Wenn Markler mäkeln: Kampf gegen schlechtes Image und flaue Geschäftslage

Miserables Image, gekürzte Provisionen und mäßig gute Geschäfte: Die österreichischen Immobilienmakler kämpfen gleich an mehreren Fronten mit gravierenden Problemen.

Endlich hat man die Traumwohnung in einem Inserat gefunden. Und dann: Beim Besichtigungstermin hat der Immobilienmakler glatt den Schlüssel vergessen. Ob er sich vielleicht bald melden könnte, um ein anderes Mal die Wohnung anzusehen? Ein Anruf kommt nie. So schnell ist der Traum von der neuen Bleibe dahin – und der Ärger über die Maklerzunft gewachsen.

Immer wieder berichten Immobiliensuchende über haarsträubende Erlebnisse mit Maklern. Das Verständnis, für diese Leistungen noch ein saftiges Honorar zu bezahlen, steigt dadurch nicht gerade.

Doch neben seinem schlechten Ruf hat der Berufsstand derzeit alle Hände voll mit anderen Problemen zu tun: Erst vergangenen September kürzte Wirtschaftsminister Reinhold Mitterlehner die gesetzliche Obergrenze bei Provisionen für Mietwohnungen empfindlich von drei auf zwei Monatsmieten. Vor allem in Wien kam es dadurch in einigen Büros zu Restrukturierungen und Mitarbeiterabbau. Mittelfristig, so der Minister damals, könne er sich weitere Schritte vorstellen. Im Klartext: Das Ministerium könnte das gesamte Provisionsmodell ändern. Zusätzlich könnte sich das knappe Angebot bei Eigentumswohnungen, das wichtigste Geschäftsfeld, im Lauf des Jahres weiter zuspitzen – die Makler würden Umsatz verlieren. „Die Branche ist wachgerüttelt“, sagt Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilientreuhänder (ÖVI). Und Branchenkollege Michael Pisecky, Chef der mit mehr als 20 Millionen Euro Umsatz größten Maklergesellschaft s Real, warnt: „Es gibt viele Zweifel an uns. Wir müssen dringend unser Image verbessern.“

Schlechtes Preis-Leistungs-Verhältnis?

Zu den Zweiflern zählt die Mietervereinigung (MV) mit Sitz in Wien. Alljährlich erhebt sie in einem „Mystery Shopping“ die Maklerleistungen. Nüchternes Fazit des vergangenen Tests: Die Leistungen der Makler sind „höchstens befriedigend, Tendenz eher zu einem Genügend“. Die Organisation stellte fest, dass ein Großteil der Immobilienmakler ihren gesetzlichen Aufklärungspflichten wie etwa über die Therme und die Elektrik nicht nachkommt. Dazu berechneten rund 40 Prozent der Getesteten die Provision falsch. Gängigster Fehler: Die Umsatzsteuer wird aus der Gesamtmiete nicht herausgerechnet. „Hier stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis einfach nicht“, ärgert sich MV-Chef Georg Niedermühlbichler.

„Wie in jeder Branche gibt es leider auch bei uns schwarze Schafe“, kontert Stefan Brezovich, Miteigentümer der bekannten Wiener ÖRAG. Er und viele seiner Kollegen wollen nun zur Ehrenrettung mobilmachen: Die Standesvertretung in der Wirtschaftskammer Wien etwa fährt eine groß angelegte Werbekampagne im Radio und auf Plakaten. Zusätzlich wollen die Kämmerer bis zum Sommer ein „Qualitätspaket“ für ihre Branche ausarbeiten. Kernpunkte darin: Die Ausbildungsverpflichtungen sollen strenger, Standesregeln überarbeitet und Fortbildungsverpflichtungen eingeführt werden. Dazu sollen Makler mit einer „Immobiliencard“, ähnlich einem Qualitätsausweis, ausgestattet werden. „Wir müssen uns klar gegenüber Schwarzmaklern abgrenzen“, meint s-Real-Chef Pisecky.

Besonders wichtig erscheint den Maklern, ihre Leistungen ins richtige Licht zu rücken. Ein Objekt aufzusperren und es Interessenten vorzuführen sei schon lange nur noch geringer Teil der Arbeit. Mindestens die Hälfte der Zeit beansprucht das Sammeln und Aufbereiten der Informationen über ein Objekt und die Präsentation. Dazu kommen Mietvertragsverhandlungen und die Übergabe der Immobilie. „Die vielen Angebote im Internet stehen dort, weil die Makler sie hineingeben. Das alles ist unsere Leistung und geschieht nicht von selbst“, stellt Pisecky fest.

Im Durchschnitt hat ein Makler 15 Stunden Arbeit, bis er eine Wohnung vermietet hat, dazu kommen Kosten für Inserate und Print-Anzeigen. Seit der Honoraränderung im September tun sich allerdings viele Makler bei ihrer Kalkulation schwer und erreichen nur noch knapp einen Gewinn. Das Ministerium argumentierte damals, dass Österreich europaweit eine der höchsten Maklerprovisionen zulasse und Mieten, und damit auch Provisionen, im vergangenen Jahrzehnt über der Inflationsrate stiegen.

Bei Wohnungen, die auf unter drei Jahre befristet sind, darf mit der neuen Regelung überhaupt nur eine Monatsmiete verlangt werden. Viele Immobilienmakler verzichten jetzt daher ganz auf dieses Geschäftsfeld. „Mit zwei Monatsmieten Provision rechnet sich das Mietgeschäft für uns fast nicht mehr“, meint Georg Spiegelfeld, Eigentümer von Spiegelfeld Immobilien. Und Alexander Ertler, Geschäftsführer der größten Internetplattform immobilien.net , weiß: „In Wien stehen einige Dutzend kleinere Mietmakler vor dem Zusperren.“

Große Maklerbüros versuchen daher, das maue Mietgeschäft durch andere Geschäftsfelder auszugleichen. Immerhin wird der Großteil der Umsätze sowieso nicht im Miet-, sondern im Eigentumsbereich erzielt: Die rund 3.000 in Österreich tätigen Makler verdienen nach Schätzungen des Wirtschaftsministeriums und des IHS rund 45 Millionen Euro Provision aus Miete, dazu rund 100 Millionen Euro Provision aus Eigentum. Doch ein Schwenk in einen anderen Bereich ist gar nicht einfach. „Auch wenn das Mietgeschäft nicht wirklich gut läuft, sind doch die Zusatzleistungen und Folgegeschäfte daraus sehr attraktiv. Ziel sollte es sein, auch Miete anzubieten“, argumentiert Bernhard Reikersdorfer, Chef der Franchise-Kette Re/Max.

Außerdem zeichnet sich derzeit auch beim zuletzt regelrecht boomenden Eigentumsgeschäft eine Trendwende ab. Zwar wuchs im vergangenen Jahr die Zahl der Transaktionen auf dem Eigentumsmarkt um fast 13 Prozent auf 17,3 Milliarden Euro an. Vor allem die Inflationsangst der Bevölkerung trieb die Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Doch das Angebot an Immobilien wird knapp, weil Immobilienbesitzer bei der derzeitigen Lage am Finanzmarkt nur ungern verkaufen. Dazu kommt, dass auch andere Geschäftsfelder nur scheppend gehen. Im Bürosegment etwa fehlen Zuzüge großer internationaler Firmen oder größere Expansionen. Auch im Gewerbebereich sind Unternehmen alles andere als optimistisch – neue Betriebsflächen werden daher kaum nachgefragt. Und auch in den ländlichen Gebieten, wo viele Transaktionen mit Einfamilienhäusern und Baugrundstücken stattfinden, sind die Interessenten zurückhaltender. „Unterm Strich ist die Stimmung nur mittelmäßig. Als Makler muss man schon breit aufgestellt sein, um überleben zu können“, so Brezovich.

Immobilienbesitzer müssen zahlen

Als Ausweg bleibt den Maklern nur, Provisionen auch von den Auftraggebern einzufordern. Derzeit ist es Usus, dass ein Immobilienmakler seinen Auftrag vom Besitzer bekommt, das Honorar zahlt aber in 90 Prozent der Fälle der Mieter oder Käufer.

Mietervereinigungen fordern allerdings schon lange eine Änderung dieses Modells hin zu einer so genannten „Auftraggeberprovision“: Der, der den Auftrag an den Makler vergibt, zahlt. Denn in der Praxis ist es oft nicht einzusehen, warum ein Mieter für die Leistungen eines Maklers aufkommen muss, den der selbst nicht ausgesucht und nicht direkt beauftragt hat. Mit dem neuen Modell würden dann vor allem Immobilienbesitzer zur Kassa gebeten, und nicht Mieter und Käufer. Bei der jetzigen Lösung ist der Makler zudem in einer Doppelrolle, weil er ja für beide Seiten tätig ist.

Unter den Maklern wird derzeit fieberhaft um eine gemeinsame Argumentationslinie gerungen. Viele befürchten, dass der Wirtschaftsminister schon bald eine Änderung hin Richtung Auftraggeberprovision einleiten will. Im Büro von Reinhold Mitterlehner betont man zwar, dass zuerst die Auswirkungen der neuen Verordnung vom September geprüft werden, ehe es zu Neuerungen kommt. Dennoch überlegen die Makler drei Modelle:

Erstens: eine reine Auftraggeberprovision, wie sie etwa in den USA üblich ist. Der Vorteil daran: Der Auftraggeber des Maklers wäre klar, das Vertrauen in ihn würde steigen. Viele sehen darin auch neues Marktpotenzial, das in anderen Ländern viel weiter ausgeschöpft wird als in Österreich: Mieter und Käufer würden bei einer klaren Regelung öfter einen Makler für ihre Suche beauftragen.

Zweitens: ein Abrechnungssystem ähnlich wie bei Ärzten und Rechtsanwälten. Für jede Leistung soll ein bestimmtes Honorar fließen.

Drittens: Die derzeitige Lösung soll beibehalten werden – den Großteil des Maklerhonorars zahlen Mieter und Käufer, und ein kleiner Teil soll vom Auftraggeber beigesteuert werden. „Das wäre schon ein großer Schritt, weil es ein Umdenken in der gesamten Branche verlangt“, meint Re/Max-Chef Bernhard Reikersdorfer.

Die Zeit, eine gemeinsame Linie zu finden, drängt. „Bis zum Herbst wollen wir jedenfalls zu einer Lösung gefunden haben“, meint ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel.

Doch mit einem Problem wird die Branche wohl noch länger zu tun haben: die Konkurrenz des Privatmarktes. Nur 30 Prozent der Immobilientransaktionen geht in Österreich durch die Hände der Makler. Den Rest regeln Käufer und Verkäufer selbst: durch Mundpropaganda, Internetplattformen und private Netzwerke.

– Barbara Nothegger

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