Tipps für den Umgang mit Bauträgern

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Bei der Bauträgertätigkeit erwirbt der Bauträger sowohl das Eigentum am Grundstück (oder grundstücksgleichen Recht) als auch am darauf erstellten Gebäude.

• Kaufvertrag mit Bauverpflichtung.

• Bau- und Leistungsbeschreibung.

• Lageplan.

• Baupläne und Bauzeichnungen.

• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung beim Kauf einer Eigentumswohnung.

• Sonderwünsche.

• Eigenleistungen.

Im Kaufvertrag muss der spätest mögliche Übergabetermin festgehalten sein. "Dieser ist bindend. Treten unvorhergesehene Probleme auf, dann sind das Probleme des Bauträgers und nicht des Käufers", sagt Hans-Jörg Ulreich, Geschäftsführer von Ulreich Bauträger.

Es empfiehlt sich daher, im Kaufvertrag eine Pönale zu vereinbaren, die bei Überziehung fällig wird. Lässt sich der Bauträger darauf nicht ein, kann man immer noch den zivilrechtlichen Weg beschreiten und Klage erheben.

Ebenso wie auf Garantien sollte man auf Ausstattungsbeschreibungen des Projekts beharren. Diese sind oft absichtlich sehr vage gehalten und lassen dem Bauträger in der Ausführung oft mehr Freiheit, als den Kunden lieb ist - wenn etwa statt dem hochwertigen Parkett plötzlich Melan verlegt wird. Bestehen Sie auf eine detaillierte Aufschlüsselung aller verwendeten Produkte und ihrer Hersteller.

Möglich sind drei Modelle, die auch kombiniert werden können:

• die schuldrechtliche Sicherung,

• die grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan und

• die pfandrechtliche Sicherung.

Zwar wird die grundbücherliche Sicherung mit Zahlung je nach Baufortschritt am häufigsten angeboten, dennoch sollte man Vorsicht walten lassen. Anwalt Matthias Nödl: "Meistens fehlt es dem Unternehmen dann an Bonität. Auf der sicheren Seite ist man mit einer zusätzlichen pfandrechtlichen Sicherung in Form einer Bank- oder Versicherungsgarantie. Diese sorgt dafür, dass im Fall einer Insolvenz Zahlungen schnell refundiert werden."

Alles ist Verhandlungssache, solange man den Bauträgervertrag nicht unterschrieben hat.

Der Bauträger haftet für die rechtliche und tatsächliche Durchführung des Vorhabens und die Gebrauchstauglichkeit des Objektes.

Ein Wiener Biedermeierhaus soll umgebaut werden. Robert T. kauft darin eine Gartenwohnung vom Bauträger. Kurz nach Baubeginn tragen allerdings die Bauarbeiter zu viel alte Substanz ab und die Baupolizei verhängt einen Baustopp. Das Weiterbauen wird in der Folge von der Bezirksvertretung verzögert; die Fertigstellung erfolgt schließlich mit zweijähriger Verspätung.

Dem Käufer steht für den Verzug wie in solchen Fällen üblich eine Entschädigung zu.

Doch nun weigert sich der Bauträger, den Käufer zu entschädigen. "Der Betroffen wird wohl vor Gericht ziehen müssen und hat damit guten Chancen durchzukommen", weiß Kallinger.

Der Bauträger ist für alle Aufgaben, die das Bauvorhaben betreffen, verantwortlich – von der Vorbereitung über die Abwicklung, Steuerung und Finanzierung bis hin zur Durchführung, Fertigstellung und gegebenenfalls für die Vermarktung. Er tritt vor Bauunternehmen und Behörden als Bauherr auf.

Noch bevor man mit einem Bauträger einen Kauf abschließt, sollte man herausfinden, ob es sich tatsächlich um einen seriösen Bauträger handelt. Hier ist Eigeninitiative gefragt. Anders als in Deutschland, wo man beim Bauherrenschutzbund Auskünfte über ein Unternehmen einholen kann, kommt man hierzulande nur über Umwege zu Informationen.

Ediktsdatei oder Googeln, ob Konkurs oder Geschädigte gab

Matthias Nödl, Baurechtsexperte bei der Wiener Rechtsanwaltskanzlei CHSH und Herausgeber des Internet-Magazins rechtambau.at, rät dazu, sich auf www.edikte.justiz.gv.at über das Unternehmen zu informieren: "Oft noch aussagekräftiger ist es aber, das Unternehmen, Geschäftsführer sowie Gesellschafter zu googeln um zu sehen, ob es schon Konkurse gab oder sich gar Geschädigte finden, die online ihr Leid klagen."

Realisierte Objekte begutachten und mit Bewohnern sprechen

Ebenfalls empfehlenswert ist es, die bereits realisierten Projekte eines Bauträgers zu besichtigen und mit den Bewohnern zu sprechen. So bringt man rasch in Erfahrung, ob ein Bau tatsächlich fertiggestellt wurde, ob und welche Baumängel es gab und wie schnell sie behoben wurden.

Seit der Einführung des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) im Jahr 1997 hat sich die Situation am Markt wesentlich verbessert. "Die schwarzen Schafe sind weniger geworden", weiß der Wiener Anwalt Walter Lattenmayer von der Kanzlei Lattenmayer Luks Enzinger. Durch das BTVG sind allerdings nur jene Käufer geschützt, die einen Neubau oder eine generalsanierte Immobilie erwerben. Für diese ist im BTVG klar geregelt, was in den Verträgen stehen muss.

Wichtigster Punkt beim Bauträgervertragsgesetz ist das Sicherungsmodell. Es soll garantieren, dass Käufer bei Insolvenz des Bauträgers nicht plötzlich ohne Wohnung oder Geld da stehen, wie das früher mitunter vorkam. "Findet sich im Kaufvertrag kein Sicherungsmodell, sollten alle Alarmglocken schrillen", warnt Christian Boschek, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer Wien.

Während des Baus: Der Kaufvertrag ist unter Dach und Fach, und plötzlich bemüht sich der Bauträger nicht mehr sonderlich um die Zusammenarbeit mit dem Käufer. Dann ist auf jeden Fall Eigeninitiative ist gefragt.

Bei Zweifel Sachverständigen beauftragen

Susanne Steiner (Name von der Redaktion geändert) will im Juni eine im Bau befindliche Dachgeschoßwohnung kaufen. Doch kurz zuvor ist der erste Bauträger in Konkurs gegangen. Gekauft wird daher von Bauträger Nummer zwei. Der zuständige Polier ist bloß nie auf der Baustelle zugegen, schließlich müssen in der unmittelbaren Nachbarschaft noch drei weitere Projekte betreut werden. Als Steiner mehr und mehr den Eindruck bekommt, dass schlampig gearbeitet wird, beauftragt sie einen Sachverständigen. Der stellt fest, dass die Trockenbauarbeiten mangelhaft sind und die Dachterrasse nicht abgedichtet ist.

Alles, was schon fertig gewesen ist, muss abgerissen und neu gebaut werden. Mittlerweile ist der dritte Bauträger am Werk. Ohne Eigeninitiative Steiners hätte es in der neuen Immobilie jedenfalls ein böses Erwachen gegeben.

Wer viel Geld in eine Immobilie investiert, sollte nicht am falschen Platz sparen - vor allem dann, wenn einem selbst Zweifel an der Bauqualität kommen. "Darum ist es empfehlenswert, sich immer vertraglich das Recht einräumen zu lassen, die Baustelle betreten zu dürfen", empfiehlt der Wiener Bausachverständige Günther Nussbaum. Mitunter findet sich im vorgelegten Vertrag sogar eine Klausel, die das - meist aus Sicherheitsgründen - untersagt.

Doch man sollte sich stets selbst ein Bild vom Baufortschritt machen können. Denn abhängig davon überweist der Treuhänder nach dem vereinbarten Ratenplan die nächste Tranche des Kaufpreises an den Bauträger. "Manche Treuhänder nehmen nämlich ihre Aufgabe nicht allzu genau und geben sich mit einer kurzen Meldung des Bauträgers zufrieden, dass die nächste Baustufe erreicht wurde. Das treuhändisch verwaltete Geld der Käufer wird dann ohne weitere Prüfung weitergeleitet", warnt der Innsbrucker Baurechtsspezialist Herbert L. Partl von der Innsbrucker Kanzlei Partl Egger Fischer Lode.

Doch selbst wenn der Treuhänder seine Pflicht gewissenhaft erfüllt und den Baufortschritt prüft, sagt das noch nichts über die ordnungsgemäße Ausführung des Projekts aus. Der Salzburger Anwalt Berthold Garstenauer rät daher dringend, im Kaufvertrag festzulegen, dass auch die Qualität des Baus regelmäßig von einem Ziviltechniker überprüft wird. Lehnt der Bauträger das ab, raten Experten einen eigens engagierten Sachverständigen hinzuzuziehen.

Sicherungsmodelle und ein Ratenplan schützen Käufer von Objekten eines Bauträgers davor, im Extremfall ohne Geld und Immobilie da zu stehen. "Ist der Bau noch nicht fertig und übergeben, hat man dank Ratenplan auch noch nicht den vollen Kaufpreis bezahlt. Im Wesentlichen muss dann darauf geschaut werden, dass das Bauvorhaben durch Dritte möglichst zügig fertig gestellt wird. Im Zweifelsfall muss man mit etwas höheren Fertigstellungskosten rechnen", so Anwalt Nödl.

Meist kündigt sich eine Pleite lange vor dem Eintrag in die Insolvenzdatei an. So machen sich Insolvenzen meist auf verschiedene Weise bemerkbar, etwa in Form von Lieferverzögerungen. Der Gläubiger muss im Fall einer Insolvenz schnell reagieren und bereits erbrachte Zahlungen als Konkursforderung beim Konkursgericht anmelden.

Bei einer Insolvenz geht das vorhandene Vermögen, es setzt sich aus Kapital und Sachwerten zusammen, in die Konkursmasse über. Häuslbauer mit einem halb fertigen Haus, müssen aber nicht fürchten, dass ihnen das weggenommen wird. Der KSV1870 dazu: "Wenn es sich auf ihrem eigenen Grundstück befindet, gilt es bereits als ihr Besitz. Geht ein Bauträger, dem auch das Grundstück gehört, pleite, wird die Sache schon schwieriger, da der Grund und damit auch das darauf stehende Gebäude als verwertbarer Besitz in die Konkursmasse aufgenommen und im schlimmsten Fall zwangsversteigert wird."

Die neue Wohnung ist endlich fertig, die Euphorie bei der Übergabe groß. Allerdings kann die Freude über die Immobilie den kritischen Blick für Details mitunter trüben. So hat Familie Müller zwar bemerkt, dass die neue Badewanne zerkratzt war, den kleinen Makel bei der Wohnungsübergabe aber nicht angesprochen und auch nicht im Übergabeprotokoll vermerkt. Als sie beim Bauträger urgiert, fühlt sich dieser nicht zuständig. Schließlich hätten die Kratzer ja auch die Familie und nicht der Installateur verursachen können. Keine große Sache, aber ärgerlich.

"Bei der Übergabe ist entscheidend, dass alle Mängel, die man erkennt, auch sofort gerügt werden. Denn alles, was nicht beanstandet wird, akzeptiert man automatisch", weiß Anwalt Lattenmayer. Experten empfehlen, ein Übergabeprotokoll zu verfassen und alle augenscheinlichen Mängel akribisch schriftlich und fotografisch zu dokumentieren. Zwar liegt für Mängel, die in den ersten sechs Monaten nach der Wohnungsübergabe auftreten, die Beweislast beim Bauträger, der nachweisen muss, dass er sie nicht verursacht hat. Um aber im Nachhinein eventuell noch versteckte Mängel aufzudecken, sollte man unbedingt auch auf eine lückenlose Baudokumentation bestehen, empfiehlt Winfried Kallinger, Chef des Wiener Bauträgers Kallco. "Außerdem ist eine Professionistenliste hilfreich, falls sich ein paar Jahre später niemand mehr an Dachdecker, Elektriker und Co. erinnern kann. Dann weiß man, an wen man sich bei allfälligen Mängeln noch wenden kann."

Dennoch ist man in Streitfällen nur mit genauer Dokumentation auf der sicheren Seite. "Nach Ablauf der Frist liegt die Beweislast auf der Seite des Käufers", sagt Veronika Schmidt vom Verein für Konsumenteninformation.

Was aber, wenn alles dokumentiert wurde, der Bauträger die Mängel auch anerkennt, aber auf die Aufforderung, sie zu beheben, nicht reagiert?

Der Bauträger ist gesetzlich zur Ausbesserung verpflichtet - es sei denn, man hat im Kaufvertrag eine Klausel unterschrieben, die Haftungen oder Gewährleistungen ausschließen. Passiert nichts, kann der Käufer den Haftrücklass ziehen. Dieser beträgt mindestens zwei Prozent des Kaufpreises, die der Käufer für die Dauer der Gewährleistungspflicht (drei Jahre ab Übergabe der Immobilie) einbehalten kann oder die in Form einer Bankgarantie zum Tragen kommt. Reagiert ein Bauträger überhaupt nicht, ist die Wirtschaftskammer der richtige Ansprechpartner. Mitunter droht dann ein Entzug der Konzession.