Mietvertragsgebühr: Wie Sie vermeiden, dass die Finanz kräftig zulangt

Mieter, die einen Mietvertrag abschließen, müssen für dieses Gebrauchsrecht ein Prozent der Summe in Form einer Mietvertragsgebühr an das Finanzamt abführen. Wer eine Verlängerungsoption im Vertrag stehen hat, muss die Steuer für die maximale Verlängerungsdauer hinblättern und das sofort. Die Steuerexperten bei TPA Horwath erklären, wie Sie solche zum Teil horrenden Steuern vermeiden können.

Mietvertragsgebühr: Wie Sie vermeiden, dass die Finanz kräftig zulangt

Mietverträge, die jemandem das Gebrauchsrecht an einem Gebäude oder Teilen davon für eine bestimmte Zeit gegen ein Entgelt einräumen, unterliegen der Bestandsvertragsgebühr. Die Gebühr beträgt ein Prozent der vertraglich vereinbarten Leistungen, die der Mieter zu erbringen hat, um den Gebrauch des Mietobjektes zu erlangen.

Für die Bemessung der Gebühr ist neben den einmaligen und wiederkehrenden Leistungen auch die Vertragsdauer maßgeblich. Maßgeblich ist, ob dafür der Mietvertrag auf eine bestimmte oder unbestimmte Dauer abgeschlossen wird. Endet ein Mietvertrag etwa zu einem vertraglich fixierten Zeitpunkt, spricht man von einer „bestimmten Vertragsdauer“. Doch diese Bestimmung hat ihre Tücken.

Ein Beispiel aus der Praxis:
Ein Mietvertrag für ein Büro wird auf fünf Jahre, also auf bestimmte Zeit, abgeschlossen. Der Mieterin steht darüber hinaus das Recht zu, die Mietdauer dreimal um je fünf Jahre zu verlängern. Ein ordentliches Kündigungsrecht während der Vertragslaufzeiten ist ausgeschlossen. Die Verlängerungsoptionen treten stillschweigend in Kraft, sofern die Mieterin bis zu sechs Monate vor Ablauf der Mieterdauer keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt.

Woran sich die Steuer für die Mietvertragsgebühr bemisst

Aufgrund von steuerlichen Differenzen hat sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) dieses Falls angenommen. Dieser hat jedoch zu Ungunsten des Mieters entschieden. Die Begründung: Der Mietvertrag gilt zwar für eine bestimmte Dauer, allerdings für jene von 20 Jahren (4 x 5 Jahre). Daher ist die maximale Bemessungsrundlage für die Gebühren anzuwenden, also das 18-fache Jahresentgelts.

Damit widerspricht der VwGH dem Mieter, der behauptet hatte zwar ebenfalls einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen zu haben, aber nur für fünf Jahre und erst anschließend als ein Vertrag auf unbestimmte Zeit gewertet werden kann. Aus gebührenrechtlicher Sicht wäre in diesem Fall das 8-fache des Jahresentgelt heranzuziehen gewesen.

Konsens zu Vertragsbeginn über die nächsten 20 Jahre entscheidend

Die Begründung des Gerichts warum die maximale Berechnungsgrundlage herangezogen wird: Beim Abschluss des Optionsvertrages wurde eine Bedingung beigefügt, bei deren Eintritt sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert. Laut dem VwGH ist es r für die Vergebührung unerheblich, ob die Verlängerungsoption tatsächlich eintritt.

Steuern für 20 Jahre sind sofort zu entrichten

Die Konsequenz der Entscheidung: Der Staat kassiert ein Prozent Steuer zusätzlich auf die monatliche Miete für 20 Jahre. Das sind 216 % (18 Mal 12) einer Monatsmiete. Die Gebühr ist zur Gänze und im Voraus also sofort zu entrichten. Es besteht auch keine Möglichkeit davon etwas rückerstattet zu bekommen. Selbst dann nicht wenn der Mietvertrag beispielsweise nach einem halben Jahr gekündigt oder einvernehmlich aufgelöst werden sollte.

Verlängerungsoptionen vermeiden

„Aus gebührenrechtlichen Gründen sollte man Verlängerungsoptionen daher vermeiden“, rät Roland Reisch , Steuerberater und Partner bei TPA Horwath. Bedarf es bei einer Verlängerung eines neuerlichen Vertrages, so werden der erste und der neuerliche Vertrag aus gebührenrechtlicher und damit steuerlicher Sicht gesondert bewertet.

Kündigungsrecht empfehlenswert

Reisch von TPA Horwath: „Vorteilhafter ist es ein Kündigungsrecht für zumindest eine der beiden Vertragsparteien in den Vertrag hineinzunehmen, denn dann liegt gebührenrechtlich gesehen ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vor."

Mündliches Anbot, welches die Gebührenpflicht erst bei Überreichung in Schriftform auslöst

Sind dennoch Verträge auf bestimmte Zeit samt beidseitigem Kündigungsverzicht erwünscht, kann versucht werden, keine Urkunde im Sinn des Gebührengesetzes entstehen zu lassen. Etwa in Form eines mündlichen Bestandsvertrages, der erst zum gewünschten Zeitpunkt durch ein Schriftstück bestätigt wird. Die Gebührenpflicht tritt ein, wenn das schriftliche Anbot dem Anbotsempfänger ausgehändigt wird.

Die Kammer der Wirtschaftstreuhänder im Steuerreformplan setzt sich jedoch für die Abschaffung dieser unsozialen Mietvertragsgebühr ein, werden doch laut Erfahrungen von Steuerberater gerade Jungfamilien und Kurzmieter durch die Mietvertragsgebühr übermäßig getroffen.

Roland Reisch ist Spezialist für die Bereiche Finanzierungsmodelle, betriebswirtschaftliche Vergleichsrechnungen, Planrechnungen und betriebliche Altersvorsorge (versicherungsmathematische Gutachten, Pensionsberatung, Ausschreibung von Pensionssystemen.