CA Immo sieht sich gut gerüstet für Fusion mit Immofinanz

CA Immo sieht sich gut gerüstet für Fusion mit Immofinanz

Die auf Büros spezialisierte CA Immo AG sieht sich durch Bewertung und Bilanzstruktur gut gerüstet für die geplante Fusion mit der etwas größeren Immofinanz AG. Anfang September wird sich das Management der beiden börsennotierten Unternehmen erstmals zusammensetzen. Wichtig sei ein fairer und transparenter Prozess, betont CA-Immo-Chef Frank Nickel.

Für beide Aktionariate müsse es faire Fusionsbedingungen geben, sagt Nickel - die Verschmelzung steht ohnedies auch unter dem Vorbehalt einer 75-Prozent-Zustimmung in Hauptversammlungen beider Unternehmen. Er sieht für die CA Immo zudem die Chance auf ein "Re-Rating" an der Börse, also eine Neu- sprich Höherbewertung. Zuletzt war sein Unternehmen am Kapitalmarkt mit rund 1,6 Mrd. Euro bewertet, die Immofinanz mit knapp 2,2 Mrd. Euro. Jedoch will sich die Immofinanz vor Fusion noch vom Russland-Geschäft trennen, durch Verkauf oder Abspaltung.

Einen Rahmenfahrplan für die Fusion werde man in den nächsten Wochen abstecken, der CA Immo sei an zügigen Abläufen gelegen, sagte Nickel. In 12 bis 18 Monaten könnten die Aktionärstreffen zur Verschmelzung stattfinden, hatte das Immofinanz-Management Ende Juli erklärt - und darauf verwiesen, dass man mit einem gemeinsamen 10-Mrd.-Euro-Portfolio wohl in eine Liga von nur zehn Playern in Europa aufsteigen würde.

"Unsere Bewertung ist mehr als gut abgesichert", betonte der CA-Immo-Chef im Halbjahrespressegespräch. Das habe Einfluss auf die Verschmelzungsgespräche, in die man daher "auf einer guten Basis" gehen könne. Dazu verwies er auf den Anstieg des EPRA Net Asset Value (NAV) von 22,05 auf 25,68 Euro je CA-Immo-Aktie von Mitte 2015 bis Mitte 2016, ein Plus von 17 Prozent; seit Ende 2015 waren es 6 Prozent Anstieg. Das laufende Aktienrückkaufprogramm - bis Jahresende sollen 5 Mio. Aktien erworben werden - werde den Wert je Aktie nochmals erhöhen.

Im ersten Halbjahr deutlich mehr Gewinn

Im Halbjahr verdiente die CA Immo unterm Strich fast 99 Mio. Euro, nach einem Periodenüberschuss von 55 Mio. Euro im selben Zeitraum des Vorjahres. Die Mieterlöse stiegen um 18,3 Prozent auf 81,3 Mio. Euro, was im Wesentlichen dem im Vorjahr erworbenen EBRD-Portfolio zu verdanken war.

Das Kernergebnis aus der Immo-Bewirtschaftung - das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) - legte um mehr als ein Fünftel auf 61,4 Mio. Euro zu. Das operative Ergebnis (EBIT) sprang um 73 Prozent auf knapp 176 Mio. Euro in die Höhe - hier schlug sich freilich schon das von 46,4 Mio. auf 113,1 Mio. Euro gekletterte Bewertungsergebnis nieder. Die Aufwertungen spiegelten das positive Marktumfeld v. a. in Deutschland, dem wichtigsten CA-Immo-Kernmarkt, wider. Im wesentlichen ist die CA Immo in neun Kernstädten investiert, 37 Prozent der Bestandsimmobilien von 3,1 Mrd. Euro stehen in Deutschland, 18 Prozent in Österreich, 45 Prozent in CEE; 86 Prozent entfallen auf Büros. Vermietet sind 92,3 Prozent.

Mieten, die für Normalbürger nicht mehr leistbar sind

Eine Überhitzung oder Blase im Bürobereich sieht der CA-Immo-Chef nicht, auch nicht in Deutschland - dagegen aber teils am deutschen Wohnmarkt in Kernstädten mit "Mieten, die für Normalbürger nicht mehr zu zahlen sind". Die Renditen seien in Deutschland immer bei 5 bis 5 1/4 Prozent gelegen, zuletzt 2015 aber Richtung 4 Prozent gesunken. Sorgen würde er sich erst machen, wenn die Yield-Compression bis 3 Prozent ginge, solche Befürchtungen seien aber "völlig übertrieben".

Im zweiten Halbjahr will die CA Immo weiter wachsen und bestätigte das Ziel, den FFO I, das operative Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft, um 10 Prozent steigern zu wollen. Im Gesamtjahr 2015 war der in der Immobranche wichtige FFO I um über 15 Prozent auf 80,8 Mio. Euro gestiegen, heuer bis Juni betrug er 43,8 Mio. nach 37,7 Mio. Euro.

Dividende 2015 angehoben

Die starke operative Entwicklung sei Grundlage für eine nachhaltige Dividende. Die Ausschüttungspolitik laufe schön parallel mit dem Anstieg des FFO I, die Ausschüttungsquote daran bemessen soll bei rund 60 Prozent liegen. Für 2015 war die Dividende auf 0,50 (0,45) Euro je Aktie angehoben werden; auch seien das Dividenden, die wirklich verdient würden.

Mit Grundstücksreserven in besten Innenstadtlagen in Deutschland im Bilanzwert von 300 Mio. Euro sieht sich die CA Immo bestens gerüstet für eine Development-Pipeline von acht bis zehn Jahren. Das Entwicklungspotenzial daraus betrage rund 2 Mrd. Euro bzw. 800.000 m2 Fläche, das sei aber "eher eine Minimum-Zahl", so Nickel. Bis ein Projekt realisiert sei, dauere es inklusive Genehmigung im Schnitt zehn Quartale. Großteils konzentriert sich das entwicklungsfähige Potenzial auf Frankfurt, Berlin und München sowie - zu einem kleinen Teil - auf Düsseldorf. Könne man diese Werte schaffen, winke eine Development-Marge von "20 Prozent plus" -"da sehen Sie auch das Gewinnpotenzial", so Finanzvorstand Florian Nowotny.

Mit einer Eigenkapitalquote von 52 Prozent und einem LTV (Loan-to-Value) von 37 Prozent gebe es "Potenzial in der Bilanz, das Wachstum aus Developments umzusetzen und uns die eine oder andere Akquisition anzusehen", sagte der CFO.

Ad "Buwog-Anklageschrift"...

Die "Buwog-Anklageschrift" zur seinerzeitigen Privatisierung von Bundeswohnungen - um die sich auch die CA Immo beworben hatte, aber leer ausgegangen ist -, wird von dem Immo-Unternehmen ausdrücklich begrüßt. Die Anklageschrift sei "sehr schlüssig und penibel recherchiert", sie decke sich auch mit den Wahrnehmungen der CA Immo, meinte Nowotny: "Die Anklageschrift spricht von Absprachen, die zu unserem Nachteil waren." Als Privatbeteiligte werde man allfällige zivilrechtliche Ansprüche evaluieren, so der Finanzvorstand. Nowotny hielt sich aber bedeckt, um welche Summe es dabei gehen könnte: "Über Zahlen reden wir nicht." Anfang 2012 hatte die CA Immo gegen in der Causa Beschuldigte eine Schadenersatzforderung von rund 200 Mio. Euro eingebracht. Im Juni 2004 hatte ein Konsortium rund um Immofinanz und Raiffeisen in einer zweiten Bieterrunde 961,28 Mio. Euro für das Bundeswohnungs-Paket geboten, die CA Immo 960 Mio. Euro. Die lang im Raum stehende Vermutung: Es wurde womöglich weitergetragen, dass die CA Immo nur bis 960,65 Mio. Euro finanzieren kann. Und jetzt geht es laut Anklageschrift auch um Korruptionsverdacht - nämlich im Zusammenhang mit einer geheimen Zahlung von fast 10 Mio. Euro, die von der damals siegreichen Immofinanz nach Liechtenstein floss.

Alfons Mensdorff-Pouilly

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