Miete: Die fünf wichtigsten Fragen zum Thema Kaution

Nahezu jeder Mieter ist damit konfrontiert. Wer eine Wohnung neu bezieht, wird vom Vermieter gleich einmal kräftig zur Kasse gebeten. Denn dieser verlangt beim Abschluss des Mietvertrages als Sicherheit eine Kaution. Sollte der Mieter mit seinem neuen Zuhause nicht sorgsam umgehen und die Wohnung nach Ende der Mietdauer nicht im vereinbarten Zustand übergeben, kann der Vermieter das Geld für die Behebung der Schäden verwenden.

1. Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?

Die Höhe der Kaution ist zwar gesetzlich nicht geregelt, doch die Summe sollte in einem adäquaten Verhältnis zum Wert des Mietobjekts stehen. Bei Wohnungen und Häusern, die ganz dem Mietrechtsgesetz unterliegen, also typischerweise Altbauwohnungen, darf laut dem Obersten Gerichtshof eine Kaution von bis zu sechs Bruttomonatsmieten verlangt werden. Es gibt aber auch Ausnahmen. Eine höhere Summe gilt etwa als angemessen, wenn das Mietobjekt so exklusiv ist, dass auch Reparaturen überdurchschnittlich teuer kämen. Wer also in eine Luxusbleibe zieht, wird wohl etwas tiefer in die Tasche greifen müssen. Üblich ist jedoch eine Kaution in Höhe von drei Bruttomonatsmieten.

2. Gibt es Vorschriften, wie der Vermieter das Geld anlegen muss?

Die Kaution kann bar oder in Form eines Sparbuches an den Vermieter übergeben werden. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Geld fruchtbringend anzulegen. Dazu reicht ein Sparbuch, verzinst zu den marktüblichen Konditionen. Am Ende der Mietdauer ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution inklusive Zinsen zurückzahlen.

3. Wie lange hat der Vermieter nach dem Auszug des Mieters Zeit, das Geld zurückzugeben?

Nach Beendigung des Mietvertrages ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen. Das bedeutet, binnen einer angemessenen Frist. Schließlich muss sich der Vermieter ein Bild über den Zustand der Wohnung machen können. Wenn alles in Ordnung ist, sollte das Geld beziehungsweise das Sparbuch binnen ein, zwei Wochen übergeben werden. Wenn Schäden aufgetreten sind und der Vermieter Kostenvoranschläge für die Reparatur einholen muss, kann es etwas länger dauern.

4. Wofür darf der Vermieter die Kaution nicht einbehalten?

Die meisten Rechtsstreitigkeiten entzünden sich jedoch daran, was eine „berechtigte Forderung“ des Vermieters ist. Damit sind in erster Linie Mietzinsrückstände und/oder vom Mieter verursachte Schäden im sogenannten Bestandsobjekt gemeint. Doch was ist ein Schaden? Trotz eindeutiger Judikatur sorgt die Frage des Ausmalens der Wände weiterhin für Konflikte. Häufig findet sich in Mietverträgen die Bestimmung, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses die „Wohnung ordnungsgemäß in weißer Farbe ausgemalt zurückzustellen“ sei. „Doch der Mieter ist in vielen Fällen gar nicht verpflichtet, die Wohnung neu auszumalen. „Die Klausel ist regelmäßig gröblich benachteiligend für den Mieter und ist somit nichtig“, erläutert Christian Weinzinger von der Kanzlei TELOS Law Group, Partneranwalt der D.A.S.

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Generell gilt der Grundsatz: Der Vermieter muss für eine gewöhnliche Abnützung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, selbst aufkommen. Auch bei Nagellöchern in der Wand darf der Vermieter weder Geld abziehen noch den alten Zustand verlangen – immer vorausgesetzt, es handelt sich um ein übliches Ausmaß der Abnützung. Das gleiche gilt für den Zustand eines Holzbodens. Bei gewöhnlicher Abnützung muss der Mieter ihn nicht abschleifen und neu versiegeln.

5. Was tun, wenn man die Kaution nicht zurückbekommt?

Am besten fordert man den Vermieter schriftlich dazu auf, das Geld zurückzuzahlen. Hilft das nichts und eine Einigung ist nicht in Sicht, kann der Vermieter aufgefordert werden, die vorgenommenen Abzüge schlüssig darzustellen und die entsprechenden Belege zur Verfügung zu stellen. Es empfiehlt sich auch, den Zustand der Wohnung bei Übergabe fotografisch zu dokumentieren.

Bei Konflikten um die Kaution muss stets jeder Einzelfall genau betrachtet und beurteilt werden. „Wesentlich für die Beurteilung der Situation ist auch, in welchem Zustand das Mietobjekt vom Mieter übernommen wurde", erklärt Weinzinger von der Kanzlei TELOS. Bevor rechtliche Schritte eingeleitet werden, sollte man daher zuerst fachkundigen Rat einholen.

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