Shopping: Online-Handel setzt Center und Straßen unter Druck

Der Einzelhandel bleibt ein hartes Pflaster. Das lässt sich gut an der Entwicklung der Mietpreise in diesem Segment für das erste Halbjahr 2017 erkennen, über die der Immobilienspezialist EHL eine umfassende Studie erstellt hat. Denn die Mieten sinken. Schuld sind Leerstandsraten, die weiter gestiegen sind. Nicht nur kleine Shops leiden, auch etablierte, große Ketten bekommen die sinkende Nachfrage in ihren Geschäften zu spüren.

Lebensmittelhandel mit beachtlichen Wachstumsraten

Doch es gibt Ausnahmen. „Der Lebensmittelhandel ist von der Onlinekonkurrenz nicht so stark betroffen wie andere Bereiche. Dieser profitiert vor allem in den Ballungsräumen von der steigenden Bevölkerungszahl“, analysieren die EHL-Studienautoren. Hier werden die Filialen im Durchschnitt sogar eher größer, insbesondere Discounter vergrößern ihre Filialen. Auch Bio-Supermärkte und ethnische Spezialmärkte verzeichnen beachtliche Wachstumsraten. Doch für Vermieter es gibt einen Wermutstropfen bei der Mietpreisentwicklung: „Die schwache Nachfrage kann auch durch Newcomer und die starke Lebensmitteleinzelhandel nicht ausgleichen“, so die Studienautoren des Immobilienspezialisten EHL.

Große Ketten reduzieren Flächen

Die großen Ketten reduzieren deshalb ihre Flächen weiter. Einerseits straffen sie ihr Filialnetz - vor allem außerhalb von Bestlagen - andererseits werden bei Vertragsverlängerungen oft Teile der früheren Mietfläche nicht mehr übernommen. Auch bei Neuvermietungen ist die Durchschnittsgröße der Geschäftslokale gesunken. Signifikant ist diese Entwicklung bei Elektromärkten, Baumärkten und Sportartikelhändlern, ist aber auch bei den flächenintensiven Branchen Textil und Schuhe spürbar. Mehrere große Ketten wie der Modehändler Basler, der Deko-Anbieter BUTLERS und Vögele Shoes mussten kürzlich sogar Insolvenz anmelden.

Donauzentrum, SCS und Auhof Center: voll vermietet

Bei den Einkaufszentren führt jedes Center seinen eigenen Kampf. Gut dahstehen derzeit die SCS, das Donauzentrum und der Auhof Center. Diese drei sind seit längerem überdurchschnittlich erfolgreich, die Mieten halten sich stabil und die Objekte sind auch weitgehend voll vermietet.

Citygate und SCN mit hohen Leerständen

Schlechter gelegene oder noch nicht so gut etablierte Zentren, wie Citygate oder die SCN, verzeichnen hingegen weiterhin hohe Leerstände.

Gutteil der Fachmarktzentren in Schwierigkeiten

Das Gleiche gilt laut der EHL-Untersuchung auch für einen guten Teil der Fachmarktzentren, außerhalb der Großstädte. Sie bekommen die Onlinekonkurrenz und das so verändertes Konsumverhalten der Kunden ebenfalls stark spüren.

Mieten sinken auch bei benachbarten Objekten

Von diesem Trend profitieren, zumindest in Bezug auf den Mietpreis, frequenzstarke Ankermieter wie die Systemgastronomie, denen Flächen aufgrund der schwachen Nachfrage bei Fachmarktzentren, oft sogar noch deutlich günstiger Konditionen als üblich angeboten werden.

Mariahilfer Straße erfängt sich wieder, was Frequenz betrifft

Insgesamt haben sich die Frequenzen in den Wiener Einkaufsstraßen stabil entwickelt. Die Mariahilfer Straße hat sich, nach dem Rückgang der Frequenz während der Umbauphase, wieder erholt und liegt wieder auf dem Niveau von 2012. Bestens etabliert haben sich laut der Studie die Neubaugasse und der Wiener Graben.

Diese Bezirkseinkaufsstraßen büßen an Beliebtheit ein

An Frequenz eingebüßt haben dagegen die Bezirkseinkaufsstraßen Meidlinger Hauptstraße, Simmeringer Hauptstraße, Brünner Straße oder die Favoritenstraße.

Onlinehandel: Einer der höchsten Wachstumsraten Europas

Wie sehr der Onlinehandel österreichischen Händlern zusetzt, zeigen die aktuellen Zahlen
So werden bereits 12,2 Prozent der Konsumausgaben im Internet getätigt. Das ist der zweithöchste Wert in Europa. Elektronik, Bücher, Mode und Schuhe sind von dieser Entwicklung am stärksten betroffen.

So viele neue Einzelhändler wie nie eröffnen Stores

Die Branche ist massiv im Umbruch. „Das eröffnet aber auch Chancen für neue Konzepte. Das zeigt die Zahl der neu in Österreich startenden internationalen Einzelhändler und Ketten. Diese ist so hoch wie lange nicht“, so die EHL-Marktstudie. Beispiele dafür waren im 1. Halbjahr 2017 die Make-Up-Marke Bobbi Brown (BahnhofCity Hauptbahnhof) oder Zara Home (Kärntner Straße und in der SCS).

1,5 Millionen Quadratmeter Verkaufsfläche dürften in den nächsten drei Jahren verschwinden

Insgesamt aber ist der Bedarf an Fläche rückläufig. EHL: „Der bis 2013 anhaltende Wachstumstrend ist gebrochen." Trotzdem ist die Verkaufsfläche von 1,7 m²/Kopf EU-weit zu den höchsten. Bis 2020 rechnen Experten mit einem Rückgang von 1,5 Millionen m² an Verkaufsfläche. Das entspricht einer Fläche von 210 Fußballfeldern.

Gastronomie vor neuem Umsatzrekord

Signifikant wachsen nur die Flächen in der Gastronomie. So wird 2017 voraussichtlich der durchschnittliche österreichische Haushalt mit über 1.000 Euro/Kopf erstmals mehr Geld für Gastronomie als für Bekleidung und Schuhe ausgeben.

In diesem Segment kämpfen etablierte Platzhirschen und neue Anbieter, wie Jamie´s Italien am Stubentor, die nach Österreich drängen. So entfallen immer größere Anteile der Gesamtmietfläche auf Einkaufszentren auf Gastronomie und Entertainmentangebote. „Dieser Sektor spielt auch eine Schlüsselrolle bei der Modernisierungen und Aufwertungen eines Centers“, erläutert EHL. Damit sollen die Zentren insgesamt attraktiv werden, um der Onlinekonkurrenz Paroli zu bieten.

SCS setzt mit Terassen, Outdoor-Bars und Beachvolleyball-Platz auf Entertainment

Die SCS hat diesen Fokus bei der Modernisierung besonders konsequent vorangetrieben. So eröffnet die größte Shopping-Mall Österreichs in diesen Tagen die „Multiplex-Terrassen“. Hier sind eine 2.000 m2 große Grünoase mit Wiesenflächen, Bar-Bereich und Kinderspielplatz entstanden (siehe Foto). Dazu kommen ein Beachvolleyballplatz und eine Wellenreitanlage. Noch im Herbst wird mit der Umgestaltung des Food Courts im Innenbereich der nächste Schritt gesetzt. „Das setzt aber auch Mitbewerber unter Zugzwang“, so EHL.

Die Zukunftstrends im Einzelhandel:

1. Vor allem Verkaufsflächen am Land werden weiter sinken

Der Ausblick bleibt, trotz des Booms im Luxussegment, verhalten. „Es werden kaum neue Flächen entstehen, in schwächeren städtischen Lagen und am Land werden weiter Flächen vom Markt genommen werden müssen.

2. Top-Lagen bevorzugt

Das Interesse der Mieter wird sich weiterhin stark auf Top-Lagen in Städten und führende Einkaufszentren konzentrieren. „Dort sind auch stabile Mieten zu erwarten.“ In den B-Lagen ist die Situation jedoch unverändert schwierig. „Bei Nachvermietungen rechnen wir häufig mit sinkenden Mietpreisen.“ Auch die Verkleinerung der Filialflächen wird weitergehen.

3. Flächen 50 bis 100 Quadratmeter am stärksten gefragt

Am stärksten nachgefragt werden derzeit Flächen zwischen 50 und 100 m2. „Langfristig optimistisch stimmt, dass vor allem Wien unverändert eines der wichtigsten Expansionsziele internationaler Einzelhandelsketten bleiben dürfte.“ Aktuell belegt die Bundeshauptstadt im globalen Ranking Platz 10, innerhalb Europas sogar Rang 4.

4. Gastro-Anteil wird auf 25 Prozent steigen Schatten

„Der Ausbau der Gastronomie- und Entertainmentflächen wird für Einkaufszentren zu einem bestimmenden Erfolgsfaktor, wenn die Umgestaltung auch einen großen Kostenfaktor darstellen wird“, ist EHL überzeugt. Mittelfristig halten die Immobilienprofis einen Gastro-Anteil in Shopping Center von bis zu 25 Prozent für realistisch.

5. Online goes offline

Ein weiterer Trend ist die zunehmende Verschränkung von online und offline, beispielsweise durch die Einführung von Click & Collect, aber auch durch bislang reine Onlinehändler, die stationäre Filialen eröffnen.