Die richtige Mischung macht’s aus: Bauherrenmodelle verbinden reales Eigentum mit laufenden Mieteinnahmen und steuerlichen Effekten, sagt Wohninvest-Geschäftsführer Gerold Pinter.
Hat sich der Immobilienmarkt wieder beruhigt?
Ja, es herrscht wieder eine gewisse Stabilität. Die Preisvorstellungen sind wieder realistischer geworden. Während der Boomjahre wechselten Zinshäuser oft innerhalb weniger Monate mit kräftigen Aufschlägen den Besitzer, ohne dass in der Zwischenzeit etwas am Gebäude verbessert worden war. Solche spekulativen Weiterverkäufe funktionieren heute kaum noch.
Was bedeutet das in der Praxis?
Es werden wieder Immobilien verfügbar, deren Kaufpreise in einem angemessenen Verhältnis zu den langfristig erzielbaren Mieteinnahmen stehen. Und aus Investorensicht rückt das Thema Sicherheit stärker in den Fokus. Beide Aspekte machen Bauherrenmodelle besonders interessant.
Wieso decken Bauherrenmodelle das ab?
Bei unseren Bauherrenmodellen werden die Investoren von Beginn an Eigentümer der Liegenschaft – entweder direkt oder mittelbar über eine Kommanditgesellschaft. Sie investieren damit in einen realen Sachwert. Wohninvest organisiert das Projekt als Dienstleister. Diese Trennung zwischen dem Eigentum an der Immobilie und der Projektorganisation ist ein wesentlicher Sicherheitsaspekt. Das Eigentum an der Liegenschaft bleibt stets bei den Investoren beziehungsweise der Eigentümergesellschaft, auch wenn der Dienstleister ausfallen sollte.
Für wen sind Bauherrenmodelle besonders relevant?
Das Modell richtet sich vor allem an Anleger mit höherem steuerpflichtigem Einkommen, die langfristig Vermögen aufbauen möchten. Also alle, die steuerliche Effekte nutzen, Vermögen strukturiert aufbauen und dabei auf eine professionelle Umsetzung ohne eigenen Verwaltungsaufwand setzen. Der Reiz von Bauherrenmodellen liegt in der Verbindung von realem Eigentum, laufenden Mieteinnahmen und den steuerlichen Möglichkeiten des Modells. Das ist kein Konzept für schnelle Gewinne.
Worin bestehen diese steuerlichen Effekte?
Bestimmte Aufwendungen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen früher steuerlich berücksichtigt werden als bei einer regulären Gebäudeabschreibung. Bei einem klassischen Immobilienprojekt beträgt die reguläre Abschreibung grundsätzlich 1,5 Prozent pro Jahr. Das entspricht einem Zeitraum von rund 67 Jahren. Bei einem Bauherrenmodell können begünstigte Aufwendungen dagegen über 15 Jahre verteilt abgesetzt werden. Sie werden damit schneller steuerlich wirksam. Die steuerliche Wirkung kann so den effektiven Eigenmitteleinsatz verringern, hängt aber vom konkreten Projekt und von der persönlichen steuerlichen Situation des Anlegers ab.
Welche Rolle spielen die laufenden Mieteinnahmen?
Sie sind eine wichtige Grundlage des Modells. Wir setzen auf langfristige Vermietung und auf Wohnungen, für die eine breite Nachfrage besteht. Aufgrund von Förderungen, die wir für die Projekte bekommen, sind die Mieten für einen bestimmten Zeitraum gedeckelt. Dadurch schaffen wir leistbaren Wohnraum und erreichen eine Vermietungsquote von rund 99 Prozent. Anders formuliert: Es geht bei Bauherrenmodellen nicht um die höchstmögliche Miete, sondern um das Zusammenspiel von Investitionskosten, Förderung und langfristigen Einnahmen.
Welche Bauherrenmodelle bietet Wohninvest aktuell an?
In Wien-Ottakring startet jetzt die Sanierung und Erweiterung eines eingeschoßigen Gebäudes mit Straßen- und Hoftrakt. Durch die Aufstockung um sechs Regelgeschoße und ein Dachgeschoß entstehen 16 neue Wohnungen. Und in Graz errichten wir ein modernes Wohnensemble mit drei Gebäudekörpern und insgesamt 29 Wohnungen.
Zur Person.
Gerold Pinter ist Gründer und Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Wohninvest. Das Unternehmen ist auf Bauherrenmodelle spezialisiert, bietet darüber hinaus aber auch Anlegerwohnungen an. Seit 2008 wurden mehr als 60 Projekte erfolgreich umgesetzt.
