Alle Fakten zum Recht beim Mietzins

Alle Fakten zum Recht beim Mietzins

Derzeit streiten Politiker, ob eine Obergrenze bei den Mieten eingeführt werden soll. Doch welchen Lagezuschlag gibt für Wohnungen in „besseren“ Gegenden? Welche Kündigungsgründe gibt es nach dem Gesetz? Und gibt es bereits jetzt Mietzinsobergrenzen? Im Folgenden ein Zusammenfassung der wichtigsten Themen im Mietrecht.

Wo werden Mieten (samt Rechten und Pflichten) geregelt?

Im Mietrechtsgesetz und im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch sowie in der Zivilprozessordnung (Verfahrensablauf, Kündigungstermine für ABGB-Mieten, Räumungsvergleich).

Welche Arten von Kategorie-Wohnungen gibt es?

Es gibt 4 Kategorien. Die Kategorien A, B, C und D bezeichnen einen bestimmten Ausstattungszustand, je nachdem, ob die Wohnung über eine automatische Heizung, eine Badegelegenheit, WC bzw. Wasseranschluss verfügt. Kategorie D ist Substandard mit Toilette oder Wasserentnahme am Gang.

Gibt es bereits existierende Mietobergrenzen?

Die Richtwerte werden in Zusammenarbeit des Bundesministeriums für Justiz mit Mieter- und Vermieterinteressengruppen für die einzelnen Bundesländer ermittelt und per Verordnung festgesetzt.
Leider ist das kein endgültiger Wert, da durch Zu- und Abschläge eine preisliche Veränderung möglich ist.

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Weiters gibt es noch den Kategorie D-Mietzins als Mietobergrenze für Substandardwohnungen. Sonst gilt ein „angemessener Hauptmietzins“.

Wie funktionieren Zuschläge für Balkon, Wärmedämmung, Badewanne..?

Gesetzestext und Judikatur geben keine klare Antwort. In der Praxis entscheidet ein Sachverständiger.

Wo ist der Lagezuschlag geregelt und wie zu bewerten?

Auch hier gibt das Gesetz keine Antwort, es handelt sich wiederum um eine Frage an den Sachverständigen.

Wie soll ich mich als Mieter verhalten, wenn ich bei Abschluss eines Mietvertrages Ungereimtheiten bei der Miethöhe entdecke?

Bei Altbauwohnungen kann man sich an die Schlichtungsstelle (bei Neubauten: Bezirksgericht) wenden und eine Überprüfung binnen 3 Jahren ab Abschluss des Mietvertrages fordern. Vorab ist es möglich, im Internet einen Überblick durch diverse Online-Mietzinsrechner zu erhalten.

Kündigungsgründe nach MRG?

§ 30 Mietrechtsgesetz sieht folgende Kündigungsgründe vor:

1. Nichtbenützung der Wohnung

2. Gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes (z.B. Untervermietung)

3. Untervermietung gegen ein unverhältnismäßig hohes Entgelt (Untermietzins)

4. Tod der Mieterin/des Mieters und Fehlen eintrittsberechtigter Personen

5. Nichtbezahlung der Miete
Voraussetzung ist, dass die Mieterin/der Mieter trotz Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand ist; bezahlt die Mieterin/der Mieter aber bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz, ist die Kündigung abzuweisen, sofern die Mieterin/den Mieter kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand trifft. Die Mieterin/der Mieter hat aber in diesem Fall die Kosten (Gerichtskosten, Mahnspesen etc.) zu ersetzen.

6. Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes
Dieser Grund liegt vor, wenn die Wohnung besonders stark vernachlässigt wird, wenn durch grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnerinnen/Mitbewohnern des Hauses das Zusammenleben verunmöglicht oder sehr erschwert wird sowie bei gröberen strafbaren Handlungen gegen Hausbewohnerinnen/Hausbewohner oder die Vermieterin/den Vermieter.

7. Eigenbedarf der Vermieterin/des Vermieters
Ein einfacher Bedarf der Vermieterin/des Vermieters reicht nicht als Kündigungsgrund aus. Die Vermieterin/der Vermieter muss die Wohnung dringend für sich selbst oder ihre/seine Kinder und Enkel benötigen. Ob diese Notsituation wirklich gegeben ist, wird vom Gericht sehr streng geprüft. Nur dann, wenn die Interessen der Vermieterin/des Vermieters überwiegen und ihr/ihm eine höhere persönliche Beeinträchtigung widerfährt, hat die Kündigung Erfolg.

8. Abbruchsfälle
Wenn eine baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des Hauses vorliegt, kann der Mieterin/dem Mieter gekündigt werden. Es muss ihr/ihm jedoch eine entsprechende Ersatzwohnung beschafft werden.

9. Verhinderung der Verbesserung einer Substandardwohnung
Wenn sich die Hauptmieterin/der Hauptmieter einer Kategorie-D-Wohnung weigert, eine von der Vermieterin/vom Vermieter finanzierte Standardanhebung auf Kategorie C ihrer/seiner Wohnung gegen Bezahlung des Kategorie-C-Zinses zuzulassen oder die Verbesserung selbst durchzuführen, stellt dies einen Kündigungsgrund dar. Auch in diesem Fall muss der Mieterin/dem Mieter Ersatz beschafft werden.

Mein Vermieter möchte nach einer fertig gestellten Fassadendämmung meine Miete um 30 Prozent erhöhen. Ist das gerechtfertigt?

Ganz allgemein gilt: Wenn der Mieter einer Vereinbarung über die Mietzinserhöhung zustimmt, dann ist das rechtsgültig und zulässig.
Grundsätzlich ist eine Sanierung aus der Mietzinsreserve zu decken. In bestimmten Fällen gibt es für den Vermieter eines Altbaus die (einseitige) Möglichkeit gemäß § 18 MRG ein Schlichtungsstellenverfahren zur Mietzinserhöhung einzuleiten.

Andere aktuelle Informationen rund um Ihr Recht finden Sie auf der Homepage der D.A.S. Rechtsschutz AG

Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:

Die D.A.S. Rechtsschutz AG ist seit 1956 in Österreich tätig und hat sich auf die Beratung von Privatpersonen und Unternehmen im Bereich Rechtsschutz spezialisiert. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hauseigene D.A.S. Juristen sowie ein breites Dienstleistungsangebot inklusive eines 24h-Rechtsberatungsservice an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 400 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in neun regionalen D.A.S. Niederlassungen in Wien, St. Pölten, Wiener Neustadt, Graz, Klagenfurt, Linz, Salzburg, Innsbruck und Dornbirn stehen ihren Kunden mit juristischer Kompetenz zur Verfügung. In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre Marktposition stark ausgebaut. 2012 erwirtschaftete sie ein Prämienbestandsvolumen in der Höhe von 62,3 Mio. Euro.

Die D.A.S. Österreich gehört zur D.A.S., Europas Nr. 1 im Rechtsschutz. Gegründet 1928, agiert die D.A.S. heute in 16 europäischen Ländern sowie in Südkorea und Kanada. Die Marke D.A.S. steht für die erfolgreiche Einführung der Rechtsschutzversicherung in verschiedenen Märkten. Die D.A.S. ist der Spezialist für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe, eine der großen Versicherungsgruppen in Deutschland und Europa.

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