Welches Mitspracherecht Wohnungseigentümer beim Haus haben

Welches Mitspracherecht Wohnungseigentümer beim Haus haben

FORMAT sprach mit D.A.S. Partneranwalt Alexander Illedits, Spezialist für Miet- und Wohnrecht der Kanzlei Winkler Reich-Rohrwig, Illedit, Wieger Rechtsanwälte - Partnerschaft.

Format : Worüber dürfen Wohnungseigentümer entscheiden und was darf der eingesetzte Verwalter selbst entscheiden?

Illedits: Der Verwalter der Anlage ist nach außen hin für sämtliche Verwaltungsagenden der Liegenschaft zuständig. Alleine entscheiden darf er allerdings nur in Belangen der sogenannten ordentlichen Verwaltung. Das betrifft die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und die Behebung schwerer Schäden am Objekt. In Angelegenheiten, die die außerordentliche Verwaltung betreffen, ist jedoch eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft zwingend.

Was ist eine ordentliche Verwaltung und wie hoch sind die Entscheidungsbefugnisse eines Verwalters in diesem Fall?

Illedits: Zur ordentlichen Verwaltung zählen z.B. Änderungen in der Hausversicherung, die Beauftragung einer neuen Schneeräumungsfirma oder eines Dachdeckers. Hier kann der Verwalter selbst entscheiden. Selbstverständlich kann er aber die Eigentümergemeinschaft auch bei allen Fragen, die die ordentliche Verwaltung betreffen, abstimmen lassen.

Welche Mehrheiten sind notwendig, wenn die Gemeinschaft entscheidet?

Illedits: Ein Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. Die Mehrheit ergibt sich aus den Miteigentumsanteilen, nicht nach der Zahl der Wohnungseigentümer. Das bedeutet: Derjenige, der mehr Miteigentumsanteile an der Liegenschaft hat, der hat auch ein größeres Mitspracherecht in der Verwaltung.

Kann ein Mehrheitsbeschluss juristisch bekämpft werden?

Illedits: Nur wenn der Beschluss im Zuge einer außerordentlichen Verwaltung gefällt wurde, kann man diesen bei Gericht inhaltlich überprüfen lassen. Zur außerordentlichen Verwaltung zählen nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen an der Liegenschaft, z.B. Änderungen an der Fassade, die Anbringung eines großen Werbeschildes an der Gassenfassade, die Anschaffung von Hofleuchten für den allgemeinen Hof sowie die Umstellung einer ölbefeuerten Heizung oder Gas-Zentralheizung auf Fernwärme. Bei Entscheidungen, die die ordentliche Verwaltung betreffen und der Verwalter nicht alleine bestimmen will, kann der Mehrheitsbeschluss nur eingeschränkt bekämpft werden.

Gibt es gesetzliche Vorgaben, wie die Beschlüsse der Gemeinschaft zustande kommen müssen?

Illedits: Das Gesetz präferiert die Abstimmung der Hausversammlung, lässt aber auch Umlaufbeschlüsse zu. Wichtig ist nur, dass alle Miteigentümer vor der Beschlussfassung Gelegenheit hatten, sich zu äußern. Aus diesem Grund muss die Einladung zur Abstimmung der Hausversammlung mindestens 14 Tage vor dem Termin zugestellt werden.

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In welcher Form sind die Miteigentümer von einer Hausversammlung zu verständigen?

Illedits: Die Einberufung der Eigentümerversammlung muss schriftlich und an jeden einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Die Übersendung muss an die Anschrift des Wohnungseigentumsobjektes oder an einer anderen vom Anteilseigner bekannt gegebenen Adresse im Inland zugestellt werden.

Wie muss die Einladung zugestellt werden, wenn jemand etwa nur einen Autoabstellplatz in Wohnungseigentum hat?

Illedits: Der Eigentümer eines Abstellplatzes muss eine inländische Zustellanschrift bekanntgeben.

Wer darf in Verwaltungsfragen abstimmen, wenn das Wohnrecht oder der Fruchtgenuss auf Verwandte eingetragen sind?

Illedits: Ist das Wohnungseigentumsobjekt nur mit einem Wohnungsgebrauchsrecht belastet, ist nur der Eigentümer stimmberechtigt. Ist jedoch ein Fruchtgenussrecht verbüchert, sind die Rechte weitreichender. Der Berechtigte darf etwa die Wohnung eigenständig vermieten. Ist das der Fall, ist der sogenannte Fruchtnießer in allen Angelegenheiten der Verwaltung, anstelle des Eigentümers, stimmberechtigt. An ihn muss dann auch die Einladung zur Hausversammlung geschickt werden. Darüber hinaus ist der Fruchtnießer auch berechtigt, Beschlüsse anzufechten.

Wie kann jemand, der mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, diesen bekämpfen?

Illedits: Jeder, der überstimmt wurde, kann den Beschluss im Außerstreitverfahren beim für das Haus örtlich zuständigen Bezirksgericht, bekämpfen. Der Antrag muss jedoch gegen alle anderen Eigentümer, nicht gegen Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter, gerichtet werden..

Gibt es für die Bekämpfung des Mehrheitsbeschlusses Fristen?

Illedits: Alle Eigentümer müssen durch einen Aushang und durch die Zusendung an das Wohnungseigentumsobjekt bzw. an eine andere inländische Zustelladresse inhaltlich vom Beschluss verständigt werden. Darin müssen auch die Anfechtungsfrist und der Beginn der Anfechtungsfrist vermerkt sein. Die Frist beträgt für Beschlüsse der ordentlichen Verwaltung einen Monat, für jene, die die außerordentliche Verwaltung betreffen, drei Monate. Die Frist beginnt jeweils, wenn der Beschluss auf allen Stiegen der Liegenschaft angeschlagen worden ist. In dieser Verständigung muss auf den Fristbeginn hingewiesen werden.

Was passiert, wenn Ehegatten bzw. Eigentümerpartner unterschiedlicher Meinung sind?

Illedits: Eigentümerpartner haben nur eine Stimme und können deshalb nicht unterschiedlich abstimmen.

Ist es möglich, dass bei der Hausversammlung nicht der Wohnungseigentümer sondern ein Familienmitglied abstimmt?

Illedits: Die Äußerungs - und Stimmrechte müssen persönlich oder durch einen Vertreter ausgeübt werden. Ein Vertreter muss eine höchstens drei Jahre alte schriftliche Vollmacht vorweisen. Diese erlaubt ihm bei der Hausversammlung für den Vertreter abzustimmen. Erscheint der Vertreter allerdings ohne Vollmacht, zählt die Stimme nur, wenn der Wohnungseigentümer nachträglich binnen 14 Tagen nach der Abstimmung die Vertretung schriftlich genehmigt.

Weitere Infos zu dem Thema unter:

Winkler Reich-Rohrwig Illedits Wieger
Rechtsanwälte – Partnerschaft
1010 Wien, Gonzagagasse 14
Telefon 533 77 04, Fax 533 77 05
E-Mail office@law-wire.at

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