Gewerbliche Nutzung einer Wohnung: Was gesetzlich erlaubt ist

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die gewerbliche Nutzung von Wohnungen erlaubt sein oder kann vom Unternehmer gerichtlich erkämpft werden. Die Juristen der D.A.S. Rechtsschutz AG klären auf.

Thema: Rechtstipps
Gewerbliche Nutzung einer Wohnung: Was gesetzlich erlaubt ist

Eine Arztpraxis in einer privaten Wohnung zu eröffnen, ist nur unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen erlaubt.

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Büro statt Wohnung: Auf die Widmung kommt es an

Einfach mal schnell eine Taxizentrale in der eigenen Wohnung einrichten oder eine Arztpraxis gründen – das ist nicht so ohne Weiteres möglich, selbst wenn einem die Wohnung gehört. Viele Unternehmer üben ihren Job in ihrer Wohnung aus und als Besitzer in sogenannten Wohnungseigentumsobjekten. Doch es ist Frage, wie das Objekt nach dem Zivilrecht überhaupt genutzt werden darf. Hier müssen mehrere rechtliche Aspekte beachtet werden. Wichtig ist die Unterscheidung, ob die Wohnung gemietet ist oder ob sie im Eigentum des Gewerbetreibenden steht. Denn gehört einem die Wohnung selbst, gilt, was im Eigentumsvertrag steht, bei Mietern, was im Mietvertrag über die Nutzung steht.


Wofür können Wohnunseigentums-Objekte genutzt werden?

In der schriftlichen Vereinbarung der Wohnungseigentümer, dem Wohnungseigentumsvertrag, dem ein Nutzwertgutachten zugrunde liegt, wird festgehalten, wie das Wohnungseigentsums-Objekt genutzt werden darf.

Die rechtlichen Möglichkeiten zur Widmung von Wohnungseigentum

  • zum Wohnen
  • zum Wohnen und für Geschäftstätigkeiten, die gewöhnlich in einer Wohnung ausgeübt werden,
  • nur zu allgemeinen Geschäftszwecken,
  • zu bestimmten Geschäftszwecken,
  • als Garage oder als KFZ-Abstellplatz

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Was im Wohnungseigentumsvertrag stehen kann

Bei Eigentumswohnungen muss zuerst geprüft werden, wie sie gewidmet sind. Die Widmung definiert die Nutzung.
Dies ist im Wohnungseigentumsvertrag ersichtlich. So kann die Wohnung beispielsweise sowohl zu privaten oder geschäftlichen Zwecken benutzt werden.
Auch eine gemischte Nutzungsvereinbarung ist möglich, also Wohnung und Büro in einem.
Enthält dieser Vertrag eine Klausel, in der sinngemäß „eine geschäftliche Tätigkeit, die üblicherweise in einer Wohnung ausgeübt wird“, erlaubt ist, dann ist auch die unternehmerische Nutzung möglich. In diesem Fall darf beispielsweise ein Arzt in einem Objekt, das bis dahin als Wohnung genutzt wurde, eine Ordination eröffnen.

Weitere Informationen zum Wohnungseigentumsgesetz finden Sie hier.

Widmungsänderung: Die Voraussetzungen für eine gewerbliche Nutzung einer Wohnung

Bedarf der Zustimmung aller Eigentümer

Enthält ein Wohnungseigentumsvertrag eine Formulierung, dass die Wohnung ausschließlich als Privatwohnung gewidmet ist, will man aber dennoch beispielsweise eine Arztpraxis eröffnen, ist eine Widmungsänderung erforderlich. Eine solche Änderung bedarf allerdings der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer, schließlich sollen auch die Interessen der Nachbarn gewahrt bleiben.

Voraussetzungen für eine geänderte Nutzung der Wohnung

  • Es dadurch zu keiner Schädigung des Hauses kommt.
  • Die schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer nicht beeinträchtigt werden. Zu den schutzwürdigen Interessen zählen, dass es zu keinem erhöhten Lärmpegel, erhöhter Kundenfrequenz, Änderungen bei der Sperrstunden kommt und der Betrieb keine Be- und Entlüftungsanlage einbaut.
  • Die äußere Erscheinung des Hauses nicht beeinträchtigt wird.
  • Die gewerbliche Nutzung, keine Gefahr für die Sicherheit von Personen des Hauses oder von anderen Sachen zur Folge hat.

Sind die schutzwürdigen Interessen des Vermieters oder anderer Mieter beeinträchtigt, kann rechtlich gegen eine vertragswidrige Benutzung vorgegangen werden.
Der Vermieter hat auch das Recht, einem Mieter zu kündigen, wenn die Wohnung zu gewerblichen Zwecken genutzt wird, dies laut Mietvertrag ausgeschlossen ist und die Wohnung nicht der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient.

Wann eine Umwidmung gute Chancen hat

Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ist ersichtlich, wie ein bebautes Grundstück genutzt werden darf. Der Flächenwidmungsplan gibt Aufschluss, ob eine Fläche als Bauland, Verkehrsfläche oder Grünland gewidmet ist. Der Bebauungsplan regelt die Baubedingungen, wie und auf welche Art ein Grundstück bebaut werden darf.

Ein Arzt, der etwa in einer Wohnanlage, die als Wohnzone ausgewiesen ist, eine Praxis eröffnen will, muss einen Antrag auf Änderung der Raumwidmung stellen. Die D.A.S. Juristen: "Eine Umwidmung hat gute Aussichten auf Erfolg, wenn mindestens 80 Prozent der gesamten Nutzfläche der Wohnzone als Privatwohnungen genutzt werden.“

Fehlende Zustimmung: Wann der Gang vor Gericht sinnvoll ist

Ist mit der Änderung auf eine gewerbliche Nutzung der Wohnung keine wesentliche Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer verbunden, kann die fehlende Zustimmung durch eine Gerichtsentscheidung erwirkt werden. Bei dieser Entscheidung wird berücksichtigt, ob durch das Unternehmen etwa vermehrt hausfremde Personen das Gebäude betreten und welche Konsequenzen sich daraus ergeben.

Wann keine Widmungsänderung notwendig ist

Wurde im Vertrag als Verwendungszweck nur „Geschäftslokal“ vereinbart, ist keine Widmungsänderung nötig, wenn beispielsweise statt einer Boutique ein Café mit etwas längeren Öffnungszeiten eröffnet.

Wann eine Wohnung anders genutzt werden kann als vertraglich vereinbart


Eine Widmungsänderung liegt beispielsweise vor, wenn
Arztpraxis in Wohnung
Praxis eines Heilmasseurs bloß in einem Zimmer einer Wohnung
Büroräumlichkeit in Wohnung
Lager in Büroräumlichkeit
Keller in Lagerraum
Verkaufsraum in Restaurant
Lebensmittelgeschäft in Gasthaus
Imbisslokal in Barbetrieb
Kino in Supermarkt
Dafür ist die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich.


Eine widmungswidrige Verwendung ist in den meisten Fällen kein Kündigungsgrund

Die Juristen der D.A.S. Rechtsschutz AG

Mietwohnung geschäftlich genutzt: Wann eine Unterlassungsklage droht

Wenn eine Mietwohnung zu Geschäftszwecken genutzt wird, lautet die entscheidende Frage: Was wurde im Mietvertrag vereinbart? Denn das Mietobjekt darf nur so genützt werden, wie es im Mietvertrag vereinbart ist. „Wird eine Mietwohnung größtenteils zu privaten Wohnzwecken und nur ein unbedeutend kleiner Anteil der Nutzfläche geschäftlich genutzt, wird der Vermieter mit einer Unterlassungsklage nicht durchkommen“, so die Juristen der D.A.S. Rechtsschutz AG und beruhigen: "Eine widmungswidrige Verwendung ist in den meisten Fällen kein Kündigungsgrund."


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Über die D.A.S. Rechtsschutz AG:
Seit 1956 ist die D.A.S. Rechtsschutz AG mit Spezialisierung auf Rechtsschutzlösungen für Privatpersonen und Unternehmen in Österreich tätig. Als unabhängiger Rechtsdienstleister bietet sie umfassenden Versicherungsschutz, fachliche Betreuung durch hochqualifizierte juristische Mitarbeiter und RechtsService-Leistungen wie die D.A.S. Direkthilfe® und D.A.S. Rechtsberatung an. Der Firmensitz des Unternehmens befindet sich in Wien. Die rund 350 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stehen Kunden in ganz Österreich zur Verfügung. In den vergangenen Jahren hat die D.A.S. Österreich ihre starke Marktposition als Rechtsschutzspezialist gefestigt und wird bereits seit 2009 jährlich mit einem stabilen A-Rating durch Standard & Poor’s bewertet. Das Versicherungsunternehmen ist seit Juli 2018 Netzwerkpartner der Leitbetriebe Austria und absolvierte 2020 erfolgreich eine Re-Zertifizierung. Im selben Jahr ist die D.A.S. auch mit dem Silbernen Siegel als „Best Recruiter“ ausgezeichnet worden.
Seit 1928 steht die internationale D.A.S. für Kompetenz und Leistungsstärke im Rechtsschutz. Heute agieren D.A.S. Gesellschaften in mehr als 10 Ländern weltweit. Sie sind die Spezialisten für Rechtsschutz der ERGO Group AG. Die D.A.S. Rechtsschutz AG agiert seit 2014 als Muttergesellschaft der D.A.S. Tschechien.

Haftungsauschluss:
Antworten auf Fragen und bereitgestellte Texte haben lediglich Informationscharakter. Sie wurden von den Rechtsexperten der D.A.S. bzw. durch deren Partneranwälte gründlich recherchiert. Trotzdem übernehmen trend.at und die D.A.S. Rechtsschutz AG keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen.

Take Aways
  • Im Wohnungseigentumsvertrag, dem ein Nutzwertgutachten zugrunde liegt, wird festgehalten, wie das Wohnungseigentsums-Objekt genutzt werden darf.
  • Wofür Wohnunseigentums-Objekte genutzt werden können:
  • zum Wohnen
  • zum Wohnen und für Geschäftstätigkeiten, die gewöhnlich in einer Wohnung ausgeübt werden,
  • nur zu allgemeinen Geschäftszwecken,
  • zu bestimmten Geschäftszwecken,
  • als Garage oder als KFZ-Abstellplatz
  • Ist laut Wohnungseigentumsvertrag die Wohnung ausschließlich als Privatwohnung gewidmet, will man aber dennoch beispielsweise eine Arztpraxis eröffnen, ist eine Widmungsänderung erforderlich.
  • Eine solche Änderung bedarf allerdings der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer.
  • Eine Umwidmung hat gute Aussichten auf Erfolg, wenn mindestens 80 Prozent der gesamten Nutzfläche der Wohnzone als Privatwohnungen genutzt werden.
[THEMA]: Rechtsschutz - die D.A.S.-Experten geben Rat

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