CA Immo schmückt sich weiter für Investoren

CA Immo schmückt sich weiter für Investoren

CA Immo AG-CEO Andreas Quint bereitet sich für einen neuen Bräutigam vor.

Die CA Immo macht sich hübsch für den US-Investor Starwood, der nun 26 Prozent übernehmen will. 4,1 Milliarden Euro hat die CA Immo bis 2025 in der Pipeline. Das Geld soll fast zur Gänze in Deutschland investiert werden.

Die börsennotierte CA Immo schmückt sich mit Rekordergebnissen und hochfliegenden Zukunftsplänen weiter als Braut, weiß aber noch nicht genau für welchen Bräutigam. Über das internationale Interesse an einem Einstieg zeigte sich der Vorstand am Dienstag erfreut, will sich aber zum avisierten 26-Prozent-Angebot des US-Investors Starwood erst äußern, sofern ein definitives Offert vorliegt.

Vom Kernaktionär Immofinanz, der 26 Prozent an CA Immo hält, sei man in den vergangenen eineinhalb Jahren immer unterstützt worden, auch mit der s Immo, die mit über fünf Prozent beteiligt ist, sei man glücklich, deren Engagement betrachtet man als "Zeichen des Vertrauens", wie CFO Hans Volckens im Bilanzpressegespräch meinte. Warum die Immofinanz vom früheren Plan einer Fusion mit der CA Immo abgerückt sei, könne nur diese selbst beantworten. Die Immofinanz will ihre Bilanzpressekonferenz am 5. April abhalten.

Das Geschäft läuft indes rund. Im Jahr 2017 hat die CA Immo einen Rekordgewinn eingefahren. Die Aktionäre wird's freuen: Die Dividende wird deshalb um fast ein Viertel auf 80 (65) Cent je Aktie erhöht. Der Nettogewinn kletterte um 28 Prozent auf 234,9 Millionen Euro, die Schlüsselzahl FFO I (operatives Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft ohne Verkäufe und vor Steuern) legte um 16 Prozent auf 106,8 Millionen Euro zu. Für 2018 und 2019 werden zumindest 115 bzw. 125 Millionen Euro angepeilt, auch künftig will man rund 70 Prozent des FFO I ausschütten.

Ende 2017 hielt die CA Immo ein Immovermögen von 4,3 (3,8) Milliarden Euro. Davon entfielen 3,2 Milliarden oder 75 Prozent auf Bestandsimmobilien, 0,6 Milliarden Euro (14 Prozent) auf Immovermögen in Entwicklung und eine halbe Milliarde Euro (elf Prozent) auf kurzfristiges Immovermögen, das für Verkäufe gedacht ist, etwa weil nicht Core-Business. Deutschland war mit 47 Prozent Anteil größtes regionales Segment, gefolgt von Österreich mit 14 Prozent; die restlichen 39 Prozent entfallen auf den CEE-Raum, vornehmlich auf die Hauptstädte von Polen, Tschechien, Ungarn, Rumänien. Die Vermietungsquote wurde weiter erhöht auf 95,2 (93,6) Prozent, die Portfolio Rendite auf 6,2 (6,0) Prozent, wie der neue CEO Andreas Quint sagte.

In der Pipeline hat die CA Immo bis zum Jahr 2025 ein Developmentvolumen von 4,1 Milliarden Euro, das entspricht 745.000 m2 Bruttogeschoßfläche. 49 Prozent sind für Büros vorgesehen, 44 Prozent für Wohnimmobilien. Von Gesamtvolumen sind 2 Milliarden Euro an Büro-Projekten für den eigenen Bestand gedacht. Die 4,1 Milliarden Euro Developments sind laut Quint fast zur Gänze in Deutschland geplant, vor allem in München (1,75 Milliarden Euro, vornehmlich Wohnen), gefolgt von Berlin (knapp 900 Millionen, Büros) sowie Frankfurt (über 900 Millionen, in erster Linie Büros). Der Developmentwert nach Fertigstellung inkludiere rund 15 bis 20 Prozent Profitabilität und somit hervorragende Ertragsperspektiven für die kommenden Jahre, so das Unternehmen. Die deutschen Mietrenditen auf die Herstellungskosten lägen bei 5,5 bis sechs Prozent.

Weitere Expansion im CEE-Raum

Auf der strategischen Agenda für die nächsten Jahre stehen laut Quint im Bestandsportfolio eine weitere Expansion durch Akquisitionen in CEE, in der Projektentwicklung die Aktivierung von Werten aus den eigenen Grundstücken (Landbank), ein "Nachladen" der Landbank mit Schwerpunkt auf "Brownfield Developments", bei denen es - anders als beim Erwerb fertiger Projekte, nicht eine Vielzahl von Konkurrenten gebe, sondern nur wenige Wettbewerber. Zudem wolle man weiter Immoverkäufe vornehmen, wenn sich Gelegenheit ergebe, etwa bei Non-core-Objekten oder ausgeschöpftem Potenzial.

Regional legt die Portfoliostrategie den Fokus auf die Kernmärkte Österreich, Deutschland und CEE, hier vor allem die Metropolen bzw. nachhaltig attraktive Großstädte mit mindestens 500.000 Einwohnern. Nach Nutzungsarten zielt man vornehmlich auf große Büroimmobilien in Zentrallagen im Objektvolumen von 25 bis 250 Millionen Euro ab.

Für die Zukunft gerüstet hat sich die CA Immo laut CFO Volckens auch durch eine weitreichende Optimierung der Finanzierungsstruktur. Die durchschnittlichen Finanzierungskosten, die 2014 noch bei vier bis fnf Prozent lagen, wurden auf unter zwei Prozent gedrückt (zuletzt 1,9 Prozent), inklusive Zinsabsicherungskosten. Zugleich habe man die Fälligkeit von noch vier Jahren auf knapp über sechs Jahre Ende 2017 und aktuell im Schnitt rund sieben Jahre verlängert - man nimmt also die günstigeren Zinsen länger in die Zukunft mit. Rund 1,7 Milliarden der Immobilien seien mittlerweile unbelastet, also ohne jede Bankenfinanzierung, Ende 2016 war es erst eine Milliarde Euro. Manche der Finanzverbindlichkeiten werde man möglicherweise etwas früher tilgen können, verwies der CFO speziell auf die großen Fälligkeitsjahre 2022 bis 2024.

Steigende Mieterlöse

Beim neunprozentigen Anstieg der Mieterlöse auf 180,3 Millionen Euro habe unter andrem die Integration der 2016 erfolgten Erwerbung des Millennium Tower in Budapest geholfen, zudem das Herauskaufen des JV-Partners Union Investment. Noch stärker, um elf Prozent auf 163,4 Millionen Euro, legten dank Kostenmanagement die Nettomieterlöse zu, so Volckens. Das Verkaufsergebnis stieg um 39 Prozent auf 45,7 Millionen Euro, die Verkäufe seien "deutlich über Buchwert" erfolgt. Das EBITDA wuchs um 18 Prozent auf 173,7 Millionen Euro.

Dass das Neubewertungsergebnis mit 104,0 Millionen Euro um 25 Prozent niedriger war als 2016 begründete der CFO mit "selektiven Abwertungen", die man vorsichtshalber insbesondere in CEE nochmals vorgenommen habe, neben gewissen Aufwertungen in Deutschland. Das Joint-Venture-Ergebnis war mit 66,6 Millionen Euro fünfmal so hoch wie 2016, hier wirkte sich vor allem der Verkauf des letzten Tower-185-Drittels aus; allein aus dieser Bürohaus-Veräußerung in Frankfurt lukrierte die CA Immo 150 Millionen Euro netto. Das EBIT stieg um 16 Prozent auf 340,5 Millionen Euro, das EBT betrug 299,8 Millionen (+26 Prozent), das Nettoergebnis je Aktie 2,52 (1,94) Euro (+30 Prozent).

Die CA-Immo-Aktien (ISIN AT0000641352) legten bis am Nachmittag auf ei Plus von 0,15 Proeznt zu. Bis Mittag notierte die Aktie noch leicht im Minus. anders als der ATX oder etwa die Immofinanz-Titel (ISIN AT0000809058), nicht fester. Sie lagen mit 27,04 Euro lediglich 0,15 Prozent über dem Vortagesschluss, Immofinanz notierten 1,34 Prozent höher, der ATX 0,53 Prozent war im Plus.

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