Die eigene Jagd: Darauf kommt es beim Kauf an [Interview]

Eigenjagden: Die Kosten, auch für die Wildtierfütterung, variieren stark. Bei Investments in Rumänien und Ungarn drohen Schwierigkeiten.

Eigenjagden: Die Kosten, auch für die Wildtierfütterung, variieren stark. Bei Investments in Rumänien und Ungarn drohen Schwierigkeiten.

Klaus Bischof, Chef von ibi Immobilien, ist Österreichs größter Makler von Eigenjagden. Er hat unter anderem den Verkauf des über 5.400 Hektar großen Rothschild-Besitzes vermittelt. Bischof über das Wertsteigerungs- und Renditepotenzial von Eigenjagden.

trend: Wie ist bei Eigenjagden das Angebot im Verhältnis zur Nachfrage?
Klaus Bischof : Die Nachfrage übersteigt das Angebot seit langem, obwohl den Interessenten klar ist, dass sich damit keine hohen Renditen erwirtschaften lassen. Aber Grund und Boden ist nicht vermehrbar und gilt deshalb als gute Geldanlage. Käufer veranlagen im Schnitt ein Drittel oder die Hälfte ihres Geldes in eine Eigenjagd.

trend: Welche Größen werden bei Wald und Ackerflächen im Schnitt gesucht?
Bischof : Es gibt unterschiedliche Gruppen von Interessenten. Die einen suchen zwischen 20 bis 200 Hektar. Dann gibt es einen großen Sprung. Die nächste Gruppe will zwischen 500 und 800 Hektar, und dann gibt es solche, die über 1.000 Hektar suchen. Diese greifen dann auch bei Angeboten zu, wenn 2.000 oder 3.000 Hektar zum Verkauf stehen. Anleger mit einem verhältnismäßig kleinen Budget suchen Flächen zwischen 10 bis 50 Hektar.


Für eine sehr gut bestückten Wirtschaftswald, ist man bereit bis zu 2,50 Euro pro Quadratmeter zu zahlen.

trend: Was kostet derzeit ein Hektar Wald und wie wird sich der Preis in den nächsten Jahren entwickeln?
Bischof : Für eine sehr gut bestückte Wirtschaftswald, ist man bereit bis zu 2,50 Euro pro Quadratmeter zu zahlen. Die Preise sind je nach Region, Lage und Zuwachs unterschiedlich. Im Schnitt liegt der Quadratmeterpreis bei Wäldern zwischen 1,80 Euro und 2,20 Euro.

trend: Sind die Preise für Waldflächen, wie für Immobilien, in den vergangenen Jahren stark gestiegen?
Bischof : Bei diesen Preisen blicken wir auf eine gute Wertsteigerung zurück. Vor rund 30 Jahren waren rund 50 Cent pro Quadratmeter beim Waldverkauf zu erzielen. Vor allem seit dem Jahr 2008 hat der Preis für Wald ständig zugelegt. Und der Wert wird weiter steigen. In zehn, fünfzehn Jahren sind 2,80 bis drei Euro pro Quadratmeter realistisch.

trend: Wie hoch ist die Rendite bei einer Eigenjagd?
Bischof : Die Rendite liegt bei 0,5 Prozent bis 1,2 Prozent jährlich. Über die Jahre ist aber sicher das Wertsteigerungspotential größer. Aber letztlich zählt das als Geldanlage, die es Generationen ermöglicht, zu ernten. Und gerade jemand der eine Eigenjagd erwirbt, ist nicht nur am Forst und an der Rendite interessiert, sondern speziell an der Jagd und Erholung.

trend: Gerade nach der Finanzkrise 2008 haben viele auch aus Angst vor weiteren Kursverlusten an den Börsen und aus der Sorge vor einer großen Inflation ihr Vermögen in Grund und Boden und eben auch Wald umgeschichtet. Flacht das Interesse, das sich daraus gespeist hat, langsam ab?
Bischof : Derjenige, der in Wald investiert, kauft nicht aus Angst, sondern hat klare Absichten. Der macht das, weil er eine grundbuchsichere Geldanlage will, und er ein Investment sucht, das werthaltig und generationsübergreifend ist. Bei einem Waldbesitz können Generationen ernten. Der Käufer schätzt auch die Freiheit und den Erholungswert, die ihm eine Eigenjagd bietet.

trend: Was muss man für den Betrieb einer Eigenjagd pro Jahr einkalkulieren?
Bischof : Das hängt vom Einheitswert ab. Daran bemisst sich der Sozialversicherungsbeitrag, dazu kommen die Beiträge für die Landarbeiterkammer, etc. Insgesamt sind die Kosten jedoch sehr unterschiedlich und hängen ganz von der Größe der Eigenjagd ab.


Die Kosten für die Fütterung für ein 120 bis 150 Hektar großes Revier liegen zwischen 1.500 und 35.000 Euro pro Jahr.

trend: Welche jährlichen Kosten muss man für das Futter der Tiere einplanen?
Bischof : Das hängt stark davon ab, welches Wild sich in dem Revier aufhält. Es ist ein großer Unterschied, ob es sich um eine Rehwild- oder Rotwildjagd handelt. Bei Rotwild sind die Kosten deutlich höher. Ist beispielsweise in einem 120 bis 150 Hektar großen Revier nur Rehwild zu füttern, fallen im Schnitt Kosten zwischen 1.500 und 3.000 Euro pro Jahr an. Für die Fütterung von Rotwild muss man Kosten zwischen 15.000 bis 35.000 Euro oder mehr einkalkulieren.

trend: Wie viel bekommt man dafür, wenn man eine Eigenjagd verpachtet?
Bischof : Das kommt in erster Linie darauf an, ob das eine Rotwildkernzone ist, oder nicht. Für eine gut bestückte Jagd sind sowohl Käufer als auch dann die Pächter bereit mehr zu zahlen, als für eine reine Rehwild-Jagd. Trotz der höheren Fütterungskosten für das Rotwild, ist auch ein höherer Ertrag bei der Pacht zu erzielen. Die Preise für die Pacht liegen rund 15 bis 70 Euro pro Hektar.

trend: Ist der Wunsch eine Jagd zu pachten, nach wie vor stark? Es ist schließlich ein zeitintensives Hobby.
Bischof : Daran hat sich nichts geändert. Schwierig einen Pächter zu finden, wird es nur, wenn der Verpächter mitjagen möchte. Wenn jemand eine Jagd pachtet, will er die aber alleine haben. Der Pächter weiß zum einen nicht was geschossen wird und wenn der Verpächter mitjagt, sind Streitigkeiten vorprogrammiert. Etwa wenn der Pächter einen Baum fällt, um besser jagen zu können, oder einen Hochsitz bauen will und der Eigentümer das nicht zulässt. Da reiben sich die Interessen von Eigentümer und Pächter. Ein Kompromiss wird da selten gefunden. Deshalb sollte der Eigentümer sich komplett heraushalten.


Ab 500 Hektar ist eine Eigenjagd gut geeignet, um eine Jagd zu betreiben.

trend: Ab welcher Größe spricht man von einem guten Jagdbetrieb?
Bischof : Ab 500 Hektar ist eine Eigenjagd gut geeignet, um eine Jagd zu betreiben. Bei einer solchen Größe sind Rotwild, Gams, Rehwild und der kleine und der große Hahn dabei. Bei dieser Vielfalt wird das jagdliche Interesse gut abgedeckt.

trend: Was ist eine gute Lage bei einer Jagd?
Bischof : Ein arrondierter, abgeschlossener Besitz ohne Durchfahrtsrechte und sonstige Rechte. Das bedeutet es gibt keine Dienstbarkeiten auf den Besitz, wie Weiderechte, Streurechte oder Patronatsrechte. Das ist das Um und Auf. Wenn es arrondiert ist und klare Grenzen hat, ist es auch mehr wert. Wer etwa einen schmalen Streifen Wald besitzt und links und rechts sind andere Großbesitzungen, bringt das jagdlich gar nichts. Das Wild zieht durch und die Besitzer links und rechts erwischen den Hirsch, wenn man selbst nicht schnell genug zur Stelle ist.

trend: Mindern Dienstbarkeiten den Preis einer Eigenjagd?
Bischof : Ja, wenn es auch niemanden vom Kauf abhält, aber sie sind zu bewerten. Man unterschätzt das leicht, aber Dienstbarkeiten, wie Weide-, Streurechte oder Holzbezugsrechte kleinerer Bauern können eine größere Belastung darstellen, als man vermuten möchte. Aber solche Rechte Dritter sind lästig und können Arbeit verursachen. Bei einem Holzbezugsrecht, alle Rechte sind im Grundbuch eingetragen, kann beispielsweise der Betreffende mit seiner Einlagezahl das ihm zustehende Holz pro Jahr entnehmen. Das ist noch historisch bedingt. Solche Rechte sind auch damit verbunden, dass diese jederzeit in den Wald fahren dürfen und Holz holen können oder beispielsweise ihr Vieh dort für bestimmte Zeit weiden lassen dürfen. Bei Streurechten dürfen die Äste entnommen werden.

trend: Ist es im benachbarten Ausland wie im Osten günstiger und wie sehr unterscheiden sich die Voraussetzungen beim Kauf und Betrieb einer Jagd?
Bischof : Wir bieten gerade einen 400 Hektar großen Agrar-Technologiebetrieb in Italien zum Verkauf an. Dort sind die Voraussetzung sowohl bei der Kaufabwicklung als auch bei der Bewirtschaftung völlig andere als in Österreich. In der Slowakei funktioniert das Grundbuch zwar ähnlich, aber in Italien darf man sich die rechtlichen Voraussetzungen für die Waldarbeiten nicht so einfach vorstellen wie in Österreich. In Italien darf man beispielsweise nicht einfach zehn Bäume umschneiden. Da muss vorher die forstliche Behörde kommen, die zeichnet die betreffenden Bäume an und die beratschlagt dann, ob sie gefällt werden dürfen oder nicht. Ohne Antrag und staatliche Kontrolle geht in Italien gar nichts. In Österreich muss erst das Fällen über einem halben Hektar zusammengehörendes Waldgebiet gemeldet werden.

trend: Gibt es in Italien steuerliche Vorteile für Agrar-Technologiebetriebe?
Bischof : Betreiber von Biogasanlagen werden steuerlich begünstigt. Die Investition in eine Eigenjagd, mit einem solchen Asset, wie wir sie derzeit zum Verkauf anbieten, zahlt sich schon alleine deshalb aus. In Österreich ist der Betrieb solcher Anlagen – sie erzeugen Strom - mittlerweile eine Katastrophe. Die Förderungen dafür sind ausgelaufen.


Ich rate niemanden zu Forstbesitz in Rumänien.

trend: Wie viel billiger ist es in Osteuropa Wald zu kaufen? Und wo ist es dort am günstigsten?
Bischof : In der Slowakei zahlt man beispielsweise 90 Cent bis 1,10 Euro für denselben Wald für den man hier 2,20 Euro zahlt. Noch günstiger ist Forstbesitz in Rumänien, aber da rate ich niemanden dazu. Dort ist die Korruption noch viel zu hoch. Wald bester Bonität kostet dort zwar nur rund 40 bis 60 Cent pro Quadratmeter, nur wenn man Pech hat, bringt man das Holz gar nicht heraus, weil die Wege und die Eisenbahn privatisiert worden sind und der Bürgermeister vielleicht noch einen neuen Kindergarten oder eine Volksschule finanziert bekommen will. Selbst Profis mussten feststellen, wie schwierig das Geschäft dort sein kann.

trend: Ungarn gilt ebenfalls als Land, in dem der Kauf von Grund und Boden für Ausländer schwierig ist.
Bischof : Ungarn ist ganz schwierig. Ohne gute Anwaltskanzlei geht da gar nichts. Selbst dann bleibt ein Investment riskant. Alleine die Grundbuchs- und Genussrechte sind kompliziert. Wer dort nicht mit Experten gut vernetzt ist, tut sich schwer.

trend: Welche Kosten muss man für Makler, Anwalt und sonstige Dienstleistungen beim Kauf einer Eigenjagd im Ausland rechnen?
Bischof : Da darf man an Dienstleistungen, wie etwa für den Rechtsanwalt und den Makler, nicht sparen. Sonst kann der Schuss nach hinten losgehen. Da bringt es auch nichts wenn der Quadratmeter nur 40 Cent kostet. Damit der Kauf rechtlich und steuerlich auf einem guten Fundament steht, muss man noch einmal 40 Cent für Beratungshonorare einkalkulieren. Aber da kauf ich lieber gleich in Österreich. Da kostet der Wald zwar zwei Euro pro Quadratmeter, aber ich muss weder um meinen Besitz noch um mein Leben fürchten, wie es in manchen Ostländern bei ausländischen Waldbesitzern in der Vergangenheit schon der Fall war.


Zur Person:

Klaus Bischof, Chef von ibi Bischof Immobilien: Bei ihm geben sich die großen Eigenjagd-Verkäufer und Käufer die Klinke in die Hand.

Klaus Bischof gründete vor 25 Jahren ibi Bischof Immobilien. Das Unternehmen ist österreichischer Marktführer für die Vermittlung von Land- und Forstwirtschaften und Eigenjagden mit Bürostandorten in Wien und Judenburg.

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