Wohnungseigentumsgesetz 2022: So können Vorhaben leichter umgesetzt werden

Durch die Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz 2022 wurde es einfacher, in Wohnungsanlagen bestimmte Anschaffungen wie E-Ladestationen oder Maßnahmen zur Beschattung umzusetzen. Durch neue Abstimmungsverfahren in der Eigentümerversammlung können Vorhaben nicht mehr so einfach blockiert werden.

Thema: Investieren in Immobilien
Wohnungseigentumsgesetz 2022: So können Vorhaben leichter umgesetzt werden

Bei Abstimmungen bei Eigentümerversammlungen verlieren jene, die nicht anwesend sind, künftig ihr Stimmrecht.

ARTIKEL-INHALT

Wenn es unter Wohnungseigentümern darum geht, Neuanschaffungen oder Änderungen an ihrem Eigentum zu beschließen, wird gern und viel gestritten. Unter Anwälten gilt nicht umsonst der Spruch: Wohnungseigentümer sind das erste, aber auch das letzte Mal bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages einig.

Bis 2022: Nötige einfache Mehrheit kam häufig nicht zustande - Vorhaben scheiterten

Vor dem Jahr 2022 scheiterten viele Abstimmungen über geplante Vorhaben daran, dass bei der dafür nötigen Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit zustande gekommen war, wenn nicht alle Wohnungseigentümer eines Objekts die Möglichkeit hatten, sich in dieser Versammlung zu geplanten Vorhaben zu äußern und abzustimmen. "Durch sind oft sinnvolle oder notwendige Investitionen, wie die Anschaffung einer Klimaanlage oder einer neuen Heizung nicht zustande gekommen, da viele von ihnen bei der Abstimmung in der Eigentümerversammlung nicht anwesend waren.


Gerade bei Eigentümern, die die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern langfristig vermietet haben, ist das Interesse an Investitionen gering

Wiener Anwalt und Spezialist für Immobilienrecht, Wolfgang Orsini und Rosenberg.

Sie erscheinen daher nach Erfahrung von Anwalt Orsini und Rosenberg erst gar nicht auf den Eigentümerversammlungen. Die für Beschlüsse, für die bisher eine einfache Mehrheit nötig war, gemessen am Wohnungsanteil, kam so selten zustande.

Investitionen der Eigentümergemeinschaft: 2/3 Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht nun für Beschlüsse

Seit dem in Kraft treten der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) am 1. Jänner 2022 ist für Investitionsvorhaben keine einfache Mehrheit mehr nötig. Seither reicht es, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung für ein Vorhaben oder andere Maßnahmen stimmen. Wer sich demnach an der Abstimmung nicht beteiligt, hat auch keine Stimmrecht. Bis zur Novelle war eine nicht abgegebene Stimme stets eine Gegenstimme. Einzige Einschränkung bei der neuen Regelung: Die Zweidrittelmehrheit muss mindestens ein Drittel der gesamten Wohnungseigentumsanteile repräsentieren.

Bei welchen Vorhaben es nun reicht, andere Wohnungseigentümer mit einem Schreiben zu informieren

Durch die Novelle zum Wohungseigentumsgesetz ist es wesentlich einfacher, private Vorhaben an seinem Eigentum vorzunehmen, die bisher zu den schutzwürdigen Interessen der anderen Eigentümer zählten. "Es reicht seither bei solchen Vorhaben, alle Wohnungseigentümer anzuschreiben. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn diese nicht binnen zwei Monaten Einspruch erheben", erläutert Anwalt Orsini und Rosenberg.


Wer nicht widerspricht, stimmt dem Vorhaben zu.

Das gilt laut Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2022 für bestimmte Vorhaben.


Dieses Vorgehen gilt etwa wenn einzelne Eigentümer eines Objektes

  • behindertengerechte Umbauten vornehmen wollen,
  • eine Photovoltaikanlage errichtet werden wollen,
  • Einbruchsschutz an der Türe vorgenommen wollen oder wenn es
  • um Anschaffungen für die Beschattung geht.

Bisher muss man bei Änderung an seinem eigenen Wohnungseigentumsobjekt, die die schutzwürdigen Interessen aller Eigentümer betreffen, diese von allen absegnen lassen. Das galt zwar schon seit einem Urteil des Oberlandesgerichts (OGH) von 2019 für Langsamladestationen (3,7 kW) nicht mehr, aber sehr wohl noch etwa für barrierefreie Umbauten oder die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach etwa eines Wohnungseigentums-Reihenhauses.


Wozu dient die Eigentümerversammlung?

Eigentümerversammlung dienen dazu über Vorhaben, die die Eigentümer betreffen, abzustimmen.
Es können Beschlüsse zu Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung getroffen werden.
Zur ordentlichen Verwaltung zählen:
• Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft;
• Bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen, die nicht über den Zweck der Erhaltung hinausgehen;
• Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Eigentumsobjekt;
• Bildung einer angemessenen Rücklage;
• Darlehen aufnehmen, um Maßnahmen zur Erhaltung zu finanzieren, die nicht regelmäßig anfallen;
• Die Liegenschaft versichern;
• Den Verwalter bestellen und kündigen;
• Eigentümervertreter bestellen und abberufen;
• Hausordnung erlassen und ändern;
• Das Vermieten und Kündigen allgemeiner Teile an Personen, die keine Wohnungseigentümer sind;
• Energieausweis erstellen und aufbewahren.

Als außerordentlichen Verwaltung, die mit einer Mehrheit beschlossen werden kann, gilt:
• Nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Sonstige über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen.

Wie oft müssen Eigentümerversammlung abgehalten werden?

Eigentümerversammlungen dienen den Wohnungseigentümern eines Objektes dazu über geplante Vorhaben abzustimmen und entsprechende Beschlüsse zu fassen. Eine solche Versammlung muss laut Gesetz vom Hausverwalter auf jeden Fall alle zwei Jahre abgehalten werden, kann aber auf Betreiben einzelnen Wohnungseigentümer öfter erfolgen. Wenn es Probleme mit dem Hausverwalter gibt, kann auch eine Eigentümerversammlung ohne diesen stattfinden.

Was versteht man unter einem Miteigentumsanteil?

Unter einem Miteigentumsanteil versteht man den Bruchteil des Eigentums, der an einem gemeinsamen Immobilieneigentum in Form einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Dieser Mindestanteil ist zum Erwerb des Wohnungseigentums notwendig. Der Nutzwert eines Wohnungseigentumsobjektes ist entscheidend dafür, wie hoch der Miteigentumsanteil eines Wohnungseigentümers an der Liegenschaft sein muss.
Je nach der Größe der Wohnanlage erfolgt die Aufteilung üblicherweise in 1.000-tel, 100-tel oder 10-tel Miteigentumsanteile. Beispiel: Wohnungseigentümer A hat 300/1000, B hat 500/1000 und C 200/1000 Miteigentumsanteile. Zusammen haben sie 1.000/1.000.

Einer der Aufgaben von Wohnungseigentümergemeinschaften ist es das Stiegenhaus und andere allgemeine Teile in Schuss zu halten.

Warum ist bei Wohnungsanlagen in Österreich eine Eigentümergemeinschaft notwendig?

Jeder Wohnungseigentümer ist nicht nur berechtigt, seine Wohnung zu nutzen, sondern ist auch Miteigentümer der gesamten Liegenschaft und damit auch von dessen allgemeinen Teilen. Dazu zählen beispielsweise Stiegenhäuser, Dächer, Fassaden, Heizungsräume, Fahrradabstellplätze, Müllräumen- und plätze, Verkehrsflächen oder Kinderwagenabstellplätzen. Teile wie das Stiegenhaus müssen zwingend allgemeine Teile der Liegenschaft sein, da es für die Wohnungseigentümer notwendig ist, diese zu nutzen. Ein Garten kann ein allgemeiner Teil einer Liegenschaft sein und dafür gewidmet sein, kann aber auch nur einem oder bestimmten Wohnungseigentümern gehören.

Verwaltung der Liegenschaft: Wofür Wohnungseigentümer verantwortlich sind

Wohnhausanlagen müssen auch gepflegt und instand gehalten werden. Deshalb ist es notwendig, dass Liegenschaft von der Eigentümergemeinschaft verwaltet werden. Dafür sind auch Rücklagen, die jeder Wohnungseigentümer anteilig zahlen muss, zu bilden.
Für diese Angelegenheiten ist die Eigentümergemeinschaft unter anderem verantwortlich:

  • Reparaturen/Renovierungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
  • Sie legt die Höhe der Reparaturrücklage fest
  • Bestellt eine Hausverwaltung

Die Eigentümergemeinschaft ist, was die Verwaltung der Liegenschaft betrifft, eine juristische Person und kann als solche Verträge abschließen, wie mit Handwerkern, mit Gebäudeversicherern, mit Reinigungsfirmen oder mit einer Hausverwaltung).

Wie hoch ist die gesetzlich vorgeschriebene Instandhaltungs-Rücklage bei Eigentumswohnungen?

Seit Juli 2022 gilt eine Mindestdotierung der Rücklage von mindestens 90 Cent je Quadratmeter des Wohnungseigentumsobjektes. Bisher war die Instandhaltungsrücklage so geregelt, dass diese "angemessen" und „zur Vorsorge für künftige Aufwendungen“ errechnet werden muss.


Take Aways
  • Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das ist seit Anfang 2022 neu
    Seither genügt es, wenn zwei Drittel der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung für ein Vorhaben oder andere Maßnahmen stimmen.
    Wer sich an den Abstimmungen nicht teilnimmt, verliert sein Stimmrecht. Bisher galt eine nicht abgegebene Stimme stets als Gegenstimme.
  • Wer behindertengerechte Umbauten, einen Einbruchsschutz an der Türe vornehmen will oder eine Photovoltaikanlage bauen will oder Außenjalousie anbringen will, für den reicht es jetzt alle Wohnungseigentümer anzuschreiben und ihnen das Vorhaben mitzuteilen. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn diese nicht binnen zwei Monaten Einspruch erheben.

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