René Benkos nächster Streich

René Benkos nächster Streich

Signa-Gründer René Benko plant die Zusammenführung der drei großen heimischen Immobiliengesellschaften

Signa-Boss René Benko mischt nun auch bei den Immoblien-AGs mit. Durch den Zusammenschluss von Immofinanz, CA Immo und s Immo könnte er einen Immobilienkonzern von europäischem Format schaffen.

René Benko und Ronny Pecik haben vieles gemeinsam. Beide sind nicht in begüterten Familien aufgewachsen, beide haben die Schule sausen lassen, um lieber früh Geld zu verdienen. Und beide haben aus dem Nichts ein beachtliches Vermögen aufgebaut. Nun machen die beiden Selfmademillionäre gemeinsame Sache, um in Österreich einen Immobilienkonzern von europäischem Format formen zu können. Denn im Poker um die Fusion zwischen CA Immo und der Immofinanz wurden die Karten neu gemischt.

Die s Immo AG hat vor wenigen Tagen bekanntgegeben, dass sie 11,82 Prozent an der Immofinanz hält. Die s Immo AG ist aber mit 5,02 Prozent auch an der CA Immo AG beteiligt. Das kleinere Unternehmen (siehe Tabelle) dominiert plötzlich das Spiel um mögliche Fusionen bei den heimischen Immobiliengesellschaften. Und Pecik und Benko halten dabei die Karten in der Hand.

Denn Pecik hat vor Jahreswechsel seinen Anteil an der s Immo auf 21,86 Prozent erhöht. Im April 2017 hat er zunächst das 11,35 Prozent starke Aktienpaket des russischen Unternehmers Roman Abramowitsch übernommen.

Nun folgte der nächste Schritt: Die Erste Bank, die gemeinsam mit der VIG einen jeweils rund zehnprozentigen Anteil an dem Unternehmen hielt, verkaufte einigermaßen überraschend ihre 6,8 Millionen Aktien an die RPR Privatstiftung von Investor Pecik. Und die Finanzierung dieses Deals, so informierte die s Immo AG, hat die Familie Benko Privatstiftung über die Signa Holding übernommen.

Dafür erhielt Benko freilich eine Kaufoption auf die exakt 10,21 Prozent starke Beteiligung. Bis zum 15. Dezember 2019 kann der erfolgreiche Immobilieninvestor diese Anteile an der s Immo AG übernehmen. Dass Duo Pecik und Benko ist somit der größte Aktionär der s Immo AG.

Große Vision

Benko will damit jenen Plan, den s-Immo-CEO Ernst Vejdovszky schon vor rund einem Jahr im trend angedacht hat, weitertreiben: ein Zusammengehen von CA Immo, Immofinanz und s Immo. Vejdovszky damals im trend: "Bei einem Ausweiten der Beteiligungen könnte ich mir vorstellen, dass man in bestimmten Märkten zusammenarbeitet und Synergien nutzt. Aber es kann auch mehr daraus werden." Durch einen Zusammenschluss der drei heimischen Gesellschaften würde ein Konzern mit Immobilien im Gesamtwert von über zehn Milliarden Euro entstehen.

An der Börse wäre dieser österreichische Immobilienriese nach aktuellen Kursen rund 5,5 Milliarden Euro wert. Der Börsenwert würde also immer noch unter dem Gesamtwert der Immobilien liegen. Aber ein Unternehmen dieser Dimension hätte im europaweiten Match um Kapital für weitere Projekte natürlich deutlich bessere Karten.

Zum Vergleich: Die deutsche Vonovia, die gerade die österreichische Wohnimmobiliengesellschaft Buwog übernimmt, hat sogar einen Börsenwert von 15 Milliarden Euro. Da die Transaktionen der s-Immo-Anteile derzeit von der Aufsichtsbehörde geprüft wird, dürfen die Beteiligten dazu nicht Stellung nehmen. In der Signa Holding hat man aber die Strategie von s-Immo- Boss Vejdovszky zur Konsolidierung der heimischen Immobiliengesellschaften klar erkannt und will sie weiter fördern.

Bei den beiden anderen Unternehmen begibt man sich inzwischen in Warteposition. Die Immofinanz, die 26 Prozent an der CA Immo hält und mit dem Unternehmen zur Gänze fusionieren wollte, hat die Gespräche zu dem Merger nach Bekanntwerden der neuen Anteilsmacht der s Immo AG ausgesetzt. Immofinanz- CEO Oliver Schumy meint: "Wir sind in einer komfortablen Position. Wir haben Risiken beseitigt und eine solide Bilanz geschaffen. Ein Zusammenschluss mit der CA Immo kann nicht mehr 2018 stattfinden. Ein Verkauf der CA-Immo- Aktien ist auch möglich, aber nicht die einzige Option." Bei der CA Immo ist der Merger mit der Immofinanz nur auf begrenzte Gegenliebe gestoßen.

Die Immofinanz hat ihr größtes Handicap, die verlustbringenden fünf Einkaufscenter in Russland, zwar um rund 900 Millionen Euro verkauft, aber dennoch liegt man bei den Ergebniszahlen noch hinter der erfolgreichen CA Immo AG. Zur Bewertung der Aktien bei einer Fusion gab es auf beiden Seiten unterschiedliche Ansichten.

Die bisherigen Hauptaktionäre der Immofinanz, die Gruppen um den Badener Anwalt Rudolf Fries und den Linzer Unternehmer Walter Scherb, wollten für ihre knapp vier Prozent Anteile jedenfalls einen möglichst hohen Preis erzielen. Bei der CA Immo kommentiert der neue CEO Andreas Quint die veränderten Machtverhältnisse lapidar:"Wir werden die Zeit nutzen, um unsere operativen und strategischen Ziele bestmöglich umzusetzen."

Die nächste Runde

Benko wird hingegen wohl alle Anteile Peciks übernehmen, um Vejdovszkys Pläne verstärkt zu unterstützen. Der gewiefte Immobilienmanager agierte bislang mit der Erste Bank und der VIG im Rücken betont vorsichtig. Doch es könnte auch bald der zweite Großaktionär wegfallen.

Drei unter einem Dach
CA Immobilien AG s Immobilien AG Immofinanz AG
Immobilienvermögen 4,1 Mrd. € 1,8 Mrd. € 4,2 Mrd. €
EBIT 340,5 Mio. € 133,0 Mio. € 64,5 Mio. €
EPRA NAV/Aktie 29,90 € 16,60 € 2,81 €
Aktienkurs (EPRA/NAV Stichtag) 25,83 € 13,90 € 2,18 €
Marktkapitalisierung 2,49 Mrd. € 999,74 Mrd. € 2,10 Mrd. €

Österreichs Immo-AGs sind günstig bewertet, was sie für Übernahmen interessant macht. Die Kennzahl EPRA NAV gibt an, wie hoch der gesamte Immobilienwert je Aktie ist. Er liegt bei allen Unternehmen über dem Aktienkurs zum Stichtag.

Ursprünglich wollten Erste und VIG gemeinsam ihre Anteile an der s Immo veräußern. Doch die Erste preschte vor, um steuerliche Vorteile beim Verkauf nutzen zu können. Es wird also erwartet, dass die heimische Versicherung ihr Paket ebenfalls in absehbarer Zeit auf den Markt wirft. Und dann stünde René Benko bereit.

Nachdem der Immobilieninvestor bei der Übernahme der deutschen Kaufhof- Kette nicht zum Zug gekommen ist, hat er noch ein dafür von Investoren vorgesehenes Kapital von rund einer Milliarde Euro zur Verfügung. Für einen anderen Käufer wäre der VIG-Anteil aber kaum interessant. Dann wäre unter der s Immo die Zusammenführung von Immofinanz und CA Immo möglich.

Und es könnte sogar noch ein ganz großer Schritt folgen: Wenn Benko auch die Signa bei dem Zusammenschluss einbringt, würde ein Konzern mit Immobilien im Wert von 20 Milliarden Euro entstehen -dann wäre man in Europas Immobilien-Liga hinter Unibail Rodamco die Nummer zwei.

Wie viel die Signa wert ist

Ein Börsengang würde dem Immobilienunternehmen einen noch viel größeren Zugang zu Investoren ermöglichen.

Investmentbanken spekulieren schon länger mit einem Börsengang der Signa Holding. In Präsentationen für Investoren wird bereits die Entwicklung einer Signa-Aktie simuliert. Doch bei dem privaten Immobilienunternehmen gibt es bereits eine derartige Messlatte für den Unternehmenswert - allerdings nur, um damit die Höhe der Manager-Boni bei der Signa Holding zu ermitteln. Der Wert der fiktiven Signa-Aktie hat sich jedenfalls allein zwischen 2011 und 2014 mehr als verdreifacht.

Die Signa gibt derzeit selber als Unternehmenswert einen Gross Asset Value von zehn Milliarden Euro an. Die Verbindlichkeiten gegenüber Investoren sollen bei rund 4,5 Milliarden Euro liegen. Was einen geschätzten Unternehmenswert von 5,5 Milliarden Euro ergibt.

Damit läge die Signa sogar gleichauf mit der Summe der Marktkapitalisierung von s Immo, CA Immo und Immofinanz. Und noch ein Vergleich zeigt, die bemerkenswerte Profitabilität der Signa Holding: Bei den drei heimischen Immobilien AGs sind in Summe über 1.000 Mitarbeiter beschäftigt. Die Signa Holding kommt hingegen mit schlanken 250 Mitarbeitern aus.

Signa in Zahlen (in Euro)
CA Immobilien AG
Immobilienvermögen 10 Mrd. €
Verbindlichkeiten 4,5 Mrd. €
geschätzter Unternehmenswert 5,5 Mrd. €

Signa-Gründer René Benko gilt als Privatunternehmer mit Leib und Seele, der es stets schafft, Kapitalgeber für seine Projekte zu begeistern. Zuletzt ist beispielsweise die Haselsteiner-Familienstiftung bei Signa eingestiegen. Aber bei einem Börsengang stünde René Benko noch ein ungleich größeres Investmentuniversum offen.


Der Artikel ist der trend-Ausgabe 10/2018 vom 9. März 2018 entnommen.

Wirtschaft

"Zwischenparken" beim AMS kostet jährlich 430 Millionen

Wirecard CEO Markus Braun

Wirtschaft

Wirecard - die Aufmischer im Zahlungsverkehr

Wirtschaft

Jobabbau bei kika/Leiner: Sozialplan für 1.100 Mitarbeiter