Martin Kwaukas Geldtipp:
Gute Zeiten für Immobilien-Investoren

Sachwerte machen glücklich, wenn man rechtzeitig drauf schaut, dass man sie hat, wenn man sie braucht. Das galt zum Beispiel für Käufer einer Eigentumswohnung in Wien, die in den späten 80er-Jahren gekauft wurde. Bis zum Jahr 1992 hätte sich der Wert der Investition laut Wiener Immobilienindex fast verdreifacht. Als dann aber die geplante Wiener Weltausstellung im Jahr 1995 abgesagt wurde, war die Luft draußen. Nach langen Jahren, in denen die Preise abbröckelten, zeigte die Tendenz erst ab 2004 wieder aufwärts (siehe Grafik ). Unter dem Strich konnte mit Immobilien in den vergangenen 17 Jahren nicht einmal der Geldwert erhalten werden. Noch ernüchternder ist die Bilanz von österreichischen Immobilienaktien. Nach einer längeren Aufwärtsphase fielen die Kurse, gemessen am IATX-Index, zwischen Frühjahr 2007 und Herbst 2008 um fast 90 Prozent. Jetzt scheinen sie aber einen Boden zu finden (siehe Grafik ).

Bis zu 40 Prozent Wertverlust
Wer heute in Immobilien investieren will, sollte gerade deswegen lieber zu Immobilienaktien greifen. Bei einem Direktinvestment hat man zwar den (scheinbaren) Vorteil, die Preisentwicklung nicht täglich in der Zeitung verfolgen zu können. Das ist aber nur ein schwacher Trost. Wer eine Immobilie kauft, hat durch Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragung auf einen Schlag fast zehn Prozent verloren. Dazu kommt der beträchtliche Alterungsverlust. Nach zehn Jahren kann eine neue Eigentumswohnung nach Zahlen der TU Wien bis zu 30 Prozent an Wert verlieren, wenn man das Objekt nicht aufwendig wieder für den nächsten Besitzer herrichtet. Das heißt: Das generelle Marktniveau muss nach zehn Jahren schon um etwa 40 Prozent steigen, um die Kaufkraft der ursprünglichen Investition zu erhalten. Die Bilanz für den Kauf einer gebrauchten Immobilie sieht nur unwesentlich besser aus.

Immo-Aktien als Schnäppchen
Wie sich die Preise für Immobilien in den nächsten zehn Jahren entwickeln, kann niemand vorhersagen. Tatsache ist aber, dass man eine Eigentumswohnung zum vollen Marktpreis erwirbt, während man bei Immobilienaktien mit einem kräftigen Abschlag zum inneren Wert kauft.
So kostet die CA Immo laut Zahlen der UniCredit-Analysten derzeit nur 16 Prozent des Buchwertes. Auch andere Immopapiere sind zu einem Bruchteil der bilanziellen Ansätze zu erwerben. Natürlich kann man mit Recht fragen, ob nicht viele der Schätzwerte ziemlich optimistisch sind und kräftig reduziert werden müssten. Die Korrektur der Schätzwerte wird deshalb heuer auf dem Papier zu deutlichen Bilanzverlusten führen. Doch selbst bei einer Halbierung der Buchwerte gäbe es immer noch reichlich Potenzial nach oben.
Bei einem Investment empfiehlt sich, gleich auf mehrere Titel zu setzen. Im FORMAT-Aktienranking im Dezember 2008 waren conwert vor der CA Immo und der CA Immo International die Favoriten der Analysten und Fondsmanager.
PS: Der guten Ordnung halber sei hier notiert, dass der Autor in den vergangenen Wochen Aktien von CA Immo International, conwert und s Immo gekauft hat.

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