Grund und Boden als Investment: Ab 300 Hektar kann Gewinn erwirtschaftet werden

Klaus Bischof hat derzeit viele Termine an der frischen Luft. Der Immobilienmakler ist auf Eigenjagden und landwirtschaftliche Flächen spezialisiert. Standesgemäß mit Steirer­anzug bekleidet, führt der 38-Jährige seine Kunden durch Wald und Wiesen. „Erst im Jänner habe ich 500 Hektar an einen Industriellen verkauft. Diese Woche erwarte ich nochmals zwei Vertragsabschlüsse“, verrät Bischof nicht ohne Stolz. Ähnlich ergeht es Fridolin Angerer. Der Makler von der Wiener Traditions­kanzlei Spiegelfeld Immobilien vermittelt Forstobjekte, Schlösser und Gutsbetriebe. „Ein deutscher Vermögensverwalter hat mich kürzlich beauftragt, für seine Klien­ten Grundbesitz in Österreich im Wert von bis zu 50 Millionen Euro zu suchen“, ­erzählt Angerer.

Suche nach solidem Boden
Dass die beiden Makler jetzt verstärkt Nachfrage nach Wäldern, Ländereien und Jagden verzeichnen, liegt nicht nur an der Jahreszeit. Der Grund ist vielmehr die Wirtschafts­krise. Nach dem ernüchternden Crash auf den Finanzmärkten, bei dem ­bevorstehenden Abschwung der ­Weltkonjunktur und der Angst vor In­flation sind Investitionen in solide Werte wie Grund und Boden ­begehrt wie nie ­zuvor. Bis vor kurzem wurden Angebote für Ländereien noch belächelt: Anlegern waren die Renditen im Vergleich zu den boomenden Aktienmärkten viel zu niedrig. „Jetzt melden sich Leute bei uns, die ein Drittel ihres Vermögens an der Börse verloren haben. Die wollen jetzt kaufen, damit ihnen dies nie mehr passiert“, ­erklärt Bernhard Schragl von den ­Österreichischen Bundesforsten (ÖBF). Doch die begehrten Flächen sind rar, und die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. Zusätzlich treibt der Ansturm auf Wald und Wiesen die Preise. ­FORMAT zeigt, wann sich ein Gutshof wirklich rechnet.

Kostenlose Waldkaufsberatung  
Die neuen Agrarinvestoren sind zumeist betuchte Industrielle, Manager und Familien­privatstiftungen – wie etwa der Industrie­investor und ehemalige LiF-Präsidentschaftskandidat Johannes Strohmayer. Die ÖBF bieten seit kurzem sogar kostenlose Beratung beim Waldkauf an, weil immer häufiger Interessenten noch nie etwas mit Wald zu tun hatten und Bestandswert, Bringungslage und Bodenwert für sie wie Fremdwörter klingen. „Manche wollen auch noch ihr Hobby, die Jagd, mit dem Grundbesitz verbinden“, weiß Makler Max Huber, selbst passionierter Weidmann. Seine Gattin Elisabeth ergänzt: „Einzelne suchen auch nach einem verstärkten Erdbezug und einem großen ­Garten für den Gemüseanbau.“ Frei nach Fiona Swarovski also, die den Rat gab, der Wirtschaftskrise mit Tomatenanbau auf der eigenen Terrasse zu trotzen.

Ein bis zwei Prozent Rendite im Jahr
Damit sich das Geschäft mit Grund und Boden aber wirklich rechnet, brauchen ­Investoren eine wesentlich größere Fläche als einen Gemüsegarten. Nicht einmal eine Eigenjagd, also eine forstliche Fläche über 115 Hektar mit eigenem ­Wildbestand, ist wirklich profitabel. Erst ab 300 bis 500 Hektar, so meinen Experten, kann ein ordentlicher Gewinn erwirtschaftet werden. „Die Rendite kann bei rund einem bis zwei Prozent pro Jahr liegen. Dafür ist der Immobilienwert über Generationen stabil“, meint Spiegelfeld-Makler Fridolin Angerer. Das wohl beste Argument angesichts des niedrigen Holzpreises. Allerdings kommen derart große Be­sitz­tümer nur selten auf den Markt. In Österreich sind die größten Grundbesitzer die Bundesforste. Große, zusammenhängende Grundstücke verkaufen sie nur ­selten, wie etwa 2007 an den Salzburger Holzindus­triel­­len Peter Kaindl. Er hatte damals 800 Hektar im Tennengebirge um fünf Millionen Euro ergattert. Doch auch Private – die größten Herren über Ländereien sind die Privatstiftung Esterházy mit 20.000 Hektar und die Familie Habsburg-Lothringen mit 12.700 Hektar – geben Flächen nur in Ausnahmefällen ab.

Diskretion erschwert die Suche
Große Transaktionen finden daher höchs­tens zwei- bis dreimal jährlich statt. Interessenten müssen dementsprechend lange auf der Pirsch sein. Wie etwa Andritz-Boss Wolfgang Leitner, Ex-SCS-Chef Maurizio Totta oder Frapag-Eigner Michael Kaufmann, die alle in den vergan­genen Jahren mehrere Hundert Hektar ­erwarben. „Der Markt für Forstliegenschaften ist bei weitem nicht so transparent wie der Wiener Büromarkt. Alles ist sehr diskret, was oft die Suche erschwert“, meint Max Huber. Die Hoffnung vieler Makler sind Notverkäufe durch die Wirtschaftskrise. Eine weitere Hürde sind die Gesetze. Vor allem in der Landwirtschaft müssen Investoren, die selbst keine Konzession besitzen, sehr geschickt sein, um Agrarland zu kommen. Beim Forst ist es zwar einfacher, allerdings unterliegen solche Flächen ebenfalls dem grünen Grundverkehr und müssen durch die Grundverkehrs­kommission genehmigt werden.

Ein Euro pro Quadratmeter  
Vor allem aber muss das verfügbare Kleingeld vorhanden sein: Ein Quadratmeter für land- und forstwirtschaftliche Nutzung kostet im Durchschnitt rund einen Euro. Bei 300 Hektar wären das immerhin drei Millionen Euro reine Anschaffungskosten. Derzeit geht die Nachfrage eher stärker zu Waldbesitz als zu Landwirtschaft. „Ackerbau ist mehr Aufwand. Der Wald wächst von selbst, und der jährliche Einschlag muss nicht genutzt werden“, weiß Makler Bischof. Zum Kaufpreis kommen allerdings hohe laufende Kosten: Ab einer gewissen Größe muss etwa ein Berufsjäger ­engagiert werden, müssen die Wege erhalten und die Tiere gefüttert werden. Auch Schädlinge wie etwa der Borkenkäfer müssen so in Zaum gehalten werden, dass sie nicht das Grundstück des Nachbarn angreifen. Alles andere wäre haftbar. Faustregel: Tausend Hektar kosten jährlich mindestens 70.000 Euro in der Erhaltung. Für weniger Vermögende sind allerdings nur kleine Bauernhöfe leistbar. Die sind bereits unter 100.000 Euro zu haben. Zwar ohne hohen Ertrag – doch für die Tomatenzucht reicht das allemal.

Von Barbara Nothegger

Im Bild: Lustschloss Kassegg, 4,5 Mio. €, Marlies Muhr Immobilien