Provisionsfreier Rücktritt von Verträgen mit Immobilienmaklern

Bei über das Internet abgeschlossenen Maklerverträgen gilt laut Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz ein 14-tägiges kostenloses Rücktrittsrecht. Grundsätzlich auch dann, wenn der Makler bereits aktiv wurde. Die Juristen der D.A.S. Rechtsschutz AG erklären, worauf es ankommt.

Thema: Rechtstipps
Provisionsfreier Rücktritt von Verträgen mit Immobilienmaklern

Ist beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie ein Makler als Vermittler zwischengeschaltet, dann kann dessen Provision, je nach Kauf- oder Mietpreis des Objekts, recht stattlich sein. Ein Provisionsanspruch entsteht, sobald der Makler seinem Kunden – dem Verkäufer oder Vermieter – einen Geschäftsabschluss vermittelt, also einen Mieter oder Käufer findet. Als erfüllt gilt ein Maklervertrag bereits, wenn der potentielle Vertragspartner (Mieter oder Käufer) genannt wird. Die Provision wird mit Abschluss des Geschäftes, also der Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrages, fällig und zahlbar.

Welche Provision Maklern zusteht
Als Bemessungsgrundlage für die Maklerprovision bei Vermietung dient gemäß § 24 Immobilienmaklerverordnung der Bruttomietzins (inklusive USt und Betriebskosten). Der Makler kann vom Vermieter eine Provision von bis zu drei Monatsmieten fordern. Für den Fall, dass der Mieter die Maklerprovision zahlen muss – was der Regelfall ist – gelten unterschiedliche Sätze: Bei einem unbefristeten oder auf mehr als drei Jahre befristeten Mietvertrag sind das maximal zwei Monatsmieten, bei einem auf weniger als drei Jahre befristeten Vertrag maximal eine Monatsmiete.

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung kann vereinbart werden, dass sich der Käufer und der Verkäufer die Provision zu gleichen Anteilen aufteilen. Dem Makler stehen dabei maximal drei Prozent des Kaufpreises zu. In der Praxis zahlt meist der Käufer alleine die gesamte Provision.

Rücktrittsrecht bei Online-Verträgen
Eine Besonderheit gibt es, wenn ein Maklervertrag via Internet abgeschlossen wird. Für online abgeschlossene Verträge gilt nämlich das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG), das für Konsumenten ein kostenloses Rücktrittsrecht binnen 14 Tagen nach Abschluss des Geschäfts vorsieht.

Im Falle eines Maklervertrages bedeutet das FAGG, dass der Vertrag bei einer rechtzeitigen Bekanntgabe des Rücktritts, hinfällig ist und keine Provision anfällt. Das gilt auch dann, wenn der Makler in der Zwischenzeit tätig wurde, Besichtigungen durchgeführt oder Kontakt zu einem potenziellen Mieter oder Käufer hergestellt hat. Selbst eine teilweise Provisionszahlung gibt es in dem Fall nicht. Ein entsprechendes Urteil hat der Oberste Gerichtshof im Jahr 2019 gefällt (OGH GZ 1 Ob 127/19m).

Wann dennoch eine Provision fällig wird
Der kostenlose Rücktritt vom Vertrag mit dem Immobilienmakler laut FAGG ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Konsument – somit der Auftraggeber der Immobilienvermittlung – von sich aus das vorzeitige Tätigwerden des Maklers verlangt und gleichzeitig auf das Rücktrittsrecht verzichtet. Makler, die ihre Dienste online anbieten, nutzen dafür in der Praxis eine sogenannte „Button-Lösung“, bei der die Auftraggeber mit einem Klick auf ihr Rücktrittsrecht nach FAGG verzichten.

Wie Mieter oder Käufer in anderen Fällen vom Vertrag zurücktreten können
Von den FAGG-Bestimmungen nicht betroffen ist das Rücktrittsrecht nach § 30a Konsumentenschutzgesetz (KSchG). Dieses räumt einem Mieter oder Käufer, der am Tag der Erstbesichtigung einer Immobilie ein Anbot abgibt, das Recht auf einen kostenlosen Rücktritt binnen einer Woche ein.
Dieses Rücktrittsrecht gilt allerdings nur für Immobilien, die zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses benötigt werden, also nicht für Zweitwohnsitze.
Durch einen solchen Rücktritt wird auch ein allfälliger bereits abgeschlossener Maklervertrag hinfällig. Zu beachten ist dabei allerdings, dass eine Rücktrittserklärung nach § 30a KSchG direkt an den Makler erfolgen muss. Nur dann entfällt der Provisionsanspruch des Maklers.


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Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:
Seit 1956 ist die D.A.S. Rechtsschutz AG mit Spezialisierung auf Rechtsschutzlösungen für Privatpersonen und Unternehmen in Österreich tätig. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hochqualifizierte juristische Mitarbeiter und beispielgebende RechtsService-Leistungen wie die D.A.S. Direkthilfe® und D.A.S. Rechtsberatung an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 400 Mitarbeiter stehen Kunden in ganz Österreich zur Verfügung. Die D.A.S. Rechtsschutz AG agiert als Muttergesellschaft der D.A.S. Tschechien (seit 2014). In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre starke Marktposition als Rechtsschutzspezialist gefestigt und wird bereits seit 2009 jährlich mit einem stabilen A-Rating durch Standard & Poor’s bewertet.

Seit 1928 steht die D.A.S., das Original für Rechtsschutz, für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Heute agieren D.A.S. Gesellschaften in mehr als 10 Ländern weltweit. Sie sind die Spezialisten für Rechtsschutz der ERGO Group AG, einer der großen Versicherungsgruppen in Deutschland und Europa.

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