So wird versucht, das Schutzgesetz für Immobilienkäufe auszuhebeln

So wird versucht, das Schutzgesetz für Immobilienkäufe auszuhebeln

Die Risiken beim Kauf einer Immobilie auf dem Reißbrett oder eines Objekts, das noch im Bau ist, sind groß.

Verträge zwischen Bauträger und Immobilienerwerber sind tückisch. Bei Baumängeln, dem Konkurs des Bauträgers oder Vertragsfehlern kann es für Immobilienkäufer, die ein Objekt am Reißbrett kaufen oder welches sich in Bau befindet, finanziell fatal enden. Und das trotz strenger gesetzlicher Bestimmungen. Erich Hierz, D.A.S. Partneranwalt, erklärt warum.

In Österreich ist die Nachfrage nach Wohnraum nach wie vor ungebrochen hoch. Doch die Vertragsrisiken, die der Kauf eines Objektes mit sich bringt, welches erst geplant wird oder sich noch in Bau befindet, sollten nicht unterschätzt werden. Anwälte wie der D.A.S. Partneranwalt Erich Hierz von SCWP Schindhelm sind damit immer wieder konfrontiert. Der Grazer Anwalt erklärt, wie Unternehmen ihre Immobilienkäufer austricksen oder durch Formfehler um viel Geld bringen.

Ratenzahlungen nach Baufortschritt

Grundlage für Verträge zwischen Bauträger und Immobilienerwerber ist das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Das BTVG ist ein Schutzgesetz für Immobilienkäufer. Es dient dazu, Käufer, die vor Fertigstellung eines Bauprojektes Zahlungen leisten, im Fall des Konkurses des Bauträgers vor dem Verlust ihres Geldes zu schützen.. Wesentlicher Inhalt des Schutzgesetzes ist des Weiteren, dass der Erwerber einer Immobilie stets nur jene Raten bezahlt beziehungsweise vom Treuhänder freigeben lässt, die dem tatsächlichen Baufortschritt entsprechen. Das bedeutet, der Bauträger geht mit seinen Bauleistungen in Vorlage. Ist der jeweilige Baufortschritt erreicht, muss als nächstens zwingend ein zu bestellender Sachverständiger den Baufortschritt prüfen. Bestätigt dieser den jeweilige Baufortschritt, ist der Treuhänder/Vertragserrichter verpflichtet, die Rate freizugegeben. Werden gravierende Mängel festgestellt oder sonstige Vertragsinhalte nicht erfüllt, bleibt das Geld am Konto.

Bauträger versuchen Gesetz zu umgehen

„Trotz genauer gesetzlicher Bestimmungen kommt es immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten“, weiß Rechtsanwalt Hierz. Das ist umso problematischer, als mit solchen Streitfällen stets ein hoher Streitwert einhergeht. „In der Praxis hat sich jedoch herausgestellt, dass das Gesetz lückenhaft und mitunter unrichtig angewendet wird. So versuchen Bauträger von Wohnungen immer wieder zwingende Bestimmungen des Gesetzes zu umgehen“, stellt Hierz fest. Meist indem Bauträger versuchen, ihre Vorausleistungen so gering wie möglich zu halten. So werden vertragliche Konstellationen gewählt, mit denen das BTVG umgangen wird. Aber es passieren auch Fehler bei der Vertragsabwicklung, mitunter mit gravierenden finanziellen Auswirkungen. Der D.A.S. Partneranwalt nennt zwei Beispiele aus der Praxis.

Raten bezahlt ohne entsprechende Gegenleistung

Fall 1: Eine GmbH hat ein geplantes Drei-Parteienhaus zum Verkauf angeboten. Die Abwicklung erfolgte direkt über die GmbH, die sämtliche Kontakte herstellte. Die Verträge für den Ankauf der Liegenschaft und die Errichtung des Drei-Parteienhauses wurden in weiterer Folge direkt zwischen den Käufern, dem Verkäufer der Liegenschaft und der Baufirma abgeschlossen. Die GmbH trat lediglich als Vermittler auf, hat jedoch im Hintergrund sämtliche Vertragsdetails ausverhandelt. Die Raten für Baufortschritte wurden jedoch nicht im Sinne des Bauträgervertragsgesetzes ausbezahlt. Vielmehr wurde eine für die Baufirma günstigere Variante vereinbart, in dem höhere Raten für geringe Bauleistungen vereinbart wurden. Während der Bauphase wurden zudem die Arbeiten eingestellt und in weiterer Folge über die Baufirma ein Konkursverfahren eröffnet. Die Erwerber hatten Raten bezahlt, obwohl eine dementsprechende Gegenleistung nicht vorhanden war. Dies ist darauf zurückzuführen, dass BTVG widrige Verträge vereinbart wurden.

Vertragserrichter haftet wegen Formfehler

Das Gericht kam zu dem Urteil, dass durch diese Vertragskonstruktion das Schutzgesetz umgangen wurde. Die GmbH, die als Vermittler auftrat und in weiterer Folge als Bauträger anzusehen war, musste selbst Konkurs anmelden, womit die Käufer die Schäden hier nicht mehr geltend machen konnten. Für sie blieb letztlich nur die Möglichkeit, den Vertragserrichter, der die Bestimmungen des BTVG nicht beachtete, zur Haftung heranzuziehen. Vertragserrichter in derartigen Konstellationen werden stets vom Verkäufer vorgegeben und handeln diese zum Teil in Unkenntnis des BTVG bzw. wird versucht dieses zu umgehen.

Bank stuft Immobilie nach Bauträgerkonkurs wegen Formfehler nicht als lastenfrei ein

Fall 2: Die zwingenden Bestimmungen des Schutzgesetzes wurden im konkreten Fall zwar vertraglich vereinbart, aber vom Vertragserrichter nicht ausreichend überprüft und umgesetzt. Zur Vorgeschichte: Ein Bauträger hat ein Bauvorhaben für Eigentumswohnungen mit Hilfe eines Bankkredits finanziert. Allerdings musste der Bauträger vor Fertigstellung der Wohnanlage Konkurs anmelden und konnte das Bauvorhaben nicht fertigstellen. In weiterer Folge haben das die Erwerber selbst übernommen. Es stellte sich jedoch heraus, dass eine Lastenfreistellung der jeweiligen Wohnungen nicht durchgeführt werden konnte, da die Bank laut Vertrag erst zu einer Lastenfreistellung verpflichtet war, sobald der komplette Kaufpreis auf ihrem Konto einlangt. Da das aufgrund des Konkurses des Bauträgers nicht möglich war, waren die Erwerber gezwungen, die Kosten für die Fertigstellungsarbeiten selbst zu übernehmen und dazu auch noch einen gewissen Betrag an die bauträgerfinanzierende Bank zu bezahlen. Die Lastenfreistellung der jeweiligen Wohnungen war nämlich nicht möglich, da der Vertragserrichter verabsäumt hatte, die Freistellungsurkunde ausreichend zu überprüfen. Der so entstandene Schaden belief sich auf einen höheren fünfstelligen Betrag.

Lastenfrei wenn Geld am Treuhandkonto einlangt

Im Gerichtsverfahren stellte sich heraus, dass der Verfasser des Vertrags gezwungen gewesen wäre, die Lastenfreistellungsurkunde dahingehend zu prüfen, dass eine Lastenfreistellung bereits möglich ist, wenn das Geld auf dem Treuhandkonto liegt und nicht erst, wenn der Kaufpreis auf das Konto der Bank einlangt. Das Gericht kam deshalb zu dem Urteil, dass der Vertragserrichter für sämtliche Schäden haftet, da die Abwicklung des Vertrags nicht konform des Bauträgervertragsgesetzes war.

Die beiden Sachverhalten zeigen, dass eine nicht Bauträgervertragsgesetz konforme Abwicklung hohe finanzielle Schäden verursachen kann. Schlagend werden derartige Probleme meist, wenn der Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten gerät und es dadurch zu Verzögerungen oder zur kompletten Einstellung des Baues kommt und schlussendlich ein Insolvenzverfahren über den Bauträger eröffnet wird. „Problematisch ist dabei, dass der Vertragserrichter zwingend vom Bauträger selbst vorgegeben wird und die Erwerber darauf keinen direkten Einfluss nehmen können“, erläutert Hierz. Der D.A.S. Partneranwalt empfiehlt deshalb, eine Zweitmeinung durch einen Anwalt einzuholen, bevor man einen Bauträgervertrag unterschreibt.

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Mag.iur Erich Hierz, LL.M.
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