Was der Mietschutz genau beinhaltet. Die D.A.S. Rechtsberatung erklärt die wichtigsten Punkte im Detail.
Historische Wurzeln des Mietrechtsgesetzes (MRG)
Das Mietrechtsgesetz (MRG) ist das Ergebnis eines historischen Prozesses vor dem Hintergrund des 2. Weltkrieges. Es sollte mit dem damaligen Vorläufer des MRG ein Regelwerk zum Schutz der in den Wohnungen verbleibenden Ehefrauen vor der Willkür des Vermieters geschaffen werden, insbesondere im Hinblick auf ungerechtfertigte Mietzinserhöhungen und Kündigungen.
Welche Bereiche umfasst der Mieterschutz?
Der Mieterschutz des Mietrechtsgesetzes umfasst
den Preisschutz (Mietzinsregelungen),
den Kündigungsschutz (Kündigung des Vermieters nur bei bestimmten Kündigungsgründen) und
den Schutz des Mietobjektes an sich (insbesondere Erhaltungspflichten des Vermieters) und laut dem abschließenden Katalog § 21 des Mietrechtsgesetzes,
den Anspruch auf eine detaillierte Betriebskostenabrechnung.
Wann gilt die Vollanwendung MRG, wann nicht?
Dem vollen Schutzniveau des Mietrechtsgesetzes unterliegen heute nur Altbauwohnungen. Die Einordnung erfolgt nach dem Datum der Errichtung des Gebäudes (vor 1953 bzw. bei Eigentumswohnungen vor 1945). Darüber hinaus ergibt sich etwa durch das komplexe Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz ein Wirrwarr an Gesetzes- und Verordnungsbestimmungen, wann ein Gebäude in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt.
Für manche Wohnungen und Geschäftsräume ist der Schutz abgeschwächt. So gibt es für bestimmte Wohnungen keinen Preisschutz.
Die Vermietung von Einfamilienhäusern fällt seit 2002 gar nicht mehr unter das Mietrechtsgesetz. Außerhalb dieses Schutzbereiches kann der Vermieter daher im Mietvertrag andere Regelungen, auch zum Nachteil des Mieters, treffen.
Was ist in den Betriebskosten enthalten?
Im Vollanwendungsbereich gilt der Katalog des § 21 MRG. In den Betriebskosten müssen demnach beispielsweise die Kosten für Wasser, Müll, Kanal, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der allgemeinen Teile des Hauses, Feuerversicherung, Hausbesorgerarbeiten und das Verwaltungshonorar enthalten sein.
Nicht unter die Betriebskosten nach § 21 MRG fallen Erhaltungsarbeiten wie Schlosserarbeiten oder das Ausmalen des Stiegenhauses.
Alle anderen Mietverträge können als Betriebskosten eigene Definitionen vorsehen. In jedem Fall unzulässig ist laut Rechtsprechung, dass die Instandhaltungsrücklage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auf den Mieter überwälzt wird.
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