 800 Euro, werden dagegen nicht über die Nutzungsdauer abgeschrieben, sondern stellen als geringwertige Wirtschaftsgüter eine Betriebsausgabe in jenem Jahr, in dem sie angeschafft werden, dar.

Zu den Anschaffungskosten eines Wirtschaftsgutes oder auch Herstellungskosten bei Eigenproduktion zählen sämtliche Kosten, die erforderlich sind, um das Wirtschaftsgut in den Besitz des Unternehmens und einen betriebsbereiten Zustand zu bringen. Dazu zählen auch Transportkosten, Zölle oder die Grunderwerbssteuer. Wird die Anlage im Betrieb selbst hergestellt, muss diese ebenfalls abgeschrieben werden. In diesem Fall handelt es sich um Herstellungskosten.


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Wie errechnet sich die Höhe der Abschreibung für Gebäude?

In jedem Jahr der Nutzung von Gebäuden darf - abgesehen von steuerlichen Sondervorschriften - kann nur ein gleich bleibender Abschreibungsbetrag geltend gemacht werden (lineare AfA ). Um den jährlichen AfA -Betrag zu errechnen, dividiert man die Anschaffungs- oder Herstellungskosten durch die in Jahren ausgedrückte Nutzungsdauer.


Wie hoch sind die gesetzlichen AfA-Sätze?

  • Der allgemeine AfA -Satz für Betriebsgebäude beträgt für alle betrieblichen Einkunftsarten einheitlich 2,5 Prozent (= 40 Jahre Restnutzungsdauer).
  • Ein Satz von 1,5 Prozent (= 66,6 Jahre Restnutzungsdauer) ist anzuwenden, soweit Gebäude des Betriebsvermögens zu Wohnzwecken vermietet sind.
  • Der Abschreibungssatz von 1,5 % gilt auch für die Gebäudeabschreibung im außerbetrieblichen Vermögen bei Vermietung und Verpachtung. Das Gesetz sieht auch Sonderformen der Abschreibung vor.

Wann und wie kann die Vorsteuer bei Anschaffungen für Anlagen abgezogen werden?

Die Vorsteuer wird im Jahr der Anschaffung des Wirtschaftsgutes zur Gänze mit der Umsatzsteuer gegengerechnet. Voraussetzung hierfür ist, dass das Unternehmen steuerpflichtige Umsätze erzielt und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt.



Investitionen in energetische Maßnahmen sind steuerlich begünstigt, umso Eigentümer von Gebäuden dazu zu animieren, einen Beitrag zur Energiewende und zum Klimaschutz zu leisten.

TPA Immobilienexpertin Karin Fuhrmann


Sofortabschreibung für Instandhaltungs- und setzungskosten

Zusätzlich zur gesetzlich geregelten Normalabschreibung können auch Sanierungskosten in Form von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Instandhaltungskosten können dabei sofort abgeschrieben werden.
Instandsetzungskosten sind auf 15 Jahre verteilt abzuschreiben, sofern die Investition nicht im betrieblichen Bereich erfolgt. Instandsetzungskosten liegen wie beim Tausch von Heizungen oder Liften oder dem Anbringen einer Wärmedämmung vor.
"Gerade energetische Investitionen sind dadurch steuerlich begünstigt, wodurch auch Gebäudeeigentümer mit steuerlicher Förderung zur Energiewende und zum Klimaschutz beitragen können", so Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Immobilienspezialistin bei TPA Steuerberatung.


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Was ist die beschleunigte Abschreibung von Gebäuden wie Vorsorgewohnungen und Bauherrenmodelle?

Die Steuerreform im Jahr 2020, zur Linderung der finanziellen Folgen der Pandemie, hat auch steuerliche Reformen für Immobilien gebracht, die nach wie vor gelten, wie die zusätzliche beschleunigte Abschreibung,

  • bei der im ersten Jahr das Dreifache der normalen Abschreibung abgesetzt werden kann (7,5 % bzw. 4,5 %),
  • im zweiten Jahr das Zweifache.
  • Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft oder hergestellt worden sind, kann unter bestimmten Voraussetzungen diese beschleunigte Abschreibung (AfA) in Anspruch genommen werden.
  • Die Grenzen des zulässigen AfA-Satzes von 7,5 % bzw. 4,5 % können auch unterschritten werden.

Bei Bauherrenmodellen, welche der Vermietung und Verpachtung dienen, steht zusätzlich die Möglichkeit offen, Herstellungskosten auch verteilt auf 15 Jahre beschleunigt abzuschreiben, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden. Diese beschleunigte Abschreibung gilt bei Investitionen gemäß § 3 bis 5 Mietrechtsgesetz (MRG) in Gebäuden, die hinsichtlich der Mietzinsbildung dem MRG unterliegen. Ebenso können entsprechende Kosten bei Vorliegen einer Förderzusage sowie in denkmalgeschützten Gebäuden auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben werden.

Liebhaberei: So wird es einfacher einen Totalüberschuss zu erzielen

Im Zuge der Steuerreform 2020 wurden die Richtlinien zur Liebhaberei-Verordnung adaptiert. Auf diese Weise wurden die Auswirkungen der Pandemie berücksichtigt und brachten zudem Klarheit bei der Ermittlung der Berechnungsparameter. So sind Mietausfälle aufgrund der Pandemie für die Berechnungen des steuerlichen Gesamt-Überschusses nicht zu berücksichtigen. Anleger in Immobilien verlieren so nicht die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs vom Kaufpreis – eines der Steuerzuckerl, die dieses Immobilieninvestment wieder interessanter machen. Die Umrechnung der beschleunigten Abschreibung auf die Normalabschreibung von 1,5 Prozent macht es ebenfalls einfacher, einen Totalüberschuss zu erzielen.

Steuervorteil Vorsorgewohnung


Wer eine Vorsorgewohnung kauft, kann

  • im ersten Jahr statt 1,5 Prozent nun 4,5 Prozent der abschreibbaren Kosten absetzen,
  • im zweiten Jahr drei Prozent und
  • im dritten 1,5 Prozent.

Im Jahr, in dem die Absetzung für Abnutzung erstmalig berücksichtigt wird, beträgt die AfA höchstens das Dreifache des bisher gültigen Prozentsatzes (7,5 % bzw. 4,5 %),
- im darauffolgenden Jahr höchstens das Zweifache (5 % bzw. 3 %).
Ab dem zweitfolgenden Jahr erfolgt die Bemessung der AfA wie bisher.


In den jüngsten Einkommensteuerrichtlinien wurde klargestellt, dass die Grenzen des zulässigen AfA-Satzes von 7,5 % bzw. 4,5 % auch unterschritten werden können, sodass ab dem Jahr der erstmaligen Berücksichtigung der AfA auch die einfache AfA zulässig ist. Im zweiten Jahr darf der AfA-Satz aber nicht höher sein als im ersten Jahr und nicht niedriger als der einfache AfA-Satz.



Die jüngsten Steuerreformen machen Vorsorgewohnungen oder das Bauherrenmodelle noch attraktiver

Karin Fuhrmann, Steuerexpertin für Immobilien bei TPA Steuerberatung


"Durch das KonjunkturstärkungsGesetz wurden auch Vorsorgewohnungen oder das Bauherrenmodell attraktiver. Denn wird die beschleunigte Abschreibung genutzt, so kommt auch die Halbjahresabschreibung nicht zur Anwendung", erläutert Karin Fuhrmann, Steuerexpertin für Immobilien bei TPA Steuerberatung. Wenn eine Wohnung beispielsweise im November gekauft wird und im Dezember bereits vermietet wird, hätte man früher nur die Hälfte von den 1,5 Prozent der Kosten absetzen können, jetzt sind es 4,5 Prozent.

Beispiel: Um fast 4.000 Euro höhere Abschreibung (AfA) auf 100.000 Euro als vor der Reform

Bei Anschaffungskosten von 100.000 Euro entfällt daher im ersten Jahr die (Halbjahres-) AfA und es können 4.500 Euro an Abschreibung gelten gemacht werden, anstatt nur 750 Euro vor der Neuregelung.

Karin Fuhrmann, Steuerberaterin bei TPA mit Spezialgebiet Immobilienwirtschaft und Bauernmodelle begrüßt die im Konjunkturstärkungsgesetz beschlossene beschleunigte Abschreibung von Investitionen in Vorsorgewohnungen und Bauernmodelle.



Gewerbetreibende, die ihren Standort verlegen, müssen den Gewinn aus dem Verkauf nicht sofort besteuern

TPA Immobilienexpertin Fuhrmann


Gewinn aus Immobilienverkäufe von Firmen müssen nicht sofort versteuert werden

Doch es gibt auch steuerliche Erleichterungen für Immobilien, die sich im Betriebsvermögen von Einzelunternehmern oder Personengesellschaften befinden, die schon länger bestehen, die Unternehmen aber häufig übersehen. "So können Gewerbetreibende und Einzelunternehmen, die ihren Standort, den sie selbst besitzen, verlegen und dafür den bisherigen verkaufen und ein neues Gebäude erwerben, den Gewinn aus dem Verkauf nicht sofort versteuern, sondern können diesen von den Anschaffungskosten des neuen Standorts abziehen", so TPA Immobilienexpertin Fuhrmann. Daher ist der Veräußerungsgewinn erst zu versteuern, wenn diese neue Immobilie wieder verkauft wird. Eine Bestimmung, die es zwar schon lange gibt, bei der ich mir aber nicht sicher bin, ob das viele der Betroffenen wissen. Diese Regelung gilt jedoch nicht für Kapitalgesellschaften.

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