Wie Sie einen Mietvertrag vorzeitig kündigen

Die juristischen Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung von Mietwohnungen und Geschäftsräumen sind sehr unterschiedlich. Michael Ruhdorfer, Partneranwalt der D.A.S Rechtsschutz AG, erklärt, unter welchen Umständen Mieter aus dem Vertrag aussteigen können. In welchen Fällen Geschäftsräumlichkeiten weitervermietet werden dürfen.

Thema: Rechtstipps
Wie Sie einen Mietvertrag vorzeitig kündigen

Kann ein befristeter Mietervertrag für ein Geschäft vorzeitig aufgelöst werden?

Ein Beispiel: Ein Unternehmen entschließt sich, einen weiteren Standort zu mieten. Zu diesem Zweck wird ein befristeter Mietvertrag auf zehn Jahre abgeschlossen. Bereits nach einigen Monaten erweist sich der Standort aber als unwirtschaftlich und das Unternehmen muss den Standort wieder aufgeben. Die Vermieterin fordert allerdings die Fortsetzung des Mietverhältnisses und die weitere Zahlung der vereinbarte Miete. Sie argumentiert damit, dass ein befristetes Mietverhältnis abgeschlossen wurde und von ihrer Seite sämtliche Vertragsbedingungen eingehalten wurden.

Wann eine außerordentliche Kündigung erlaubt ist
Ein Mieter ist zur Auflösung eines Mietvertrags berechtigt, wenn er aus Gründen, die er nicht zu verantworten hat, das Bestandobjekt nicht im vereinbarten Umfang nutzen kann – unabhängig davon, ob aus Verschulden des Bestandgebers oder durch Zufall. Es steht dem Mieter demnach das Recht einer außerordentlichen Kündigung zu, wenn wesentliche Umstände vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar machen. Die enttäuschte Erwartung einer erfreulichen Geschäftsentwicklung rechtfertigt eine vorzeitige Vertragsauflösung allerdings nicht. Grundsätzlich ist die Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Vertragsverhältnisses im Einzelfall zu betrachten.

Können Geschäftsräume weiterverpachtet werden?

Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf nur das von ihm im Mietobjekt betriebene Unternehmen verpachten. Sogar selbst, wenn entgegenstehende Vereinbarungen getroffen wurden.

In welchen Fällen ein Mietrecht weitergegeben werden kann

Es gibt die Möglichkeit der gesetzlichen Weitergabe des Mietrechts. Wenn laut Mietrechtsgesetz (MRG) der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit das Unternehmen verkauft, tritt der Erwerber des Unternehmens anstelle des bisherigen Hauptmieters in das Hauptmietverhältnis ein. Die Veräußerung ist dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Der Vermieter kann allerdings, wenn der bisherige Hauptmietzins niedriger war als der angemessene Hauptmietzins, auch eine Anhebung des Mietzinses verlangen.

Wie sind die gesetzlichen Bestimmungen bei einer vorzeitigen Kündigung für Mieter von Wohnungen?

Für einen Wohnungsmieter ist eine vorzeitige Kündigung im Vergleich zu einem Unternehmen einfach. So haben Mieter einer Wohnung nach Ablauf eines Jahres das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt.

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Kanzlei Dr. Michael Ruhdorfer
Paulitschgasse 17/II
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Telefon: +43 (0)463 55520
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Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:
Seit 1956 ist die D.A.S. Rechtsschutz AG mit Spezialisierung auf Rechtsschutzlösungen für Privatpersonen und Unternehmen in Österreich tätig. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hochqualifizierte juristische Mitarbeiter und RechtsService-Leistungen wie die D.A.S. Direkthilfe® und D.A.S. Rechtsberatung an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 350 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stehen Kunden in ganz Österreich zur Verfügung. In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre starke Marktposition als Rechtsschutzspezialist gefestigt und wird bereits seit 2009 jährlich mit einem stabilen A-Rating durch Standard & Poor’s bewertet. Das Versicherungsunternehmen ist seit Juli 2018 Netzwerkpartner der Leitbetriebe Austria und absolvierte 2020 erfolgreich eine Re-Zertifizierung. Im selben Jahr ist die D.A.S. auch mit dem Silbernen Siegel als „Best Recruiter“ ausgezeichnet worden.
Seit 1928 steht die internationale D.A.S. für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Heute agieren D.A.S. Gesellschaften in mehr als 10 Ländern weltweit. Sie sind die Spezialisten für Rechtsschutz der ERGO Group AG. Die D.A.S. Rechtsschutz AG agiert seit 2014 als Muttergesellschaft der D.A.S. Tschechien.

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Take Aways
  • Ein Mieter eines Geschäfts kann den Mietvertrags nur vorzeitig auflösen, wenn er die Räumlichkeiten nicht im vereinbarten Umfang nutzen kann.
    Dreh und Angelpunkt die Frage, ob und wann das Vertragsverhältnis unzumutbar ist.
  • Der Hauptmieter einer Geschäftsräumlichkeit darf nur das von ihm im Mietobjekt betriebene Unternehmen verpachten, nicht aber das Mietobjekt selbst.
  • Wird ein Unternehmen übernommen, tritt der Nachfolger automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein
  • Der Mieter einer Wohnung kann nach Ablauf eines Jahres das Recht, den Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Zeit jeweils zum Monatsletzten schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zu kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt.

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