Das Ende des Preisanstiegs bei Eigentumswohnungen

Das Ende des Preisanstiegs bei Eigentumswohnungen
Das Ende des Preisanstiegs bei Eigentumswohnungen

In Wien fallen die Preise für Eigentumswohnungen.

Österreichs Immobilienmarkt ist im Wandel. Die Nachfrage boomt zwar in vielen Teilen Österreichs, doch die Preise fallen. Warum in Kitzbühel die Nachfrage eingebrochen ist, welche Wohnungsgrößen nun gefragt sind und welche Entwicklung Experten erwarten.

Betrachtet man die Anzahl der Wohnungsverkäufe in Österreich ist alles bestens: 21.500 Wohnungen wurden im ersten Halbjahr 2015 im Österreichischen Grundbuch verbüchert, also dort mit neuen Besitzern eingetragem. Das sind um 36 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum Jänner bis Juni 2014 und noch immer um 26 Prozent mehr als im bisher stärksten ersten Halbjahr 2010. Der Wert der im ersten Halbjahr gehandelten Wohnungen stieg dabei um 966 Millionen Euro – oder 30,5 Prozent, auf 4,1 Milliarden Euro. Damit macht der Wohnungsmarkt derzeit zahlen- wie wertmäßig 40 Prozent aller Immobilienverkäufe in Österreich aus.

Doch die Preise für Wohnungen sind zurückgegangen. Österreichweit sind im Jahresvergleich Jänner bis Juni die Wohnungspreise im Schnitt für eine typische Wohnung auf 170.453 Euro – also um zwei Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Jede vierte Wohnung kostete weniger als 99.000 Euro, also praktisch unverändert zum Preis vor einem Jahr.
Am anderen Ende der Preis-Bandbreite, nämlich im oberen Preis-Viertel, investierten die Käufer in den Wohnungskauf 232.433 Euro und mehr. Das sind um 2,7 Prozent weniger als im Jahresvergleich 2014. Im Fünf-Jahres-Vergleich der Halbjahresdaten ergibt das eine Steigerung der Wohnungspreise im Österreichschnitt, für alle in diesem Zeitraum verbücherten Eigentumswohnungen, von 34 Prozent.

Zu dieser Erkenntnis kommt das Immobilien-Franchise-Unternehmen RE/MAX in seinem neuen ImmoSpiegel. Dieser wird im Halbjahres-Rhythmus, dsiesmal auf Basis aller im ersten Halbjahr 2015 in Österreich in den amtlichen Grundbüchern durchgeführten Verbücherungen, errechnet. Die Daten sind fundiert, sie stammen aus der Kaufvertrags-Sammlung der Vereinigung IMMOunited und beziehen sämtliche Immobilien-Transaktionen in Österreich mit ein.

Konstante Preise erwartet

„Bereits im Jahr 2014 verzeichneten wir am Jahresende ein All-Time-High am Eigentums-Wohnungsmarkt. 2015 ist der Markt quasi explodiert und zwar nicht preismäßig, sondern mengenmäßig. In Österreich ist bei den Wohnungspreisen derzeit eine Seitwärtsbewegung festzustellen“, sagt der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer

Ein wichtiger Indikator für die allernächste Zukunft ist das Immobilien-Angebot im Internet, nämlich die Größe des Angebots und die Veränderung der Angebotspreise im Zeitverlauf, weniger die geforderten Preise an sich, weil die ja häufig nicht bezahlt werden.Im RE/MAX Web-Radar analysiert RE/MAX nicht nur das Angebot einer einzigen Immobilienplattform, sondern das Angebot im Internet. „Damit haben wir ein zuverlässiges Instrument zur Beschreibung der aktuellen Angebotssituation, was uns wiederum gute Prognose-Möglichkeiten bietet“, meint Anton Nenning, Managing Director bei RE/MAX Austria.

Für Österreich ergibt sich aktuell folgendes Bild: Geringfügig mehr Wohnungsangebote als im Vergleichszeitraum 2014 (plus 3 Prozent) zu nahezu gleichen Preisen (plus 1,7 Prozent). Auffällig ist, dass die Angebotspreise im unteren Preis-Bereich etwas über dem Vorjahr liegen und im oberen Preis-Bereich gleichauf. „Das lässt insgesamt eine rege Kauf- und Verkaufstätigkeit bei Eigentumswohnungen mit weitgehend konstanten Preisen erwarten. Zu moderaten Preissteigerungen kann es am ehesten im Billigsegment kommen“, so Reikersdorfer

Blase? Einbruch? Nein: Kleinere Wohnungen

Während bis 2013 die gehandelten Wohnungen tendenziell immer größer wurden, drehte der Trend 2014 und vor allem 2015. Heuer war die typische gehandelte Eigentumswohnung in Österreich 67 Quadratmeter groß, vor 2 Jahren lag dieser Wert noch bei 78 Quadratmeter. „Kleinere Wohnungen sind derzeit leichter zu vermitteln und leichter zu vermieten. Auch der demografische Wandel in Richtung mehr Singles und kleinere Familien unterstützt diesen Trend. Und nicht zuletzt sind auch die Wohnungspreis-Steigerungen der letzten Jahre mit dafür verantwortlich, dass sich finanziell bei so manchen Käufern nur mehr eine kleinere Wohnungsfläche ausgeht“, erklärt Nenning.

Die teils enormen Steigerungen der Quadratmeterpreise haben sich im ersten Halbjahr 2015 nicht fortgesetzt. Bundesweit lag die Teuerung bei 1,5 Prozent, während sie in den Vorjahren auch schon im zweistelligen Bereich zu finden war. 2.719 Euro kostete in Österreich im ersten Halbjahr 2015 ein typischer Quadratmeter Wohnungsfläche.
Die Bandbreite der Quadratmeterpreise: Ein Viertel wurde um weniger als 1.877 Euro und ein weiteres Viertel um mehr als 3.455 Euro vermarktet. Alle anderen lagen preislich dazwischen. „Die billigeren Wohnungen legten beim Quadratmeterpreis nochmal zu, während die teureren beinahe auf dem Vorjahres-Niveau blieben. Das ist durchaus auch ein Indiz dafür, dass die Leistbarkeit der Wohnungspreise auch im gehobenen Segment nicht endlos ausdehnbar ist. Lediglich im reinen Luxus-Segment spielt Geld sehr häufig keine Rolle“, erläutert Reikersdorfer.

In Wien fallen die Preise

Im Vergleich zum Vorjahr sind Wohnungen in Wien nun zu etwas geringeren Quadratmeterpreisen zu haben. Es ist das erste Mal seit RE/MAX den ImmoSpiegel als Gesamtmarkt-Betrachtung im Jahr 2008 ins Leben rief. Die typische Wiener Wohnung kostete heuer im ersten Halbjahr pro Quadratmeter 3.373 Euro, damit um 1,4 Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres, aber auch um 54,7 Prozent mehr als im legendären Boom-Jahr 2010.

2.595 Euro oder weniger kosteten in Wien das billiger Viertel aller Wohnungen pro Quadratmeter, um 1,2 Prozent mehr als im Vorjahr. Dagegen wurden im ersten Halbjahr 2015 für die teuersten 25 Prozent aller Wiener-Wohnungen 4.153 Euro oder mehr pro Quadratmeter bezahlt und damit 1,4 Prozent weniger als im Jahr zuvor.

Im ersten Halbjahr wurden in der Bundeshauptstadt 6.200 Wohnungen im Grundbuch verbüchert. Das sind 29 Prozent aller in Österreich gehandelten Wohnungen und um ein Drittel mehr als im ersten Halbjahr 2014. Der Gesamtwert der in Wien gehandelten Eigentumswohnungen stieg dabei auf 1,4 Milliarden Euro an, ein Plus von 16,5 Prozent mehr als im Vorjahr. „Die Erklärung des unterschiedlichen Mengen- und Wertwachstums liegt in der Größenveränderung der gehandelten Wohnflächen. Sie sind im Schnitt Prozent kleiner geworden und sind nun statt 75 Quadratmeter nur noch 63 Quadratmeter groß.

Enorme Kauf- und Verkaufstätigkeit herrschte in den Wiener Bezirken Floridsdorf und Meidling. Dort wurden jeweils 550 Wohneinheiten in einem halben Jahr gekauft. Mehr als doppelt so viele wie in den Vorjahren. Auch in Favoriten Wieden hat sich der Wohnungsmarkt gegenüber dem Halbjahr 2014 mehr als verdoppelt. Besonders in Favoriten gibt es aktuell ein gutes Wohnungsangebot zu leistbaren Preisen.

Die typischen Quadratmeterpreise liegen wie erwartet am höchsten in der Inneren Stadt, dem ersten Bezirk. 9.245 Euro und damit 14 Prozent mehr als im Vorjahr kostet dort ein durchschnittliches Fleckchen Wohnraum. Gegenüber dem Spitzenwert aus dem Jahr 2013 um 2,6 Prozent weniger. Jeder vierte Wohnungs-Quadratmeter im 1. Wiener Gemeindebezirk entfällt auf das Top-Luxus-Segment und ist über 13.568 Euro teurer, eine weitere Steigerung von 21 Prozent gegenüber 2014. Die teuersten Immobilien, die im ersten Halbjahr 2015 neue Besitzer fanden waren eine Wohnung um 5,9 Millionen Euro in der Makartgasse im Ersten Bezirk, gefolgt von einer Wohnung am Schreiberweg in Wien Grinzing um 3,8 Millionen Euro und eine Dachgeschoß-Wohnung in der Grünentorgasse in Wien-Alsergrund um drei Millionen Euro. Am unteren Ende der Quadratmeterpreis-Skala rangieren die Bezirke Favoriten (2.204 Euro) und Simmering, wo Wohnungen um weniger als 1.719 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Bundesländer im Überblick

Steiermark

Der mengenmäßig zweitgrößte Wohnungsmarkt war im ersten Halbjahr 2015 die Steiermark mit 3.200 Verkäufen, um 41 Prozent mehr als im ersten Halbjahr 2014. Der Gesamtverkaufswert kletterte auf 426 Millionen. Euro und liegt damit um 44 Prozent über dem Niveau von 2014. Die Wohnungspreise in der Steiermark sind im ersten Halbjahr 2015 insgesamt um 1,4 Prozent gestiegen und liegen im Schnitt bei 124.392,- Euro, die Quadratmeterpreise nach einer Steigerung von 1,5 Prozent bei 2.047,- Euro.

Über die Hälfte (58 Prozent) aller steirischen Wohnungskäufe entfallen auf die Landeshauptstadt Graz. Dort sind auch die Wohnungspreise im Bundesland am höchsten. 140.456 Euro kostet aktuell eine durchschnittliche Wohnung in der Mur-Metropole. Verglichen mit Wien eine Mezzie. Die Grazer Wohnungspreise liegen unter jenen von Simmering und 21 anderen Wiener Bezirken.

Die teuersten 2015 verbücherten steirischen Wohnungen kosteten zwischen einer halben Million Euro bis zu einer Million. Die Top-Adressen sind die Schanzelgasse, die Waltendorfer Höhe, der Freiheitsplatz, die Harrachgasse und die Defreggergasse in Graz. Die teuerste Wohnung außerhalb von Graz in der Gleisdorfer Bürgergasse kostete gut 500.000 Euro. Das werten jedoch aber auch Immobilienspezialisten als absoluten Ausnahmepreis, der nur mit einer sowohl in Lage und Ausstattung absolut einmaligen Wohnung erzielt werden konnte.

Niederösterreich

In Niederösterreich wurden im ersten Halbjahr 2.359 Eigentumswohnungen verbüchert. Der kumulierte Transaktionswert beläuft sich auf 352 Millionen Euro, eine wertmäßige Steigerung von 31 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2014. Insgesamt haben die blau-gelben Wohnungspreise um 4,9 Prozent angezogen, der Preis für eine Wohneinheit belief sich im Schnitt auf 138.113,- Euro.

Am begehrtesten waren Eigentumswohnungen in den Wien-nahen Bezirken Mödling (425 Transaktionen, Durchschnittspreis 186.333 Euro, plus 9 Prozent) und Wien-Umgebung (327 Transaktionen, Durchschnittspreis 196.094 Euro, plus 12 Prozent). Im Bezirk Baden lag der typische Kaufpreis der 314 gehandelten Eigentumswohnungen bei 146.437 Euro und damit um acht Prozent unter 2014.

Die Landeshauptstadt St. Pölten ist ein vergleichsweise günstiges Pflaster. 95.742 Euro kosten dort Wohnungen im Schnitt, im Bezirk St. Pölten-Land gar nur 84.194 Euro. Besonders günstig sind Wohnungen in den Bezirken Gmünd, Horn, Lilienfeld, Melk, Scheibbs, Waidhofen/Thaya und Neunkirchen. Die Preise für eine Wohnung dort im Schnitt zwischen 33.000 und 70.000 Euro. Neun der 15 teuersten Wohnungen wurden in Klosterneuburg verkauft, je 2 in Baden, Oberwaltersdorf und in Perchtoldsdorf, zu Preisen von 600.000 bis 930.000 Euro.

Oberösterreich

Oberösterreich liegt mit 2.538 verkauften Eigentumswohnungen in den ersten sechs Monaten knapp auf Platz 4 des Bundesländer-Rankings. Das bedeutet gegenüber 2014 und dem Rekordjahr 2010 ein Zugewinn an verkauften Wohnungen von 45 Prozent. Der Wert dieser Wohneinheiten betrug 423 Millionen Euro, eine Steigerung von 41 Prozent. Die meisten Wohnungen, nämlich 585, wurden in Linz verkauft. Das sind nach dem extrem starken Vorjahr noch einmal um fast 100 mehr (plus 20 Prozent). Auch in Linz fallen die Preise. Der typische Preis für eine Wohnung in Linz lag bei 175.819 Euro, um 22.000 Euro (11 Prozent) unter dem Vorjahr. Für die Linzer Immobilienmakler eine wohltuende Abkühlung auf Normalniveau, zumal die Wertsteigerung für Linzer Wohnungsbesitzer in den letzten Jahren beträchtlich war.

Keine Entspannung gibt es bei den Wohnungspreisen im Salzkammergut. Dort ist auch die Nachfrage entsprechend groß. In den umsatzstarken See-Bezirken Gmunden (Traunsee) und Vöcklabruck (Attersee) wurden jeweils 300 Wohnungskäufe abgewickelt. Das sind am Traunsee ein Drittel und am Attersee und Mondsee zwei Drittel mehr als im Jahr davor. Vöcklabruck streifte dabei beinahe die 200.000-Euro-Schallmauer, nach einem Zuwachs von 17 Prozent zu 2014. In Gmunden wurden Wohnungen dagegen um durchschnittlich 142.162 Euro gehandelt, um vier Prozent unter dem Vorjahrespreis.

Im Bezirk Perg liegen derzeit die typischen Wohnungspreise bei 161.545 Euro, in den Bezirken Steyr (Stadt und Land) bei 142.445 Euro, Braunau bei 139.355 Euro, Grießkirchen bei 126.251 Euro, Ried 124.980 Euro und Wels (Stadt und Land) bei 122.914 Euro.DIe teuersten Immobilien wurden klarerwise uach dort verkauft, wo die Nachfrage am größten ist. In der Linzer Rathausgasse investierte ein Wohnungskäufer 2,5 Millionen Euro und in der Volksfeststraße 1,4 Millionen Euro. Weitere außergewöhnliche Wohnungen mit Preisen von 700.000 Euro bis zu einer Million Euro lagen alle mehr oder weniger am Wasser: Drei in und am Attersee, sechs in Mondsee und eine in Gmunden.

Tirol

Nach einem an sich sehr guten Vorjahr bedeuten 2.501 verkaufte Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2015 sensationelle 48 Prozent mehr als zuletzt. Das ist die höchste Steigerungsrate unter allen Bundesländern. Auch der Verkaufswert ist um 44 Prozent auf 585 Millionen Euro gestiegen. Damit liegt das Bundesland Tirol – gemessen am Wert der gehandelten Eigentumswohnungen – hinter Wien auf Platz zwei. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich jedoch im Neubau im Wesentlichen stabilisiert. Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen waren in vielen Bezirken Preisrückgänge festzustellen.

Mit der Ausnahme Kitzbühels wurden in allen Tiroler Bezirken mehr Eigentumswohnungen verkauft. In Kitzbühel bremst das enorme Preisniveau den Handel. Typischerweise kostete 2015 eine Wohnung im Bezirk Kitzbühel 406.464 Euro, eine billige rund die Hälfte, nämlich 190.000 Euro und eine aus dem oberen Preisviertel 597.125 Euro, also noch einmal etwa um die Hälfte mehr als eine Durchschnittswohnung. Da wird die Luft dann, wie in den Tiroler Bergen, dünn.

Die teuerste in Tirol gehandelte Wohnung wechselte in St. Anton am Arlberg um 3,5 Millionen Euro den Besitzer. Dahinter folgen zwei Kitzbühler Wohnsitze um jeweils 2,5 Millionen Euro. Die Top-20-Wohnungen beginnen bei mindestens 1,5 Millionen Euro und befinden sich in nur fünf Tiroler Gemeinden. Je sieben in Kitz und St. Anton, vier in Kirchberg und jeweils eine in Going und in Reith.

Die Preise entwickeln sich in meisten Tiroler Bezirken seitwärts im Bereich von plus/minus zwei Prozent. Ausnahmen sind die Stadt Innsbruck sowie die Bezirke Imst und Kitzbühel.
Die typischen Preise in den Bezirken: Landeck 314.049 Euro, Innsbruck-Stadt 224.629 Euro, Innsbruck-Land 202.275 Euro, Schwaz 174.430 Euro, Kufstein 160.021 Euro, Imst 152.344 Euro, Reute 142.343 Euro und Lienz 133.790 Euro.

Salzburg

Das Land Salzburg zeichnete sich in den vergangenen Jahren immer durch besonders hohe Preis-Steigerungsraten aus. Die Anzahl der verbücherten Wohnungenstieg im 29 Prozent auf 1.917 Eigentumswohnungen. Der Transaktionswert erholte sich wieder vom Einbruch im Jahr 2014 und ging heuer um 33 Prozent auf 423 Millionen Euro nach oben.
Die typischen Eigentumswohnungspreise im Bundesland Salzburg haben um fünf Prozent zugelegt. Dies verursachten die Stadt und der Flachgau mit einem Preisanstieg von rund zehn Prozent. Andernorts wurden Wohnungen dagegen günstiger: Im Pongau um 8 Prozent, im Tennengau 12 Prozent und im Lungau um drei Prozent.

In Euro bedeutet dies für die Eigentumswohnungspreise: 222.292 Euro in der Stadt, 208.108 Euro im Bezirk Salzburg-Land, 205.907 Euro im Bezirk Zell am See, 184.705 Euro im Bezirk Hallein, 154.124 Euro im Bezirk St. Johann und 135.272 Euro im Bezirk Tamsweg. Die teuersten Immobilien: In der Salzburger Markus-Sittikus-Straße wechselte eine Luxus-Wohnung um 2,5 Millionen Euro den Besitzer, in der Ernst-Sompek-Straße um 2,0 Millionen Euro, in der Ernst-Grein-Straße um 1,65 Millionen Euro und in der Ernest-Thun-Straße um 1,6 Millionen Euro. Von den Top-sieben-Wohnungsverkäufen liegen sechs in der Festungsstadt und eine in Saalbach-Hinterglemm. Alle kosteten 1,1 Million Euro aufwärts.

Vorarlberg

In Vorarlberg wurden im ersten Halbjahr insgesamt 1.353 Wohnungen um 303 Millionen verbüchert. Nach dem Stillstand im ersten Halbjahr 2014 ist man mit 43 Prozent mehr Verkäufen auf der Überholspur und noch spektakulärer: Der Gesamtwert der verkauften Wohnungen erhöhte sich im Vergleich zu 2014 um 53 Prozent. Mit normaler Regsamkeit und Rührigkeit im Ländle hatte das erste Halbjahr 2015 nicht viel zu tun.

Die typischen Eigentumswohnungspreise kletterten in Vorarlberg im Jahresvergleich um 5,7 Prozent auf 208.992 Euro. Preistreibend wirkten die Bezirke Dornbirn und Bludenz mit 216.080 Euro (9,2 Prozent bzw. 212.845 Euro (7,8 Prozent). Der Bezirk Bregenz liegt mit 209.466 Euro nahe am Bundesländerschnitt, dämpfend wirkt der Bezirk Feldkirch mit 201.698 (plus 0,3 Prozent). Im Rückblick auf die letzten 5 Jahre haben damit die typischen Wohnungspreise in Vorarlberg um fast ein Viertel (23 Prozent) angezogen.

Den sprichwörtlichen Vogel in Punkto Spitzenpreis hat eine Luxus-Wohnung in Feldkirch um 3,4 Millionen Euro abgeschossen, fast doppelt so teuer wie die darauffolgenden zwei in Bregenz und jene in Hard um jeweils 1,8 Millionen Euro. Zehn Wohnungen kosteten in Vorarlberg im ersten Halbjahr 2015 jeweils mehr als 1 Million Euro, davon insgesamt drei in Feldkirch, zwei in Bregenz, zwei in Lochau und je eine in Bürserberg, in Lech und in Hard.

Kärnten

Kärnten legte mit 1.169 verbücherten Eigentumswohnungen um 184 Millionen. Euro im Vergleich zum ersten Halbjahr 2014 wertmäßig um 21 Prozent und zahlenmäßig um 24 Prozent zu. Davon entfielen 456 Immobilien auf Klagenfurt und weitere 514 auf die Bezirke Klagenfurt-Land, Villach-Stadt, Villach-Land und Spittal.

Über ganz Kärnten gerechnet liegen die Wohnungspreise mit 141.217 Euro um 5,7 unter dem Vorjahreswert. Der Landestrend spiegelt vor allem die Entwicklung in Klagenfurt wider, wo eine Wohnung typischerweise 148.214 kostete, um fünf Prozent weniger als 2014. Die Bezirke Klagenfurt-Land und Spittal liegen mit 174.355 Euro bzw. 170.918 Euro darüber, Villach (Stadt und Land) mit 146.659 Euro darunter. Im Vergleich zu 2010 sind in Kärnten die Wohnungspreise um 15 Prozent gestiegen.

Der Heiligengeistplatz in Klagenfurt gilt 2015 bis dato als die teuerste Adresse in Klagenfurt: Ein Wohnungskauf ebendort ging um 4 Millionen Euro über die Bühne. Geradezu Okkasionen waren im Vergleich dazu eine Dachgeschoß-Wohnung in Pörtschach um 2,6 Millionen Euro, eine Wohnung in Spittal a.d. Drau um 2,2 Millionen Euro und eine in Maria Wörth um 1,5 Millionen Euro. Weitere 13 Luxus-Wohnungen kosteten zwischen 500.000 und einer Million Euro. In Kärnten kommen die Käufer dieser Top-Luxus-Wohnungen vorwiegend aus Österreich.

Burgenland

Das Burgenland liegt im ersten Halbjahr 2015 mit 254 verkauften Wohnungen um 20 Millionen Euro am Ende der Bundesländerliste. Zum Vergleich: In elf der Wiener Bezirke wurden mehr Wohnungen verkauft als im ganzen Burgenland. Die durchschnittlichen Eigentumswohnungspreise im Burgenland gaben im Jahresvergleich um 8,3 Prozent nach und liegen jetzt bei 72.026 Euro. Das, das sind aber immerhin um 45 Prozent mehr als vor fünf Jahren.

Die teuersten Wohnungen im Burgenland waren Neubauwohnungen in Eisenstadt in der Johann Sebastian Bachgasse in der Preisklasse von 200.000 bis 300.000 Euro. Dazwischen eingestreut in der Top-20-Liste die teuersten Wohnungen in Neusiedl bis 270.000 Euro.

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