Die Kriterien für die perfekte Wohnung zum Vermieten

Immer mehr Anleger kaufen eine Wohnung, um sie zu vermieten und so niedrigen Zinsen am Sparbuch und riskanten Investments an der Börse zu entgehen. Aber auch bei solchen Investments kann man gravierende Fehlentscheidungen treffen. Oft sind schon sind die Überlegungen über eine passende Wohnung zum Vermieten falsch.

Schoellerbank, Wealth Manager Werner Obenaus kennt die typischen Fehler bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie zum Vermieten. Investoren fragen sich:

• Gefallen mir die Lage und das Umfeld der Wohnung?

• Können meine Kinder diese Wohnung während des Studiums nutzen?

• Kann ich mir vorstellen, irgendwann einmal selbst in der vermieteten Wohnung zu leben?

• In welcher Lage sind die höchste Nachfrage und somit der geringste Leerstand zu erwarten?

• Ist die Lage auch noch in zehn oder zwanzig Jahren attraktiv?

• Wie müssen die Eckdaten der Wohnung aussehen, damit sie am Markt Anklang findet?

• Bei welcher Immobilie kann ich den besten Ertrag erzielen?

Investoren sollten vor allem bedenken, dass aufgrund der hohen Preise bei Kauf-Immobilien und damit auch der Mieten, deutlich kleinere Wohnungen als noch vor ein paar Jahren gefragt sind. „Gerade beim Einzug in die erste Wohnung muss sie in erster Linie leistbar sein“, so Schoellerbank-Investmentprofi Obenaus. Neben dem Preis, sind eine gute Lage und die funktionelle Ausstattung entscheidend, wie eine Wohnung am Markt ankommt.

Die ideale marktfähige Mietwohnung besteht nach Erfahrung des Schoellerbank-Wealth-Managers aus zwei Zimmern und ist nicht größer als rund 60 m². Durch die Pandemie und verstärktes Arbeiten von zu Hause aus, sind Mikrowohnungen immer weniger gefragt und nur mehr für eine kleiner werdende Mietergruppe von Interesse.

Das Ziel jedes Vermieters ist ein möglichst geringer Leerstand. Dieser wird am verlässlichsten durch Wohnungen in einer gefragten Größe und einer guten Lage erreicht. Diesem Anspruch versuchen auch die Bauträger bei Neubauten und Sanierungen gerecht zu werden. So werden nach Beobachtung von Obenaus beispielsweise nur noch sehr wenige Fünf-Zimmer-Wohnungen gebaut. Noch vor ein paar Jahren, wurden bei den Dachboden ausbauten große Penthäuser bevorzugt. Doch je größer die Wohneinheit, umso geringer die Rendite. Obenaus: „Heute entstehen deshalb daraus meist kleinere, leichter vermietbare Einheiten.“

In den großen Städten spielen für die große Zielgruppe der Wohnungssuchenden junge Erwachsene eine wesentliche Rolle. Sie suchen die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zum Zentrum, zu hippen Märkten, beliebten Einkaufsstraßen oder zur Universität

Schoellerbank, Wealth Manager Werner Obenaus

Zu einer funktionellen Ausstattung zählen Bad und Küche. „Aber Luxusarmaturen im Bad, ein teurer Parkettboden oder eine Designerküche sind nicht angebracht“, weiß Immobilien-Investment-Experte Obenaus. „Eine hochwertige Ausstattung mag zwar eine Wohnung zwar optisch aufwerten, aber eine höhere Miete kann man dafür in den seltensten Fällen verlangen.“
Vielmehr komme es auf eine funktionale und qualitativ ansprechende Ausstattung an. „Wohnungen mit hellen, wenig verwinkelte Räume und ausreichend Stauraum sind ebenfalls gut zu vermarkten.“
Bei einer guten Planung von Neubauten werden bereits Standardmaße der Möbelindustrie berücksichtigt. Auch Anschlüsse für eine Waschmaschine im Badezimmer oder Abstellraum sind ratsam. Allgemein zugängliche Waschküchen sind nicht sonderlich beliebt bei Mietern.
Durch häufigeres Arbeiten im Homeoffice seit der Pandemie rückt ein eigenes Büro in der Wohnung wieder vermehrt in den Fokus.

Immobilienexperte Obenaus

Eine weitere Beobachtung, die der Vermögensmanager gemacht hat: „Die oberen Stockwerke sind zwar als erstes an Investoren verkauft, aber die Wohnungen in den unteren Etagen sind am schnellsten vermietet,", weiß Obenaus. Das zeige, das für Mieter vor allem die Leistbarkeit eine große Bedeutung hat. Helligkeit und geringe Lärmbelästigung bei Wohnungen in den oberen Etagen spielen für Mieter dagegen letztlich eine geringere Rolle.

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