Diese Kriterien sollte die perfekte Wohnung zum Vermieten erfüllen

Viele Immobilienanleger machen schon beim Kauf einer Wohnungen zum Vermieten gravierende Fehler. Welche Größe und Ausstattung am beliebtesten sind und für welche Zielgruppe die Lage besonders wichtig ist. Plus: Preisentwicklung und Investmentchancen für Immobilien in Großstädten.

Diese Kriterien sollte die perfekte Wohnung zum Vermieten erfüllen

Kauf von Immobilien zum Vermieten: Beschaffenheit und Lage wollenl wohl überlegt sein und entsprechen nicht unbedingt den eigenen Bedürfnissen.

Immer mehr Anleger kaufen eine Wohnung, um sie zu vermieten und so niedrigen Zinsen am Sparbuch und riskanten Investments an der Börse zu entgehen. Aber auch bei solchen Investments kann man gravierende Fehlentscheidungen treffen. Oft sind schon sind die Überlegungen über eine passende Wohnung zum Vermieten falsch.

ARTIKEL-INHALT

Typische Denkfehler bei der Suche nach der richtigen Immobilie zum Vermieten

Schoellerbank, Wealth Manager Werner Obenaus kennt die typischen Fehler bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie zum Vermieten. Investoren fragen sich:

  • Gefallen mir die Lage und das Umfeld der Wohnung?
  • Können meine Kinder diese Wohnung während des Studiums nutzen?
  • Kann ich mir vorstellen, irgendwann einmal selbst in der vermieteten Wohnung zu leben?

Diese Gedanken sollten Anleger gleich über Bord werfen. Stattdessen sollte man sich in die Lage des Mieters versetzen“

Immobilienspezialist Obenaus

Darauf sollten Käufer einer Immobilie zum Vermieten achten

  • In welcher Lage sind die höchste Nachfrage und somit der geringste Leerstand zu erwarten?
  • Ist die Lage auch noch in zehn oder zwanzig Jahren attraktiv?
  • Wie müssen die Eckdaten der Wohnung aussehen, damit sie am Markt Anklang findet?
  • Bei welcher Immobilie kann ich den besten Ertrag erzielen?

Die ideale Wohnungsgröße zum Vermieten

Wohnungen sind am einfachsten zu vermieten, wenn sie klein und leistbar sind

Investoren sollten vor allem bedenken, dass aufgrund der hohen Preise bei Kauf-Immobilien und damit auch der Mieten, deutlich kleinere Wohnungen als noch vor ein paar Jahren gefragt sind. „Gerade beim Einzug in die erste Wohnung muss sie in erster Linie leistbar sein“, so Schoellerbank-Investmentprofi Obenaus. Neben dem Preis, sind eine gute Lage und die funktionelle Ausstattung entscheidend, wie eine Wohnung am Markt ankommt.

Idealgröße: Zwei Zimmer und nicht größer als 60 Quadratmeter

Die ideale marktfähige Mietwohnung besteht nach Erfahrung des Schoellerbank-Wealth-Managers aus zwei Zimmern und ist nicht größer als rund 60 m². Durch die Pandemie und verstärktes Arbeiten von zu Hause aus, sind Mikrowohnungen immer weniger gefragt und nur mehr für eine kleiner werdende Mietergruppe von Interesse.

Große Wohnungen: Kleine Zielgruppe, kleine Rendite

Das Ziel jedes Vermieters ist ein möglichst geringer Leerstand. Dieser wird am verlässlichsten durch Wohnungen in einer gefragten Größe und einer guten Lage erreicht. Diesem Anspruch versuchen auch die Bauträger bei Neubauten und Sanierungen gerecht zu werden. So werden nach Beobachtung von Obenaus beispielsweise nur noch sehr wenige Fünf-Zimmer-Wohnungen gebaut. Noch vor ein paar Jahren, wurden bei den Dachboden ausbauten große Penthäuser bevorzugt. Doch je größer die Wohneinheit, umso geringer die Rendite. Obenaus: „Heute entstehen deshalb daraus meist kleinere, leichter vermietbare Einheiten.“

Die Preisentwicklung von Mietwohnungen

Mietpreisentwicklung ab 60 m² Wohnfläche bis 2021

Die Preise für Mietwohnungen bis 60 Quadratmeter sind zwischen 2013 und 2019 stetig gestiegen. Seitdem hat sich das Wachstum der Mietpreise jedoch deutlich verflacht.

Preisentwicklung Mietwohnungen Wien von 2012 bis 2021

Bei Mietwohnungen ab 60 Quadratmeter (rote Linie) war der letzte größere Preissprung 2017, danach hat sich das Preiswachstumsniveau deutlich reduziert. Schwarze Linie: Mietpreisentwicklung für Wohnungen bis 60 Quadratmeter.

Gute Lage: Für junge Menschen besonders wichtig

In den großen Städten spielen für die große Zielgruppe der Wohnungssuchenden junge Erwachsene eine wesentliche Rolle. Sie suchen die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zum Zentrum, zu hippen Märkten, beliebten Einkaufsstraßen oder zur Universität

Ideale Wohnung: Kaum verwinkelte Räume, keine Luxusausstattung und viel Stauraum


Hochwertige Ausstattung: Eine höhere Miete kann man dafür in den seltensten Fällen verlangen

Schoellerbank, Wealth Manager Werner Obenaus

Statt Luxusarmaturen schätzen Mieter Praktisches wie einen Waschmaschinenanschluss und ausreichend Stauraum.


Zu einer funktionellen Ausstattung zählen Bad und Küche. „Aber Luxusarmaturen im Bad, ein teurer Parkettboden oder eine Designerküche sind nicht angebracht“, weiß Immobilien-Investment-Experte Obenaus. „Eine hochwertige Ausstattung mag zwar eine Wohnung zwar optisch aufwerten, aber eine höhere Miete kann man dafür in den seltensten Fällen verlangen.“
Vielmehr komme es auf eine funktionale und qualitativ ansprechende Ausstattung an. „Wohnungen mit hellen, wenig verwinkelte Räume und ausreichend Stauraum sind ebenfalls gut zu vermarkten.“
Bei einer guten Planung von Neubauten werden bereits Standardmaße der Möbelindustrie berücksichtigt. Auch Anschlüsse für eine Waschmaschine im Badezimmer oder Abstellraum sind ratsam. Allgemein zugängliche Waschküchen sind nicht sonderlich beliebt bei Mietern.
Durch häufigeres Arbeiten im Homeoffice seit der Pandemie rückt ein eigenes Büro in der Wohnung wieder vermehrt in den Fokus.

Günstige Wohnung wichtiger als Helligkeit


Wohnungen in den unteren Etagen sind am schnellsten vermietet.

Immobilienexperte Obenaus

Helle Wohnungen spielen bei potentiellen Mietern eine geringere Rolle als man glauben möchte.

Eine weitere Beobachtung, die der Vermögensmanager gemacht hat: „Die oberen Stockwerke sind zwar als erstes an Investoren verkauft, aber die Wohnungen in den unteren Etagen sind am schnellsten vermietet,", weiß Obenaus. Das zeige, das für Mieter vor allem die Leistbarkeit eine große Bedeutung hat. Helligkeit und geringe Lärmbelästigung bei Wohnungen in den oberen Etagen spielen für Mieter dagegen letztlich eine geringere Rolle.


Der Wiener Immobilienmarkt erscheint immer weniger attraktiv

Schoellerbank

Marktlage für Vermieter: Hohe Grundstücks- und Kaufpreise in Großstädten

Lukrative Objekte sind mittlerweile schwer zu finden. Vor allem in Wien wird die Lage für anlagewillige Immobilieninvestoren immer schwieriger. "Durch die stark gestiegenen Grundstückspreise ist es noch schwieriger geworden, Renditen mit Immobilieninvestments zu erzielen. Insbesondere der Wiener-Immobilienmarkt erscheint aus dieser Perspektive immer weniger attraktiv." Auch wenn die steigenden Mietpreise eine bessere Ertragslage vermuten lassen würde, aber da die Kaufpreise in Städten wie Wien oder beispielsweise Innsbruck und Salzburg bereits so stark gestiegen sind, sind die Renditechancen oft schon von vorneherein äußerst beschränkt."

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