Was beim Verkauf von Immobilien zu beachten ist

Was beim Verkauf von Immobilien zu beachten ist

Wenn ein Immobilienverkauf Veräußerungsgewinne abwirft, langt der Fiskus kräftig zu.

Beim Verkauf von Immobilien kassiert der Staat 30 Prozent Immobilienertragssteuer. Es gibt jedoch Ausnahmen. Aber es kann auch noch teurer werden. Die Steuerexperten der TPA erklären die Finessen im Steuerrecht beim Verkauf von Liegenschaften.

Seit dem 1. April 2012 hat sich bei der Besteuerung von privaten Immobilienverkäufen einiges geändert. Jeder der eine Liegenschaft verkauft, unterliegt seither grundsätzlich der Immobilienertragssteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent. Wie hoch die Steuern sind, hängt davon ab, ob es sich um einen sogenannten Alt- oder Neufall handelt.

4,2 Prozent 18 Prozent oder 30 Prozent Steuern – worauf es ankommt

Glück hat, wer seine Immobilie, die er verkauft, zu den Altfällen zählen darf. Das sind jene, die vor dem 31. März 2002 erworben wurde, in Ausnahmefällen muss die Anschaffung sogar vor dem 31. März 1997 erfolgt sein. „Das ist dann der Fall, wenn Herstellungskosten begünstigt auf 15 Jahre verteilt abgeschrieben wurden", Manfred Kunisch Immobilien-Steuerrechtsexperte der TPA. Die Besteuerung dieser Objekte unterscheidet sich bei einem Verkauf erheblich gegenüber Neufällen. Für Altfälle beträgt die effektive Besteuerung bei einem Verkauf nur 4,2 Prozent des Kaufpreises, weil 86 Prozent davon als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden können. - sofern die Liegenschaft nicht nach Ende 1987 umgewidmet wurde. Wurde die Immobilie jedoch seither umgewidmet, müssen effektiv 18 Prozent des Verkaufserlöses versteuert werden. Alle Liegenschaften, die die Besitzer selbst zu einem späteren Zeitpunkt erworben haben und verkauft werden, gelten als Neufälle. Für diese gilt der volle Steuersatz in Höhe von 30 Prozent. Sollte die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben worden sein, so ist der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt relevant.

Steuerlich relevant sind Umwidmungen, wenn diese die Bebauung eines Grundstücks erst ermöglichen. Keine steuerlich wirksame Umwidmung liegt vor, wenn sich lediglich die Widmungskategorie ändert, etwa ein Mischgebiet auf Wohngebiet umgewidmet wird.

Wann bei der Veräußerung keine Steuern zu zahlen sind

Doch es gibt noch weitere Ausnahmen, wenn es um die Befreiung der ImmoESt geht. Keine Immobilienertragssteuer müssen jene zahlen, die eine Liegenschaft veräußern, wenn diese zuvor als Hauptwohnsitz des Verkäufers gedient hat oder das Gebäude selbst hergestellt wurde. Doch es weitere Einschränkungen:

Hauptwohnsitzbefreiung: Eigenheime und Eigentumswohnungen können steuerfrei veräußert werden, wenn diese dem Verkäufer für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und durch den Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf der Wohnung oder des Eigenheims dieses durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. „Das spielt häufig eine Rolle bei Trennungen von Ehepaaren und dem späteren Verkauf der Liegenschaft“, so Immobilien-Steuerrechtsexperte Kunisch.

Selbst hergestellte Gebäude (großer Bauherr) : Bei Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Objekt entfallende Gewinn steuerfrei, nicht jedoch der Teil, der Grund und Boden betrifft. Die Steuerbefreiung auf das Gebäude gilt allerdings nur, wenn dieses innerhalb der vergangenen zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Steuerbefreiung gilt nur für den Hersteller, ist aber nicht auf den Rechtsnachfolger übertragbar. Wer nur Teile des Hauses gebaut oder saniert hat, wie einen Dachboden ausgebaut hat, kann nicht auf die Milde des Fiskus hoffen.

So stellen Sie fest, ob Sie beim Verkauf steuerlich einen Gewinn oder Verlust erzielt haben

Ziehen Sie vom Kaufpreis, folgende Positionen ab:
– Anschaffungskosten
– Herstellungskosten
– Instandsetzungsaufwendungen, soweit die offenen Fünf-Zehntel den Zeitraum nach der Veräußerung betreffen
– Kosten der Selbstberechnung, die etwa ein Steuerberater, Notar oder Anwalt verursacht
Addieren Sie zum Kaufpreis
+ steuerbefreite Subventionen
+ bereits geltend gemachte Abschreibungen, inklusive jener bei Berechnung der „besonderen Einkünfte“.

Bei Altfällen ist die Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor Verkauf geltend gemachten begünstigten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn hinzuzurechnen und ebenfalls mit 30 Prozent zu versteuern.

Steuerliche Handhabung , wenn beim Verkauf Verluste entstehen

Verluste aus der privaten Veräußerung von Immobilien können mit Gewinnen aus anderen Immobilienverkäufen gegengerechnet werden. Dazu müssen nicht alle Grundstücksveräußerungen eines Kalenderjahres einbezogen werden.

Ab 2016 müssen 60 Prozent des übersteigenden Verlustes bei der steuerlichen Veranlagung auf 15 Jahre verteilt werden und mit künftigen Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung gegengerechnet werden. Per Antrag kann der der Verlust auch sofort im selben Jahr verrechnet werden, sofern ausreichend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entstehen.

Anwälte und Notare sind, seit dem Jahr 2012, verpflichtet die Immobilienertragsteuer abzuführen.

Wann Liebhaberei vorliegt

Wer eine Immobilie verkauft, bevor diese einen Totalüberschuss erzielt, läuft Gefahr geltend gemachte Vorsteuern aus der Anschaffung oder verrechnete Verluste aus der Vermietung nachversteuern bzw. zurückzahlen zu müssen.
Das ist dann der Fall, wenn trotz Vermietung oder Verpachtung spätestens nach 20 oder 25 Jahren nach dem Kauf und Vermietungsbeginn die addierten steuerlichen Ergebnisse dieser Jahre nicht positiv sind.- 20 Jahre gelten als Obergrenze bei Vermietung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern („kleine Vermietung“).
- 25 Jahre sind maßgeblich für nicht parifizierte Zinshäuser, Lagerhallen, Büros oder Geschäftsgebäude („große Vermietung“).

Bis zu drei Jahre wird die gesetzliche Grenze, wann ein Objekt als Liebhaberei eingestuft, weiter angehoben, wenn die Immobilie vor der Vermietung oder Verpachtung erst saniert werden muss oder das Gebäude überhaupt erst gebaut werden musste. Dass keine Liebhaberei vorliegt, muss der Finanzverwaltung durch eine Prognoserechnung nachgewiesen werden.

„Liegen Beschränkungen wie ein gesetzlich vorgeschriebene Mietzinsbeschränkung bei Altbauten vor und dürfen daher keine marktübliche Mieten verlangt werden, können diese marktüblichen Mieten zur Berechnung des steuerlichen Ergebnisses herangezogen werden“, erläutert Immobilien-Steuerrechtsexpertin Karin Fuhrmann der TPA. Auf 15 Jahre abgeschriebene Herstellungskosten dürfen in eine Normalabschreibung (1,5 Prozent) umgerechnet werden.

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