Wohnungseigentumsgesetz 2022: So können Vorhaben leichter umgesetzt werden

Durch die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz 2022 (WEG-Novelle 2022) wurde es einfacher, in Wohnungsanlagen bestimmte Anschaffungen wie E-Ladestationen oder Maßnahmen zur Beschattung umzusetzen. Vorhaben können nicht mehr so einfach blockiert werden.

Thema: Investieren in Immobilien
Wohnungseigentumsgesetz 2022: So können Vorhaben leichter umgesetzt werden

Bei Abstimmungen bei Eigentümerversammlungen verlieren jene, die nicht anwesend sind, künftig ihr Stimmrecht.

ARTIKEL-INHALT


Wenn es unter Wohnungseigentümern darum geht, Neuanschaffungen oder Änderungen an ihrem Eigentum zu beschließen, wird gern und viel gestritten. Unter Anwälten gilt nicht umsonst der Spruch: "Wohnungseigentümer sind das erste, aber auch das letzte Mal bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages einig.§


Was versteht man unter einem Miteigentumsanteil?

Unter einem Miteigentumsanteil versteht man den Bruchteil des Eigentums, der an einem gemeinsamen Immobilieneigentum in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Dieser Mindestanteil ist zum Erwerb des Wohnungseigentums notwendig. Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes ist entscheidend dafür, wie hoch der Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentümers an der Liegenschaft sein muss.
Je nach der Größe der Wohnanlage erfolgt die Aufteilung üblicherweise in 1.000-tel, 100-tel oder 10-tel Miteigentumsanteile. Beispiel: Wohnungseigentümer A hat 300/1000, B hat 500/1000 und C 200/1000 Miteigentumsanteile. Zusammen haben sie 1.000/1.000.

Novelle 2022: Mehrheitsbeschlüsse werden erleichtert

Vor der WEG-Novelle 2022 scheiterten viele Abstimmungen über geplante Vorhaben daran, dass bei der dafür nötigen Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit zustande gekommen war, wenn nicht alle Wohnungseigentümer eines Objekts die Möglichkeit hatten, sich in dieser Versammlung zu geplanten Vorhaben zu äußern und abzustimmen.

So wurde es als Gegenstimme gewertet, wenn ein Miteigentümer nicht zur Abstimmung kam. "Durch kamen oft sinnvolle oder notwendige Investitionen, wie die Anschaffung einer Klimaanlage oder einer neuen Heizung nicht zustande, da viele Mioteigentümer in der Eigentümerversammlung nicht anwesend waren. Gerade bei Eigentümern, die die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern langfristig vermietet haben, ist das Interesse an Investitionen gering", erklärt der Wiener Rechtsanwalt und Spezialist für Immobilienrecht, Wolfgang Orsini und Rosenberg.

Die für Beschlüsse erforderliche einfache Mehrheit, gemessen am Wohnungsanteil, kam so selten zustande. Nach der neuen Regelung verliert ein Miteigentümer sein Stimmrecht, wenn er nicht an der Eigentümerversammlung teilnimmt. Die Details zu den neuen Bestimmungen finden Sie im folgenden Q&A.


Andere Wohnungseigentümer schriftlich informieren

Durch die Novelle zum Wohungseigentumsgesetz ist es wesentlich einfacher, private Vorhaben an seinem Eigentum vorzunehmen, die bisher zu den schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer zählten. "Es reicht seither bei solchen Vorhaben, alle Wohnungseigentümer anzuschreiben. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn diese nicht binnen zwei Monaten Einspruch erheben", erläutert Anwalt Orsini und Rosenberg.

Das gilt etwa, wenn einzelne Eigentümer eines Objektes

  • behindertengerechte Umbauten vornehmen wollen,
  • eine Photovoltaikanlage errichtet werden wollen,
  • Einbruchsschutz an der Türe vorgenommen wollen oder wenn es
  • um Anschaffungen für die Beschattung geht.

Bisher muss man bei Änderung an seinem eigenen Wohnungseigentumsobjekt, die die schutzwürdigen Interessen aller Eigentümer betreffen, diese von allen absegnen lassen. Das galt zwar schon seit einem Urteil des Oberlandesgerichts (OGH) von 2019 für Langsamladestationen (3,7 kW) nicht mehr, aber sehr wohl noch etwa für barrierefreie Umbauten oder die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach etwa eines Wohnungseigentums-Reihenhauses.


Q&A zur WEG-Novelle 2022

Sascha Verovnik, Partner bei ScherbaumSeebacher Rechtsanwälte in Graz, ist auf Immobilienrecht und Mietrecht spezialisiert. Er erklärt zur Wohnungseigentumsgesetz Novelle 2022: "Die Novelle bringt einige relevante Neuerungen mit sich. Sie stellt einen wichtigen ersten Schritt in Richtung einer klimafreundlichen Neugestaltung des Gebäudesektors dar. Wie die Änderungen in der Praxis angenommen werden, ist mit Spannung zu erwarten."

Sascha Verovnik, Partner ScherbaumSeebacher Rechtsanwälte

Sascha Verovnik, Partner ScherbaumSeebacher Rechtsanwälte

Nachfolgend beantwortet Verovnik die wichtigsten Fragen zur WEG-Novelle 2022.

1. Welche Neuerungen wurden mit der WEG-Novelle 2022 eingeführt?

Dank der WEG-Novelle 2022 kann die Eigentümergemeinschaft seit dem 1. Juli 2022 einfacher Beschlüsse fassen. In Zukunft sollen dadurch weniger Vorhaben an der notwendigen Mehrheit scheitern. Auch die Bildung einer gesetzlich festgelegten Mindestrücklage ist seitdem Pflicht. Bereits seit Anfang des Jahres ist es für Wohnungseigentümer aufgrund der Novelle einfacher bestimmte Änderungen an ihren Wohnungen vorzunehmen. Insbesondere Solaranlagen, Ladeanlagen für elektronisch betriebene Fahrzeuge sowie Beschattungsanlagen können seitdem erheblich leichter errichtet werden.

2. Welche Änderungen können nun nach einer bloßen Verständigen der übrigen Miteigentümer vorgenommen werden?

Wenn ein Wohnungseigentümer Änderungen an seiner Wohnung vornehmen möchte, benötigt er dazu grundsätzlich die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern durch die Änderung eine Beeinträchtigung von schutzwürdigen Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Alle Wohnungseigentümer zu kontaktieren, sie von einem Vorhaben zu überzeugen und ihre ausdrückliche Zustimmung einzuholen, ist ein aufwendiger Prozess. Daher wurden nun Erleichterungen vorgesehen. Bei bestimmten gesetzlich vorgesehenen Änderungen müssen die anderen Wohnungseigentümer nur von dem geplanten Vorhaben verständigt werden. Wenn sie daraufhin binnen zwei Monaten keinen Widerspruch erheben, gilt ihre Zustimmung als erteilt. Die Verständigung muss eine klare und verständliche Beschreibung der geplanten Änderung beinhalten und darauf hinweisen, dass Schweigen als Zustimmung gilt.

Diese Vorgehensweise ist möglich, wenn Wohnungseigentümer ihre Wohnung oder allgemeine Teile der Liegenschaft barrierefrei ausgestalten möchten, eine Ladeanlage für elektrisch betriebene Fahrzeuge errichten wollen, die Anbringung einer Solaranlage oder einer sich in das Erscheinungsbild des Hauses harmonisch einfügenden Beschattungsvorrichtung planen oder einbruchssichere Türen einbauen möchten. Bei allen anderen Vorhaben müssen Wohnungseigentümer nach wie vor die ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer einholen – an der grundlegenden Systematik hat sich also nicht viel geändert.

Um die Wohnungseigentümer über geplante Vorhaben informieren zu können bzw von diesen eine Zustimmung einzuholen zu können, werden die Kontaktdaten der anderen Wohnungseigentümer benötigt. Der Hausverwalter ist nunmehr dazu verpflichtet, zu diesem Zweck einem Wohnungseigentümer die Namen und Anschriften der anderen Wohnungseigentümer mitzuteilen. E-Mail-Adressen darf der Hausverwalter aus datenschutzrechtlichen Gründen jedoch nur mit Zustimmung des jeweiligen Wohnungseigentümers weitergeben.

3. Was passiert, wenn ein Wohnungseigentümer einem geplanten Vorhaben widerspricht bzw keine Zustimmung erteilt?

Nach wie vor besteht in diesen Fällen die Möglichkeit das Gericht anzurufen, damit dieses die Zustimmung des Wohnungseigentümers ersetzt. Das Gericht muss, um die Zustimmung ersetzen zu können, unter anderem prüfen, ob das geplante Vorhaben üblich ist oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers, der die Änderung vornehmen will, dient. Bei den sogenannten privilegierten Änderungen ist dies jedoch nicht notwendig. Neu ist, dass zu diesen privilegierten Änderungen seit 2022 auch die barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder von allgemeinen Teilen der Liegenschaft und die Errichtung einer Ladeanlage für elektrisch betriebene Fahrzeuge zählen.

4. Kann jemanden die Nutzung seiner Ladeanlage für elektrisch betriebene Fahrzeuge untersagt werden?

Hat ein Wohnungseigentümer bereits vor der WEG-Novelle, das heißt vor Jänner 2022, eine Ladeanlage für elektrisch betriebene Fahrzeuge errichtet, kann ihm die Nutzung dieser nicht untersagt werden. Wurde eine Ladeanlage jedoch nach dem 31.12.2021 errichtet, kann einem Wohnungseigentümer die Nutzung dieser frühestens fünf Jahre nach ihrer Errichtung von der Eigentümergemeinschaft untersagt werden. Dies setzt voraus, dass eine Ladestation, die die Stellplätze aller Wohnungseigentümer mit einer Ladevorrichtung versorgt, geschaffen wird und dass mit dieser gemeinsamen Ladeanlage die Versorgung der Liegenschaft besser genutzt werden kann.

Gemeinsamen Ladestationen wird also Vorrang gegenüber einzelnen Ladestationen eingeräumt. Voraussetzung für ein solches Vorgehen ist, dass die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Von der Beschlussfassung über die Schaffung einer gemeinsamen Ladestation sind jene Wohnungseigentümer, die bereits über eine Einzel-Ladevorrichtung verfügen, ausgeschlossen. So sollen Interessenskonflikte bei der Abstimmung vermieden werden.

Hat der einzelne Wohnungseigentümer für die Errichtung seiner Ladeanlage, dessen Nutzung ihm untersagt wird, Kosten aufgewendet, können ihm diese unter Umständen ersetzt werden. Sollte er zur Schaffung seiner Ladestation zB die Stromleitungen verstärkt oder die Anschlussleistung erhöht haben und so die allgemeinen Teile der Liegenschaft verbessert haben, steht ihm ein Anspruch auf Aufwandersatz zu.

5. Mit welcher Mehrheit kann die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss fassen?

Vor der Novelle 2022 konnte ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nur mit der Zustimmung von Miteigentümern mit mehr als 50 % der gesamten Miteigentumsanteile zustande kommen. Mangels Interesse erscheinen Miteigentümer jedoch oft nicht bei Eigentümerversammlungen bzw nehmen nicht an Abstimmungen teil. Ihre nicht abgegebenen Stimmen verhinderten oftmals das Zustandekommen von Beschlüssen, obwohl die nicht anwesenden Miteigentümer dem Gegenstand des Beschlusses womöglich gar nicht entgegenstanden.

Damit Vorhaben nicht mehr an der nötigen 50 % Mehrheit scheitern, führte die Novelle 2022 eine zweite Möglichkeit der Beschlussfassung ein. Ein Beschluss kann nun auch mit einer Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens ein Drittel der gesamten Wohnungseigentumsanteile repräsentiert, gefasst werden. Das Fernbleiben von Eigentümerversammlung bzw das Nichtabgeben von Stimmen kann einer Beschlussfassung also nicht mehr im Wege stehen.

6. Können Wohnungseigentümer an Eigentümerversammlungen elektronisch teilnehmen?

Mit der Novelle 2022 wurde eingeführt, dass der Hausverwalter einzelnen Wohnungseigentümern die elektronische Teilnahme an Eigentümerversammlungen, etwa durch eine Zuschaltung zu Präsenzversammlungen via Videokonferenzverbindung, ermöglichen kann. Ob eine solche Hybridversammlung abgehalten wird, liegt jedoch im Ermessen des Hausverwalters. Einzelne Wohnungseigentümer haben darauf also keinen Anspruch.

7. Wie hoch muss die verpflichtende Mindestrücklage sein?

Eine Rücklage muss gebildet werden, um Kosten des laufenden Betriebs der Liegenschaft sowie Aufwendungen für künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu decken. Die Bildung einer angemessenen Rücklage war bereits vor 2022 verpflichtend. Jedoch hat das Gesetz bis zur Novelle keine Mindesthöhe der zu bildenden Rücklage vorgesehen. Es wurden oft zu niedrige Beträge eingezahlt und notwendige oder gebotene Investitionen konnten nicht vorgenommen werden bzw mussten aufgeschoben werden. Seit 2022 sieht das Wohnungseigentumsgesetz daher vor, dass der monatliche Beitrag zur Rücklage mindestens EUR 0,90 pro Quadratmeter Nutzfläche betragen muss. Die einzelnen Wohnungseigentümer müssen diesen Betrag entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufbringen.

Dieser Mindestbetrag darf nur ausnahmsweise unterschritten werden, etwa wenn das Gebäude erst vor kurzem neu errichtet oder saniert wurde, wenn bereits eine sehr hohe Rücklage vorhanden ist oder die Wohnungseigentümer einer Reihen- oder Einzelhausanlage die Erhaltungspflicht für ihre Häuser vertraglich übernommen haben.

8. Was ist der neu eingeführte duale Finanzierungsmodus?

Größere Arbeiten an der Liegenschaft wurden mangels ausreichender Rücklage in der Vergangenheit oft durch die Aufnahme eines Kredites finanziert. Wollten einzelne Miteigentümer den auf ihren Teil entfallenen Betrag der erforderlichen Kreditsumme aus eigenen finanziellen Mitteln direkt bezahlen, war dies nicht möglich.

Mit der Novelle 2022 wurde daher der duale Finanzierungsmodus eingeführt, bei dem die Kreditfinanzierung und die direkte Zahlung durch Miteigentümer kombiniert werden können. Macht ein Wohnungseigentümer von der Möglichkeit einer direkten Zahlung Gebrauch, muss eine geringere Kreditsumme aufgenommen werden und die - verringerte - Kreditfinanzierung ist von den übrigen Wohnungseigentümern zu tragen.


Wozu dient die Eigentümerversammlung?

Eigentümerversammlung dienen dazu über Vorhaben, die die Eigentümer betreffen, abzustimmen. Es können Beschlüsse zu Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung getroffen werden. Zur ordentlichen Verwaltung zählen:

  • Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft;
  • Bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen, die nicht über den Zweck der Erhaltung hinausgehen;
  • Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Eigentumsobjekt;
  • Bildung einer angemessenen Rücklage;
  • Darlehen aufnehmen, um Maßnahmen zur Erhaltung zu finanzieren, die nicht regelmäßig anfallen;
  • Die Liegenschaft versichern;
  • Den Verwalter bestellen und kündigen;
  • Eigentümervertreter bestellen und abberufen;
  • Hausordnung erlassen und ändern;
  • Das Vermieten und Kündigen allgemeiner Teile an Personen, die keine Wohnungseigentümer sind;
  • Energieausweis erstellen und aufbewahren.

Als außerordentliche Verwaltung, die mit einer Mehrheit beschlossen werden kann, gilt:

  • Nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
  • Sonstige über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen.

Wie oft müssen Eigentümerversammlung abgehalten werden?

Eigentümerversammlungen dienen den Wohnungseigentümern eines Objektes dazu über geplante Vorhaben abzustimmen und entsprechende Beschlüsse zu fassen. Eine solche Versammlung muss laut Gesetz vom Hausverwalter auf jeden Fall alle zwei Jahre abgehalten werden, kann aber auf Betreiben einzelnen Wohnungseigentümer öfter erfolgen. Wenn es Probleme mit dem Hausverwalter gibt, kann auch eine Eigentümerversammlung ohne diesen stattfinden.


Warum ist bei Wohnungsanlagen in Österreich eine Eigentümergemeinschaft notwendig?

Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur berechtigt, seine Wohnung zu nutzen, sondern ist auch Miteigentümer der gesamten Liegenschaft und damit auch von dessen allgemeinen Teilen. Dazu zählen beispielsweise Stiegenhäuser, Dächer, Fassaden, Heizungsräume, Fahrradabstellplätze, Müllräumen- und plätze, Verkehrsflächen oder Kinderwagenabstellplätzen. Teile wie das Stiegenhaus müssen zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft sein, da es für die Wohnungseigentümer notwendig ist, diese zu nutzen. Ein Garten kann ein allgemeiner Teil einer Liegenschaft sein und dafür gewidmet sein, kann aber auch nur einem oder bestimmten Wohnungseigentümern gehören.

Verwaltung der Liegenschaft: Wofür Wohnungseigentümer verantwortlich sind

Wohnhausanlagen müssen auch gepflegt und instand gehalten werden. Deshalb ist es notwendig, dass Liegenschaft von der Eigentümergemeinschaft verwaltet werden. Dafür sind auch Rücklagen, die jeder Wohnungseigentümer anteilig zahlen muss, zu bilden.
Für diese Angelegenheiten ist die Eigentümergemeinschaft unter anderem verantwortlich:

  • Reparaturen/Renovierungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
  • Sie legt die Höhe der Reparaturrücklage fest
  • Bestellt eine Hausverwaltung

Die Eigentümergemeinschaft ist, was die Verwaltung der Liegenschaft betrifft, eine juristische Person und kann als solche Verträge abschließen, wie mit Handwerkern, mit Gebäudeversicherern, mit Reinigungsfirmen oder mit einer Hausverwaltung).

Take Aways
  • Es genügt nach der WEG-Novelle, wenn zumindest ein Drittel der Miteigentümer bei der Eigentümerversammlung anwesend ist und zwei Drittel davon für ein Vorhaben oder andere Maßnahmen stimmen.
  • Wer an einer Abstimmung nicht teilnimmt, verliert das Stimmrecht.
  • Will ein Wohnungseigentümer behindertengerechte Umbauten, einen Einbruchsschutz an der Türe vornehmen, eine Photovoltaikanlage bauen oder eine Außenjalousie anbringen, so genügt es jetzt, alle Wohnungseigentümer anzuschreiben und das Vorhaben mitzuteilen.
  • Die Zustimmung gilt nach einer schriftlichen Ankündigung als erteilt, wenn binnen zwei Monaten kein Einspruch erhoben wird.
[THEMA]: Rechtsschutz - die D.A.S.-Experten geben Rat

Geld zurück vom Online-Casino: So können Sie Verluste zurückfordern

Spielschulden, die auf Plattformen illegaler Online-Casinos gemacht …

Compliance-Fallen: Wann Geschenke Bestechung werden
Compliance-Fallen: Wann Geschenke Bestechung werden

Geschenke an Kunden? Was ist erlaubt und was ist Bestechung? Welche …

Auch beim Wolfgangseer Advent sollte man als Autofahrer ein paar Faustregeln fürs Punschtrinken beachten.
Wie viel Alkohol Autofahrer trinken dürfen

Wie viel Punsch oder Glühwein kann man trinken, ohne die …