Ferienunterkunft direkt vom Vermieter: Diese Risiken drohen

Wer für seinen Urlaub die Unterkunft der Wahl nicht im Reisebüros oder über ein Online-Reiseportal bucht, unterliegt bei Mängeln nicht dem Reisevertragsrecht, sondern dem Beherbergungsvertrag, einer Art Mietvertrag. ​Die Folgen. erklärt Herta Bauer, Partneranwältin der D.A.S. Rechtsschutz AG.

Ferienunterkunft direkt vom Vermieter: Diese Risiken drohen

Wenn das Ferienhaus doch nicht den Vorstellungen entsprechen, kann es juristisch haarig werden.

Der Urlaub kann kommen. Sie haben für sich und Ihre Familie beispielsweise ein Ferienhaus in der Toskana gebucht. Die Fotos des Hauses im Internet sind traumhaft, das Haus ist ein wahres Schmuckkästchen. Die Lage ist ideal, die Entfernung zum Strand gering, der Pool macht Lust darauf, die Tage dort zu verbringen. Sie buchen die Reise direkt bei dem privaten Vermieter der Unterkunft. Zwei unbeschwerten Wochen steht nichts im Weg.

Und dann kommt doch vielleicht alles ganz anders. Die Duschen sind dreckig, es schimmelt im Bad, der Geschirrspüler funktioniert nicht, der Strand ist nur mit dem Auto in einer vernünftigen Zeit zu erreichen, die Matratzen sind durchgelegen, das Wasser im Pool ist "gebrochen" und aus der Beschreibung ging nicht hervor, dass sie das Grundstück des Ferienhauses nicht alleine mit der Familie nutzen können, vielmehr sind Pool und Garten zur Gemeinschaftsnutzung vorgesehen.

Das Reisevertragsrecht findet nur auf Pauschalreisen und analog auf Einzelleistungen, die ein Reiseveranstalter oder eine Agentur als eigene Leistungen in einem Katalog oder Online-Portal anbieten, Anwendung.

Als Pauschalreise gilt die Verbindung von mindestens zwei Dienstleistungen (Beförderung, Unterbringung, andere touristische Dienstleistungen) zu einem Gesamtpreis. Die Reise muss dabei mehr als 24 Stunden dauern oder zumindest eine Übernachtung mit einschließen.

Mieten Urlauber hingegen eine Ferienunterkunft direkt vom Eigentümer oder einem Hotelier liegt ein Beherbergungsvertrag vor.

Der Vermieter geht dabei mit dem Urlauber eine direkte vertragliche Beziehung ein. Der Beherbergungsvertrag ist ein gemischter Vertrag, bei dem Elemente des Mietrechts, aber auch jene des Kauf-, Dienst-, Werk- und Verwahrungsvertrages enthalten sind. Dies gilt auch, wenn neben der Überlassung des Zimmers weitere Nebenleistungen wie Verpflegung geboten werden.

Mangelhafte Leistungen bei Beherbergungsverträgen

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Individualreisenden die Unterkunft wie im Vertrag beschrieben zu überlassen. Von einem Mangel spricht man, wenn es sich um Fehler des Zimmers oder des Hauses handelt oder die zugesicherten Eigenschaften des Mietobjekts fehlen.
Von einem Fehler im juristischen Sinn spricht man, wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht möglich ist oder deutlich gemindert ist. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Fehler vom Vermieter beherrschbar oder behebbar ist. Ein unerheblicher Fehler ist jedoch als bloße Unannehmlichkeit hinzunehmen.
Als zugesicherte Eigenschaften des Mietobjekts gelten alle vertraglich bindenden Erklärungen, die über die bloße Angabe der Unterkunft und deren Verwendungszweck hinausgehen, wie Zimmer-Kategorie, Meerblick und Einrichtungen, dazu zählen Mindestausstattung, Funktionsfähigkeit der Einrichtungsgegenstände, Sauna, Schwimmbad oder Sporteinrichtungen.

Mängel sofort melden

Gäste haben Anspruch darauf, eine Ferienimmobilie so nutzen zu können, wie es im Vertrag vereinbart wurde. „Um Ihre Rechte zu wahren, müssen Sie, sobald Sie einen Mangel bemerken, diesen dem Vermieter unverzüglich melden. Aus Beweisgründen am besten schriftlich mit Empfangsbestätigung oder per Einschreiben. Stellen Sie gleich klar, dass Sie die gemietete Unterkunft zwar zunächst nutzen möchten, sich aber vorbehalten Ihre Rechte geltend zu machen“, rät die D.A.S. Partneranwältin Bauer, "denn Urlauber werden gerade in der Hauptsaison möglicherweise nicht auf die Schnelle ein Ersatzquartier finden". Aber nur wenn Mängel ordnungsgemäß gemeldet werden, haben Geschädigte nach der Rückkehr aus dem Urlaub die Möglichkeit, Minderungsansprüche beim Vermieter geltend zu machen.

Recht auf Minderungsansprüche

Das Gesetz sieht ein Recht auf sogenannte Minderungsansprüche vor, wodurch sich der Preis für die Unterkunft reduzieren lässt. Das Recht darauf besteht unabhängig davon, ob der Vermieter an den Mängeln schuld ist oder nicht. Die Höhe der Minderung hängt von der Schwere und Dauer des Mangels ab und kann bis zur Befreiung des Mietzinses gehen. Als Minderungsquoten können jene des Reisevertragsrechts herangezogen werden ("Frankfurter Tabelle", "Wiener Tabelle"). Diese gehen meist vom Gesamtreisepreis aus und dürfen, laut Rechtsanwältin Bauer, nicht "1:1 und ungeprüft" übernommen werden.

Wann Schadenersatz gefordert werden kann

Entsteht Mietern einer Ferienunterkunft ein Schaden, der über die bloße Einschränkung der Nutzung der Unterkunft hinausgeht, kann, zusätzlich zur Preisminderung, ein Schadenersatz gefordert werden. Im Gegensatz zum Reisevertragsrecht kann jedoch keinen Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit geltend gemacht werden, „da der Vermieter nicht die Gestaltung des Urlaubs versprochen hat“, erläutert Bauer.

Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Neben dem Recht auf Preisminderung und Schadenersatz haben Mieter auch ein außerordentliches Kündigungsrecht. Das bedeutet, dass Mieter einer Ferienunterkunft, den Vertrag vorzeitig aus wichtigem Grund kündigen können. Das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist eine Frage des Einzelfalls. Beispielsweise kann der Urlauber kündigen, wenn die Unterkunft nicht rechtzeitig zur Verfügung steht oder wenn sie zur Nächtigung nicht taugt oder ihre Nutzung gar gefährlich ist (das Haus liegt etwa in der Einflugschneise oder hat morsche Holzstiegen oder Balkone. Voraussetzung für die außerordentliche Kündigung ist jedoch, dass der Vermieter trotz Abmahnung keine Abhilfe schafft.

Beweislast liegt beim Mieter

Der Gast einer gemieteten Unterkunft muss den Mangel und damit die Beeinträchtigung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beweisen. Den Vermieter trifft dagegen die Beweislast für die Unerheblichkeit der Minderung. Wer Schadenersatz begehrt, muss die Voraussetzungen für diesen Anspruch beweisen. Der Vermieter muss hingegen darlegen, dass er versucht hat, den Mangel zu beseitigen und ihn kein Vorwurf trifft.

Anzuwendendes Recht und Gerichtsstand

Bei Beherbergungsverträgen gilt in der Regel das Recht jenes Staates, in dem die vertragliche Hauptleistung erfolgt, also wo die Ferienwohnung oder das Ferienhaus zur Verfügung gestellt wird. Herta Bauer: „Mietet man beispielsweise ein Haus in der Toskana, kommt italienisches Recht zur Anwendung, sofern nicht ausdrücklich ein anderer Gerichtsstand gewählt wurde.“

Ansprüche auf Preisminderung müssten demnach im Ausland nach ausländischem Recht geltend gemacht werden. Etwas anderes gilt in Ausnahmefällen nur, wenn ein ausländischer Anbieter in Österreich für seine Leistung wirbt und Kunden darauf hin über eine Website des Anbieters die Unterkunft buchen und der Vertrag in Österreich oder ausdrücklich auf der Grundlage österreichischen Rechts geschlossen wurde. „Ist der Gerichtsstand jedoch im Ausland, kann es äußerst nervenaufreibend, teuer und zeitaufwendig werden, sein Recht durchzusetzen“, warnt Bauer. Mit der Rechtsschutz-Versicherung lassen sich diese Risiken jedoch einfach abdecken.

Weitere Informationen zu diesem Thema erhalten Sie unter:
Rechtsanwältin
Mag. Herta Bauer
Haeckelstraße 10
1230 Wien
T. 01 / 865 99 06
E. office@kanzleibauer.at


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Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:
Seit 1956 ist die D.A.S. Rechtsschutz AG mit Spezialisierung auf Rechtsschutzlösungen für Privatpersonen und Unternehmen in Österreich tätig. Heuer feiert sie ihr 60-jähriges Jubiläum. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hochqualifizierte juristische Mitarbeiter und ein breites Dienstleistungsangebot inklusive D.A.S. Direkthilfe® und telefonischer D.A.S. Rechtsberatung an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 400 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stehen Kunden in ganz Österreich in regionalen D.A.S. Niederlassungen mit juristischer Kompetenz zur Verfügung. Die D.A.S. Rechtsschutz AG agiert als Muttergesellschaft der D.A.S. Slowakei (seit 2013) sowie der D.A.S. Tschechien (seit 2014). In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre solide Marktposition als führender Rechtsschutzspezialist gefestigt. 2015 erwirtschaftete sie im inländischen Direktgeschäft ein Prämienbestandsvolumen in der Höhe von 66,7 Millionen Euro.

Die D.A.S. ist Europas Rechtsschutz-Marke Nummer 1. Seit 1928 steht sie für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Heute agieren D.A.S. Gesellschaften in beinahe 20 Ländern weltweit. Sie sind die Spezialisten für Rechtsschutz der ERGO Versicherungsgruppe, einer der großen Versicherungsgruppen in Deutschland und Europa.

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