Wien im Zinshausfieber: Aus Angst vor Inflation liegen die Preise auf Rekordniveau

Aus Angst vor Inflation werden heuer mehr als eine Milliarde Euro in Wiener Zinshäuser fließen. Die Preise liegen auf Rekordniveau, indes steigt die Angst vor einer Überhitzung des Marktes.

Die Unterschrift ist noch nicht einmal unter den Kaufvertraggesetzt, schon hat die Immobiliengruppe conwert einen neuen Käufer an der Hand: Nächste Woche erwirbt die börsennotierte Firma ein nobles Zinshaus am Dr.-Karl-Lueger-Ring in der Wiener Innenstadt von der Privatstiftung des Bauunternehmers Hans Peter Haselsteiner (Preis: rund 19 MillionenEuro). Wenige Tage nachdem der Deal durch ist, soll die Liegenschaft an den Pharmaunternehmer Peter Bertalanffy, auch Besitzer der ehemaligen Präsidentenvilla auf der Hohen Warte und der Ex-Casinos-Austria-Zentrale, weiterveräußert werden.
conwert-Direktor Thomas Rohr, zugeknöpft:„Wenn wir uns mit dem Interessenten beim Preis einigen, geben wir das Hausgleich weiter.“

Die Angst vor einer kommenden Inflation, die niedrigen Zinsen und wenige Alternativen bei der sicheren Geldanlage treiben die Nachfrage nach Immobilien so stark, dass Häuser innerhalb weniger Monate mehrmals den Eigentümer wechseln.

Parallel zum Boom bei Eigentumswohnungen ist auch der Markt für Zinshäuser, vor allem in der Bundeshauptstadt, so heiß wie selten zuvor. Mehr als 600 Häuser wechselten 2009 den Besitzer. Insgesamt wurden 925 Millionen Euro in den Wiener Zinshausmarkt investiert – 40 Prozent mehr als im Jahr davor.

Vor allem Superreiche – immerhin liegen die Einstiegspreise bei einer Million Euro – wollen ihr Erspartes mit dem Kauf eines Mietsgebäudes sichern und akzeptieren dafür auch immer höhere Immobilienpreise. In manchen Bezirken sanken die Renditen daher bereits auf magere zwei Prozent, was die Furcht vor einer Überhitzung des Marktes nährt. „Ich habe in meinen 16 Jahren im Geschäft noch nie so einen Andrang gesehen wie jetzt“, berichtet Immobilienunternehmer Michael Ehlmaier.

Heuer könnten die Rekordwerte aus dem vergangenen Jahr sogar noch übertroffen werden. Die meisten Makler verkauften bis zum Mai schon mehr Häuser als im gesamten ersten Halbjahr 2009. „Am Wiener Zinshausmarktdurchbrechen wir 2010 sicher die Schallmauer von einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen“, glaubt Eugen Otto, Eigentümer der Otto-Immobilien-Gruppe.

Irre Preise. Doch das G’riss um die Häuser treibt die Preise. In der Wiener Innenstadt, wo auch die meisten Deals über die Bühne gehen, müssen Investoren für einen Quadratmeter Zinshaus mittlerweile bis zu 5.000 Euro hinblättern. Und das, obwohl die Nachfrage seitens betuchter Russen und Osteuropäer fast gänzlich eingebrochen ist. Vor der Wirtschaftskrise waren sie es, die das Zinshausgeschäft in der City anheizten. Doch nun greifen die Österreicher selbst tief in die Tasche: Eine Tochtergesellschaft der Raiffeisen-Holding Wien gab gar mehr als 33 Millionen Euro für ein Objekt am Graben aus, und der Unternehmer Ariel Muzicant erwarb mehrheitlich ein Zinshaus um 11,7 Millionen Euro in der Salvatorgasse.

Geschickte Investoren wie Hans Peter Haselsteiner konnten sogar ein kleines Vermögen machen: Eine Liegenschaft in der Dorotheergasse in der Wiener Innenstadt kaufte er Anfang 2009 um 8,8 Millionen Euro von der Immofinanz. Ein Jahr später veräußerte er es an die Wlaschek-Gruppe um 12 Millionen Euro.
Allerdings schlagen die hohen Immobilienpreise auf die Rendite. Da die Mieten wegen des strengen Mietrechtsgesetzes nicht willkürlich erhöht werden können, müssen sich Investoren mit weniger Mietertrag pro Jahr zufrieden geben – trotz des hohen Einstandspreises ihrer Immobilie.

Zwar liegt die österreichische Durchschnittsmiete von rund sechs Euro pro Quadratmeter noch unter dem erzielbaren Marktpreis von rund neun Euro. Doch um dieses Potenzial rechtlich korrekt ausschöpfen zu können, dauert es Jahre.

Bei einzelnen Transaktionen, vor allem in der Wiener City, erreichen Käufer daher nur noch 1,8 Prozent Rendite auf ihr eingesetztes Kapital. „Bei solchen Preisen geht es nicht mehr um eine langfristige Wertsteigerung, sondern bloß um den Erhalt des Vermögens“, ärgert sich Alexander Neuhuber, Eigentümer der Immobilienberatungsfirma Magan.

Dazu kommt, dass der Markt sehr klein ist und die Preise auch deswegen schnellersteigen. In der Wiener Innenstadt gibt es nicht mehr als 600 Zinshäuser, also Mietshäuser im Stil des Historismus mit einem Baujahr zwischen 1848 und 1918. In ganz Wien existieren gut 15.500, errechnete Makler Eugen Otto in seinem Zinshausbericht jüngst. Wie Karl Wlaschek wollen viele Investoren aus emotionalen und ästhetischen Gründen nur in dieses Segment ihr Geld stecken.

Käufer solcher Gebäude sind meist Superreiche und Stiftungen. Viele von ihnen waren allerdings bislang nicht in Immobilienveranlagt und wollen nun auf Druck ihr Vermögen diversifizieren. Wie etwa eine der reichsten Österreicherinnen, Ingrid Flick. Kürzlich erwarb die Milliardärin das Hotel Shangri-La am Wiener Schubertring um kolportierte 100 Millionen Euro.

Derzeitiges Motto der Reichen: Lieber ein wenig zuviel für ein Haus bezahlen, als hohe Finanzbestände in einer unsicheren Währung halten. Michael Ehlmaier: „Es geht darum, über Generationen hinweg ein Erbe zu erhalten. Und eine Immobilie kann wohl nur von einer Bombe zerstört werden.“ Und Maklerkollege Georg Spiegelfeld ergänzt:„Der Ertrag von einer Immobilie ist noch immer höher als am Sparbuch.“

Der Hunger vieler Vermögender auf Zinshäuser ist trotz der Rekordpreise bei weitem nicht gestillt. „Wir möchten weiterzukaufen“, meint Frank Aigner, Geschäftsführer der Immobilienfirmen von Gerald Schweighofer. Der Holzindustrielle hat bereits ein beachtliches Portfolio im Goldenen U zwischen Graben, Kohlmarkt und Kärntner Straße.

Die niedrigen Renditen treiben ertragsbewusste Investoren nun aber in Lagen, die früher kaum beachtet wurden – die westlichen Außenbezirke Ottakring und Hernals etwa werden von Immobilieninvestoren stärker ins Auge gefasst. Dort ist das Potenzial noch höher als innerhalb des Gürtels, und das durch den Wienerwald begrenzte Wachstum verspricht langfristig höhere Preissteigerungen als östliche und südliche Lagen. „Wir haben bis vor der Krise fast ausschließlich in den Innenbezirken investiert. Doch nun kaufen wie auch außerhalb des Gürtels“, beschreibt conwert-Direktor Thomas Rohr. Das börsennotierte Unternehmen ist derzeit trotz der Rekordpreise ebenfalls eher auf der Käuferseite.

Auch einzelne Grätzel in weitgehend unbeachteten Bezirken wie das Nibelungenviertel in Rudolfsheim-Fünfhaus sind künftig im Kommen. Immerhin liegen dort die Renditen bei fast sieben Prozent.

Furcht vor Blase. Doch wie sicher ist die derzeitige Hochphase am Wiener Zinshausmarkt? Und werden die Preise wieder fallen? Derzeit deuten alle Anzeichen auf weitersteigende Zinshauspreise. Das Maklernetzwerk ReMax etwa schätzt, dass Stadt- und Zinshäuser im Durchschnitt heuer um 1,9 Prozent an Wert gewinnen. EugenOtto rechnet sogar, dass Liegenschaften in guten Lagen um fünf Prozent im Preis zulegen. Otto: „Das Angebot stagniert ein wenig, und wenn noch weitere schlechte Nachrichten aus der Wirtschaft kommen, werden die Preise gewiss nochmals steigen.“

Allerdings könnte sich die Situation schlagartig ändern, wenn die Zinsen wieder steigen und Banken Nachschuss für Immobilienkredite verlangen. Dann, so glauben Experten, wären viele Investoren gezwungen, Objekte zu veräußern, und der Markt würde mit größeren Immobilienpaketen überschwemmt.

Ein ungewisser Faktor ist die Kaufkraft. Wien liegt im internationalen Vergleich bei den Mieten zwar weit hinter den europäischen Hauptstädten London, Paris und Madrid. Doch die Reallöhne steigen bei weitem nicht so schnell wie die Mieten. Angesichts der unsicheren Weltwirtschaftslage ist es fraglich, ob die höheren Mieten auch bezahlt werden. Bewohner von verkauften Häusern werden zwar vorerst von einem Eigentümerwechsel nichts spüren. Dennoch wird jeder neue Besitzer versuchen, langfristig das Ertragspotenzial seines Objekts zu maximieren. Berater Alexander Neuhuber: „Der Plafond ist daher bald erreicht.“

Um der Gefahr einer Überhitzung zu entgehen, hat sich Neuhuber eine andere Strategie zurechtgelegt. Gemeinsam mit Kollege Spiegelfeld bieten die beiden Investments in der deutschen Hauptstadt Berlin an. Der Vorteil: Die Renditen sind doppelt so hoch wie in Wien. Neuhuber, bekräftigend: „In einer Seitenlage des Kurfürstendamms bekommt man noch immer vier Prozent Rendite.“

Interview: Barbara Nothegger

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