Unverheiratet eine Immobilie kaufen: Was ein Partnerschaftsvertrag bringt

Unverheiratete Paare sollten sich bei einem gemeinsamen Hauskauf mit einem Partnerschaftsvertrag absichern. Man kann zwischen einer Eigentümerpartnerschaft, Alleineigentum mit Absicherung des Partners oder Miteigentum entscheiden. Wann beim Streit ums Geld ein Rückforderungsanspruch möglich ist.

Ein Immobilienkauf birgt für unverheiratete Paare etliche Risiken. Ein Partnerschaftsvertrag kann Problemen vorbeugen.

Ein Immobilienkauf birgt für unverheiratete Paare etliche Risiken. Ein Partnerschaftsvertrag kann Problemen vorbeugen.

Mit den Themen Trennung und Tod beschäftigen sich glückliche Paare ungern. Spätestens jedoch, wenn große Anschaffungen wie der Kauf einer gemeinsamen Immobilie geplant sind, sollte diese Themen frühzeitig besprochen werden – am besten schon vor der Suche nach einem Eigenheim. Sonst kann es später für den Fall, dass das Glück nicht ewig hält, zu rechtlichen und finanziellen Streitigkeiten kommen, bei der sich am Ende die Beteiligten benachteiligt fühlen kann. Um das zu verhindern, kann ein Partnerschaftsvertrag Abhilfe schaffen.

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Wozu dient ein Partnerschaftsvertrag?

Unverheiratete Paare tun gut daran einen Partnerschaftsvertrag abzuschließen. So können sie ihr Zusammenlebens in der Lebensgemeinschaft rechtlich abzusichern, vor allem aber um im Fall einer Trennung klare Verhältnisse zu schaffen, wem was zusteht. Gerade wenn gemeinsam größere Anschaffungen getätigt werden wie eine Immobilie kaufen, ist dieser Punkt besonders wichtig.


Ein Partnerschaftsvertrag sollte, wenn eine Immobilie gekauft wird, folgendes klären:

  • Wer kauft die Immobilie?
  • Wie wird sie finanziert?
  • Aufteilung der Unterhaltskosten
  • Anzahl der Stimmrechte bei Entscheidungen
  • Was geschieht mit der Immobilie im Trennungs- oder Todesfall des Partners?

Um getroffene Vereinbarungen beweisen zu können, sollten Sie einen schriftlichen Vertrag machen. Damit werden rechtlich verbindliche Vereinbarungen. Die Verfassung des Vertrages sollte man einem Notar (zu finden in der Österreichischen Notariatskammer: ÖNK) oder einem Rechtsanwalt (Infos zu Anwälten finden Sie in der Österreichischen Rechtsanwaltskammer ÖRAK) übertragen.


Welche 3 Eigentumsformen für den Hauskauf sind möglich?

Unverheiratete Paare haben drei verschiedene Möglichkeiten, den gemeinsamen Immobilienkauf unter einen Hut zu bekommen: Eigentümerpartnerschaft, Alleineigentum oder Miteigentum.

1. Eigentümerpartnerschaft: Den Partnern gehört je die Hälfte

Seit dem Jahr 2002 entsteht nach Paragraf 13 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) automatisch eine Eigentümerpartnerschaft, wenn zwei natürliche Personen gemeinsam eine Wohnimmobilie kaufen. Die Eigentümerpartnerschaft muss nicht vertraglich vereinbart werden und kann ausschließlich aus zwei Personen bestehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Lebensgefährten, Ehegatten, Verwandte, Freunde oder anderweitig Bekannte handelt.


Die Eigentümerpartnerschaft ist beim Wohneigentum so geregelt, dass die Immobilie jedem Partner zu je 50 Prozent gehört – unabhängig davon, wie viel die Partner finanziell zum Kauf beisteuern. Daher haften beide Partner gemeinsam für die laufenden Kosten und können nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden.


2. Alleineigentum: Wenn ein Partner investiert, ist seine finanzielle Absicherung ratsam

Wie der Name vermuten lässt, wird beim Alleineigentum nur eine Person als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Der Alleineigentümer hat somit alle Rechte – trägt aber auch sämtliche Pflichten, die mit dem Hauskauf verbunden sind, allein. Wenn der Partner, der nicht im Grundbuch steht, Geld in die Immobilie investieren möchte, sollte er sich finanziell absichern.


3. Miteigentum: Jeder kann die gesamte Immobilie nutzen

Anders als beim Alleineigentum gehört beim Miteigentum die Immobilie mehreren Personen gemeinsam. Das können beispielsweise Freunde, Verwandte oder ein unverheiratetes Paar sein. Bei dieser Variante wird nicht die Immobilie selbst, sondern das Miteigentumsrecht auf die Miteigentümer aufgeteilt. Das bedeutet, dass in der Regel jeder Miteigentümer die gesamte Immobilie nutzen darf und ihm nur ein ideeller Anteil gehört.

Verkauf des eigenen Anteils ohne Zustimmung des anderen erlaubt

Über diesen Anteil darf der Miteigentümer selbst bestimmen, ohne auf die Zustimmung der anderen Miteigentümer angewiesen zu sein. Somit ist beispielsweise im Falle einer Trennung der Verkauf des eigenen Anteils möglich.

Bei Umbauten und Veränderungen ist die Entscheidungsmacht eines Miteigentümers jedoch begrenzt: Er benötigt immer das Einverständnis aller Miteigentümer. Soll die Immobilie ihren Räumlichkeiten entsprechend den einzelnen Miteigentümern klar zugeordnet werden, müssen die Miteigentümer sogenannte Benützungsregeln vereinbaren und im Grundbuch festhalten. In diesem Fall ließe sich regeln, dass ein realer Teil der Immobilie, beispielsweise eine Wohnung verkauft oder vermietet werden kann.


Partnerschaftsvertrag: So kann im Fall einer Trennung die Immobilie aufgeteilt werden

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie mit der gemeinsamen Immobilie im Trennungsfall verfahren wird. Paare können im Partnerschaftsvertrag eine Lösung schaffen, die für beide akzeptabel ist.

Die gängigsten Varianten, wenn um Immobilienvermögen aufzuteilen:

  • Einer verbleibt in der Immobilie und zahlt dem anderen eine Ausgleichszahlung, die im Vertrag festgehalten wird
  • Verkauf der Liegenschaft und die Aufteilung des Erlöses entsprechend der festgelegten Anteile

Darüber hinaus lässt sich beispielsweise festlegen, wie lange der Partner Zeit hat, um im Trennungsfall auszuziehen oder dass der Partner, der auszieht, noch Dinge in der Immobilie lagern darf, bis er eine eigene Wohnung gefunden hat.

Ein Partnerschaftsvertrag kann klare Regeln für den Todesfall bei unverheirateten treffen, ob der Anteil des Verstorbenen an der gemeinsam gekauften Immobilie dem anderen gehören soll.

Todesfall: Vorsorgen, wenn der unverheiratete Partner nicht im Grundbuch steht

Für den Fall des Todes sollten unverheiratete Paare ebenfalls vorsorgen, wenn sie zusammen ein Haus kaufen oder bauen möchten. Vor allem, wenn nicht beide Partner im Grundbuch stehen, ist ein Partnerschaftsvertrag oder auch ein Testament ratsam.

Um im Partnerschaftsvertrag Regelungen für den Todesfall aufzusetzen, müssen meist folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • das Einverständnis beider Partner
  • ein schriftlicher Vertrag
  • keine Benachteiligung von Pflichtteilsberechtigten wie Kindern oder Eltern

Beispiel, warum ein Partnerschaftsvertrag wichtig ist

Angenommen, Herr K. erhält ein Grundstück als vorzeitiges Erbe und beschließt, zusammen mit seiner Freundin Monika ein Haus darauf zu bauen. Das Grundstückserbe ist jedoch an ein Belastungs- und Veräußerungsverbot gekoppelt, sodass die Freundin nicht ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dennoch nimmt das Paar den Kredit gemeinsam auf und teilt sich die monatlichen Raten.

Eines Tages kommt Herr K., der Grundstückseigentümer der gemeinsam erbauten Immobilie bei einem Unfall ums Leben. Da das Paar nicht verheiratet und die Freundin nicht im Grundbuch als Miteigentümerin eingetragen ist, verliert sie das Haus. Sie erhält auch keinen Pflichtteil am Erbe. Hätte das Paar einen Partnerschaftsvertrag abgeschlossen, der Regelungen für diesen Fall enthält, stünde Herr K. Partnerin nicht mit leeren Händen da.

Möchten unverheiratete Paare gemeinsam in eine Wohnung oder in ein Haus investieren, tun sie also gut daran, für die Zukunft vorzusorgen – auch für eine Zukunft, die sie sich so nicht wünschen. Denn eine Trennung oder der plötzliche Tod des Partners kann große finanzielle Schwierigkeiten verursachen. Ein guter Partnerschaftsvertrag verhindert das.

Bereicherungsanspruch: Wenn Leistungen im Hinblick auf gemeinsames Heim erbracht wurden

Doch selbst wenn man keinen Partnerschaftsvertrag gemacht hat und es zum Streit um die gemeinsam erworbene Immobilie kommt, ist noch nicht alles verloren, wenn eines ums Geld kommt. Nach dem sogenannten Bereicherungsanspruch nach ABGB eines Verwandten oder eines Lebensgefährten liegt beispielsweise vor, wenn dessen Leistung deshalb erbracht wurde, um künftig in dem gebauten Haus gemeinsam zu wohnen. Wird die Lebensgemeinschaft jedoch in weiterer Folge aufgelöst und das Wohnhaus oder die Wohnung künftig nur von einem Lebensgefährten weiter benützt, steht dem anderen, als so genannten Zessionar seiner Angehörigen, ein Rückforderungsanspruch für die geleisteten Dienste zu.

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