ÖGVS-Test: Immobilienkredite im Test

Nach starken Preisanstiegen in den letzten Jahren hat sich das Niveau für Immobilienpreise nach unten korrigiert. Mit Juli läuft die KIM-Verordnung aus und gibt Banken mehr Ermessensspielraum beim Eigenkapital. In der sich abzeichnenden Niedrigzinsphase wird der Erwerb von Haus oder Wohnung für viele Menschen wieder interessanter. Die Gesellschaft für Verbraucherstudien (ÖGVS) hat sich erstmals seit 2020 wieder Immobilienfinanzierungen angesehen.

Empfangen wurden die Testerinnen und Tester überall ziemlich pünktlich zum vereinbarten Zeitpunkt, meist in einem angenehmen Ambiente. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter waren um Diskretion und um freundliche, aufmerksame Gesprächsführung bemüht. Hervorgestochen ist ein Institut mit außergewöhnlich zuvorkommendem Service: die BKS Bank.

In der wichtigen Kategorie Beratung offenbarten sich allerdings mitunter deutliche Defizite. „Schon bei der Ermittlung der persönlichen und finanziellen Situation offenbarten sich Lücken“, sagt ÖGVS-Projektleiterin Anne Hermanns. Zusatzkosten für den Neubezug wurden nicht einmal in jedem zweiten Gespräch thematisiert, und das ist problematisch. „Viele Käufer vergessen oder unterschätzen Kosten für Mobiliar, Küche, Umzug und anderes.“ Die Testteams gewannen den Eindruck, dass die Analyse der Finanzsituation nicht wirklich gründlich ausfiel. „Fragen zum Bedarf einer Restschuldversicherung oder einer Instandhaltungsrücklage waren kein Thema“, bedauert Hermanns.

Die Empfehlungen zu Kreditrate und Kredithöhe fielen dementsprechend oft nicht passend aus: Bei 18 Prozent war der Kreditbetrag zu niedrig angesetzt, nur sieben Prozent taxierten ihn zu hoch. Hermanns Tipp: Mehrere Angebote einholen und den benötigten Betrag selbst durchrechnen. „Verlassen sie sich nicht blind auf die Empfehlungen der Bankberater.“

Wichtige finanzielle Basics rund um einen Kauf einer Immobilie thematisierten die Beraterinnen und Berater, die auch Nebenkosten wie Maklerprovision, Grundbucheintrag oder Notarkosten erläuterten. Dennoch fiel auf: „Bei der Erklärung der Finanzierungsangebote wurde nicht immer explizit auf den Effektivzins hingewiesen, dessen Berechnung gesetzlich vorgeschrieben ist“, sagt Hermanns. „Dieser macht unterschiedliche Angebote besser vergleichbar und beinhaltet auch eine feste Zahl an weiteren Gebühren.“

Details zum weiteren Vorgehen, etwa zur Schätzung der Immobilie durch die Bank, nannten die Mitarbeitenden oft von sich aus. Die beste Beratung bot die Erste Bank, knapp gefolgt von der VKB, deren Mitarbeitenden tatsächlich die exaktesten Kreditberechnungen anstellten.

So einladend die Gesprächsatmosphäre war, so ausbaufähig ist bei einigen Instituten die Transparenz: „Nur in 70 Prozent der Fälle gab es ein schriftliches Angebot“, sagt Hermanns. „Über Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Kontoführungskosten wurde mündlich informiert, in den Unterlagen fanden sich diese Angaben aber nicht immer.“ Der Effektivzinssatz fehlte auch hier ebenso die Bedingungen zur Sondertilgung. Alles schwarz auf weiß gab es bei der Banktochter der Post, bank 99: klarer Sieger in dieser Kategorie.

Diese demonstrative Transparenz in Kombination mit einer starken Beratungsleistung macht die bank99 auch zum Gesamtsieger, auf den Plätzen folgen die Erste Bank und die VKB, beide mit guten Leistungen.

Interessenten sollten sich aber auch lokale Angebote ansehen. Trotz angespannter Budgetlage bieten die Bundesländer nach wie vor Förderkredite oder -aktionen für den Immobilienerwerb, gebunden in der Regel an bestimmte Einkommensgrenzen. Neben überregional tätigen Bankengruppen gibt es auch regionale Immobilienfinanzierer wie etwa die Raiff eisenbanken, die ob ihrer regionalen Gesellschafterstruktur nicht Teil des Testsettings sind.

Wer sich den Traum der eigenen vier Wände leisten will, bekommt dafür in Österreich noch immer vielfältige Unterstützung seitens der Banken, sollte sich aber auf die Gespräche mit den Beraterinnen und Beratern gründlich vorbereiten, die eigene Finanzkraft gut einschätzen können und das Kleingedruckte genau studieren.

Die ausführlichen Testergebnisse mit allen Details sind gegen 1.640 Euro zuzüglich USt. unter info@qualitaetstest.at erhältlich.

Der Artikel ist im trend.PREMIUM vom 6. Juni 2025 erschienen.